감정가	2,189,298,000 원
최저가	(64%) 1,401,150,000 원
보증금	(10%) 140,115,000 원
청구액	894,110,765 원

경상남도 산청군 신등면 양전리 산63

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사건번호	2024타경33053
중복사건	병합 2024타경5119,
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지매각
매각기일	2026.01.12(월) 10:00 입찰 42일전
토지면적	82,924.00㎡(25,084.51 평)
건물면적
채무/소유자	농OOOOO OOOOOOOOO OOOO외 1명 / 농OOOOO OOOOOOOOO OOOO외 1명
채권자	진OOOOOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2024 타경 33053

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 진주지원()입니다.
입찰일은 2026-01-12입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 HH02 입니다.
이 법원에는 진주이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 4월 17일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 593일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 593일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 2018.05.25.[근저당권] 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 목록[1] 매각에서 제외되는 제시외 건물(감정서상 ㄱ), 팔각정자와 관련하여 토지 부분에 법정지상권 성립여부 불분명

-목록[1] 동?식물관련시설(작물재배사)을 위해 개발행위허가를 득하여 토목공사(현황조사보고서상 일부평탄화 작업 및 석축공 사 되어 있음) 중에 중단된 상태로 개발행위허가와 관련하여 관할관서 확인 요함, 감정서에 의하면 토목공사 시행으로 인한 유 치권 성립여부 확인요함.(기준일자 2025. 9. 11. 현재 제출된 유치권신고 없음). -목록[1] 제시외 건물(감정서상 ㄱ) 매각에서 제외함. -목록[1] 상단부 일부는 도로(2차선 포장도로)로 이용중인 것으로 보이고, 동 일부지상에 소재하는 팔각정자(산청군소유, 전망 용, 목조 기와지붕 단층) 매각에서 제외함. -목록[1] 최저매각가격은 일부 아스팔트도로 및 팔각정자 소재, 제시외 건물 감안, 이로 인하여 제한받는 가격임. -목록[1] 이설 및 철거가 용이한 컨테이너, 조립식 간이창고 및 FRP 물탱크(현황조사서상 컨테이너4동 및 경량철골구조 판넬 지붕 창고) 매각에서 제외함.-목록[1] 감정서상 제시외 관정 2식, 위 지상 각 단지내 지하에 매설된 수도배관, 오수배관, 전기인입선 등 시설은 해당 토지가 격에 포함하여 평가함. -인접필지와 정확한 위치?경계확정은 측량 요함.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-04-16	경매접수
~1일	2024-04-17	경매개시결정
~78일	2024-07-03	배당요구종기일
~552일	2025-10-20	100%	2,189,298,000	유찰
~587일	2025-11-24	80%	1,751,438,000	유찰
~636일	2026-01-12	64%	1,401,150,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	양전리 산63	임야	73600 ㎡ (22,264.00평)
토지	양전리 산63-2	임야	9324 ㎡ (2,820.51평)
제시외 건물	양전리 산63	관리사	196.32 ㎡ (59.39평)	제외
1) 위치/농림지역/계획관리지역/보전산지 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건 토지는 경상남도 산청군 신등면 양전리 및 차황면 철수리에 각각 소재하며, 본건 주위는 농경지, 임야, 농가주택 등이 혼재하는 지역으로 제반주위환경은 보통시 됨. 2)교통상황 기호(1),(2) : 본건 주변으로 왕복 2차선 포장도로에 접하며, 관내 제반 교통상황은 보통시 됨. 기호(3) : 본건 남서측으로 왕복 2차선 포장도로에 접하며, 관내 제반 교통상황은 보통시 됨. 기호(4) : 본건은 지적도상 맹지로서, 인접지를 통하여 출입가능하며 관내 제반 교통상황은 보통시 됨. 3)형태 및 이용상태 기호(1) : 본건의 하단부는 북측하향의 급경사의 자연생 입목이 자생하는 임야이나, 상단부는 개발행위허가서상 동식물관련시설부지 조성을 위하여 토목공사 중단된 부지임. 기호(2) : 본건은 부정형의 북측하향의 급경사 토지로서, "자연림"임. 기호(3) : 본건은 부정형의 서측하향의 토지로서, "자연림"임. 기호(4) : 본건은 부정형의 서측하향의 완경사지인 토지로서, "자연림"임. 4)인접 도로상태 기호(1) : 본건 서측으로 왕복 2차선 포장도로 및 북측으로 폭 약8m 내외의 포장도로에 각각 접함. 기호(2) : 본건 남측, 북측, 동측으로 왕복 2차선 포장도로 접함. 기호(3) : 본건 서측으로 왕복 2차선 포장도로 및 본건 하단부에 임지내 출입가능한 진입로(임도) 개설되어 있음. 기호(4) : 본건은 지적도상 맹지로서, 인접지를 통하여 출입가능함. 5)토지이용계획 및 제한상태 기호(1) : 농림지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한에서 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>임. 기호(2) : 농림지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한에서 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>임. 기호(3) : 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한에서 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한에서 400m이내), <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한에서 802m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>임. 기호(4) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한에서 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 6)제시목록 외의 물건 -. 7)공부와의 차이 -. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) -"감정평가액 산정 및 그 결정에 관한 의견" 참조. 닫기
참고 사항	-목록[1] 동?식물관련시설(작물재배사)을 위해 개발행위허가를 득하여 토목공사(현황조사보고서상 일부평탄화 작업 및 석축공사 되어 있음) 중에 중단된 상태로 개발행위허가와 관련하여 관할관서 확인 요함, 감정서에 의하면 토목공사 시행으로 인한 유치권 성립여부 확인요함.(기준일자 2025. 9. 11. 현재 제출된 유치권신고 없음). -목록[1] 제시외 건물(감정서상 ㄱ) 매각에서 제외함. -목록[1] 상단부 일부는 도로(2차선 포장도로)로 이용중인 것으로 보이고, 동 일부지상에 소재하는 팔각정자(산청군소유, 전망용, 목조 기와지붕 단층) 매각에서 제외함. -목록[1] 최저매각가격은 일부 아스팔트도로 및 팔각정자 소재, 제시외 건물 감안, 이로 인하여 제한받는 가격임. -목록[1] 이설 및 철거가 용이한 컨테이너, 조립식 간이창고 및 FRP 물탱크(현황조사서상 컨테이너4동 및 경량철골구조 판넬지붕 창고) 매각에서 제외함. -목록[1] 감정서상 제시외 관정 2식, 위 지상 각 단지내 지하에 매설된 수도배관, 오수배관, 전기인입선 등 시설은 해당 토지가격에 포함하여 평가함. -인접필지와 정확한 위치?경계확정은 측량 요함.

