감정가	5,132,600,880 원
최저가	(49%) 2,514,975,000 원
보증금	(10%) 251,497,500 원
청구액	2,266,987,274 원

경기도 양주시 만송동 229-8

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사건번호	2024타경91169
중복사건	중복 2025타경72028,
경매종류	부동산강제경매
매각대상	토지지분 및 건물전체매각
매각기일	2026.01.08(목) 10:30 입찰 43일전
토지면적	1,851.92㎡(560.21 평)
건물면적	2,030.14㎡(614.12 평)
채무/소유자	김OO외 1명 / 김OO외 1명
채권자	신OOOOO외 1명

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2024 타경 91169

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 의정부지방법원((전화:031-828-0326))입니다.
입찰일은 2026-01-08입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 NN01 입니다.
이 법원에는 의정부이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 11월 27일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 364일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 364일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

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주의사항 (최선순위 설정일: 목록 1,3. 2021. 6. 11. 근저당권 목록 2. 2024. 6. 25. 근저당권 설정 목록 4. 2021. 7. 2. 근저당권)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리: 목록 4 토지에 을구 순위 2번 지상권 설정등기(2021. 6. 11. 접수번호 제61439호). 이에 대해 지상권자의 말소동의서가 제출되 어 있음

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함 2. 목록 4 토지는 지분 매각 3. 목록 1,3 토지는 농지취득자격증명원 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않으며, 전용허가 여부 및 구체적인 내용은 사실조회 회신서 참조) 4. 목록 2 건물은 사용승인을 득하지 않은 건물로서 일반건축물대장이 미등재된 상태이며, 신축공사 중 공사가 중단됨 5. 감정평가서상 목록 3 토지 지상에 제시외 건물(이동식 컨테이너)이 소재하나 철거 및 이동이 용이하여 평가 및 매각에서 제 외 6. 주식회사 아모르파티건설이 2024. 12. 20. 유치권신고(공사대금 금 1,347,632,794원)를 하였으나, 그 성립 여부는 불분명함 7. 기린종합건설 주식회사가 2024. 12. 23. 유치권신고(공사대금 금 600,000,000원)를 하였으나, 그 성립 여부는 불분명함

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-11-22	경매접수
~5일	2024-11-27	경매개시결정
~101일	2025-03-03	배당요구종기일
~328일	2025-10-16	100%	5,132,600,880	유찰
~363일	2025-11-20	70%	3,592,821,000	유찰
~412일	2026-01-08	49%	2,514,975,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	만송동 229-8	답	1172 ㎡ (354.53평)
	만송동 230-2	답	580 ㎡ (175.45평)
	만송동 230-9	도로	99.924 ㎡ (30.23평)	40960분의 8302 지분 전부
건물	만송동 229-8 주건축물 제1동	지층 노유자시설 철근콘크리트구조	618.16 ㎡ (186.99평)
	만송동 229-8 주건축물 제1동	1층 노유자시설 철근콘크리트구조	344.67 ㎡ (104.26평)
	만송동 229-8 주건축물 제1동	2층 노유자시설 철근콘크리트구조	344.67 ㎡ (104.26평)
	만송동 229-8 주건축물 제1동	3층 노유자시설 철근콘크리트구조	344.67 ㎡ (104.26평)
	만송동 229-8 주건축물 제1동	4층 노유자시설 철근콘크리트구조	344.67 ㎡ (104.26평)
제시외 건물	만송동 229-8 주건축물 제1동	계단실	16.8 ㎡ (5.08평)	포함
제시외 건물	만송동 229-8 주건축물 제1동	계단실	16.5 ㎡ (4.99평)	포함
1) 위치/생산녹지지역/차량의 접근이 가능/노선버스정류장/철근콘크리트구조 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 대상물건은 경기도 양주시 만송동 소재 "만송초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 중소규모의 공장 및 창고, 요양원, 아파트, 단독주택, 농경지 등으로 형성되어 있음. 2)교통상황 대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 바 대중교통 사정은 보통임. 3)형태 및 이용상태 일련번호(1,3) : 인접필지 대비 등고평탄한 2필 일단의 사다리형 토지로서 주거기타 건부지로 이용중임. 일련번호(4) : 인접필지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 현황 도로로 이용중임. 4)인접 도로상태 일련번호(1,3) : 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의, 서측으로 일련번호(3) 토지(노폭 약6미터 내외의) 아스팔트 포장도로와 각각 접함. 5)토지이용계획 및 제한상태 ■ 일련번호(1): 생산녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>,성장관리권역<수도권정비계획법> ■ 일련번호(4): 생산녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>,성장관리권역<수도권정비계획법> ■ 일련번호(5): 생산녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>,성장관리권역<수도권정비계획법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로[공고번호 제2021-1177호] 6)제시목록 외의 물건 없 음. 7)공부와의 차이 일련번호(4) 토지는 공부상 지목이 "답"으로 등재되어 있으나 현황 도로상태임. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 1)임대관계 : 미 상. 2)기 타 : 없 음. 1)건물의 구조 일련번호(2) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층 건으로서, 외벽 : 치장벽돌 쌓기 마감, 내벽 : 콘크리트 마감, 창호 : -. 2)이용상태 일련번호(2) : 노유자시설 용도로 신축공사 중 공사가 중단된 상태임. 3)설비내역 일련번호(2) : -. 4)부합물 및 종물 후첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외건물㉠-㉢이 소재함. 5)공부와의 차이 없 음. 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) 1)임대관계 : 미 상. 2)기 타 : 없 음. 닫기
참고 사항	1. 일괄매각. 제시외 건물 포함 2. 목록 4 토지는 지분 매각 3. 목록 1,3 토지는 농지취득자격증명원 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않으며, 전용허가 여부 및 구체적인 내용은 사실조회 회신서 참조) 4. 목록 2 건물은 사용승인을 득하지 않은 건물로서 일반건축물대장이 미등재된 상태이며, 신축공사 중 공사가 중단됨 - 목록1,3 토지 지상에 목록2 건물이 소재하고 목록4는 진입도로로 이용중인 부동산으로 목록2 건

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1		소유권 문OO		소멸
2		소유권 김OO		소멸
3	2024년11월27일	강제경매 신OOOO		소멸기준
4	2025년3월6일	근저당권 양OOOO	3,000,000,000	소멸
5	2025년3월6일	근저당권 양OOOO	1,080,000,000	소멸
6	2025년4월28일	임의경매 양OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-03-03)

조사된 임차내역이 없습니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	의정부지방법원 (116-16)경기도 의정부시 녹양로34번길 23 (가능동) 대표 : 031)828-0114 관할지역 : 의정부시, 양주시, 남양주시, 구리시, 연천군, 포천시, 가평군, 동두천시, 철원군
등기소	의정부지방법원 본원 의정부등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(031)873-6303, 경기도 의정부시 범골로146번길 13 (의정부동 558))
세무서	의정부세무서 (대표:031-870-42, 팩스:031)875-2736, 경기도 의정부시 의정로 77 (의정부동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	12건	1,974,898,212원 1,237,226,333원	59% 2.1회
6개월	25건	1,702,115,566원 989,138,689원	60% 2.1회
12개월	52건	1,977,918,816원 1,070,958,889원	54% 2.4회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.