국토부실거래가 경상남도 산청군 신등면 양전리

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
25.08.18	답	농림	12m미만	1764	5,800
25.04.22	답	농림	8m미만	383	1,450
25.04.22	답	농림	8m미만	1626	6,150
25.04.18	답	농림	8m미만	4142	10,800
25.03.31	답	농림	8m미만	2119	6,410
25.03.21	답	계획관리	-	1326	2,005	지분
24.11.26	답	농림	8m미만	1988	5,400
24.11.15	대	계획관리	-	82	456
24.08.21	답	농림	8m미만	1631	6,500
24.07.29	답	농림	8m미만	3000	9,977
24.06.18	답	농림	8m미만	884	2,670
24.05.29	답	농림	8m미만	726	1,650
24.05.29	답	농림	8m미만	1588	3,600
24.05.08	답	농림	8m미만	1988	6,000
24.02.07	임야	계획관리	8m미만	1343	6,000
24.01.21	전	생산관리	8m미만	595	3,800
24.01.04	하천	계획관리	-	168	50

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등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2021년4월6일	소유권 농OOOO		소멸
2	2018년5월25일	근저당권 진OOOO	299,000,000	소멸기준
3	2018년5월25일	지상권 진OOOO		소멸
4	2021년4월20일	근저당권 진OOOO	195,000,000	소멸
5	2022년3월11일	근저당권 (OOOO	480,000,000	소멸
6	2022년9월23일	(1)근저당권설정 (OOOO	160,000,000	소멸
7	2022년9월23일	(2)근저당권설정 정OO	160,000,000	소멸
8	2022년9월23일	(3)근저당권설정 문OO	160,000,000	소멸
9	2022년10월14일	가압류 근OOOO	5,760,000	소멸
10	2022년10월18일	근저당권 권OO	120,000,000	소멸
11	2022년10월25일	가압류 김OO	14,740,000	소멸
12	2022년12월19일	압류 산OO		소멸
13	2023년6월30일	근저당권 김OOOO	200,000,000	소멸
14	2023년11월24일	근저당권 김OO	200,000,000	소멸
15	2024년1월8일	근저당권 이OO	48,000,000	소멸
16	2024년1월8일	가등기 김OO		소멸
17	2024년4월12일	압류 국		소멸
18	2024년9월5일	가압류 진OOOO	400,000,000	소멸
19	2024년9월10일	임의경매 진OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2024-07-03)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
권OO	양전리산63
권OO	2020.06.03
문OO	양전리산63
문OO	2021.06.15
비고 (매각물건 명세서)	권동현:권리 신고가 없어 임대차관계 불분명. 문창호:권리 신고가 없어 임대차관계 불분명.

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	창원지방법원 진주지원 (526-76)경상남도 진주시 진양호로 303 대표 : 055)760-3300 관할지역 : 진주시, 사천시, 하동군, 남해군, 산청군
등기소	창원지방법원 본원 산청등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(055)973-7010, 경남 산청군 산청읍 중앙로 27 (산청리 181-1))
세무서	진주세무서 (대표:055-751-02, 팩스:055-753-9009, 경상남도 진주시 진주대로908번길 15 (칠암동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	7건	186,114,760원 55,606,571원	33% 6.1회
6개월	11건	186,243,755원 56,299,273원	32% 6.2회
12개월	16건	229,615,650원 91,374,500원	40% 5.2회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.