감정가	152,724,000 원
최저가	(49%) 74,835,000 원
보증금	(10%) 7,483,500 원
청구액	7,906,375 원

울산광역시 북구 구유동 산101-1

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사건번호	2024타경119721
경매종류	부동산강제경매
매각대상	토지매각
매각기일	2025.12.23(화) 10:00 입찰 4일전
토지면적	2,314.00㎡(699.99 평)
건물면적
채무/소유자	안OO / 안OO
채권자	신OOO OOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2024 타경 119721

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원()입니다.
입찰일은 2025-12-23입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 MM01 입니다.
이 법원에는 울산이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 152,724,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 7,906,375원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 12월 9일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 375일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 375일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 2024. 2. 6. 압류 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 본 건 토지에 소재하는 분묘(4기) 및 미확인분묘가 소재하는 경우 이를 위한 분묘기지권 성립할 여지 있음.

1. 본 건 토지상에 분묘4기가 소재하며, 이를 감안하여 평가 하였으며, 미확인 분묘가 소재할 수 있으므로 응찰시 확인요함 2. 토지상에 자생하는 수목은 토지에 포함하여 평가함.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-12-06	경매접수
~3일	2024-12-09	경매개시결정
~87일	2025-03-03	배당요구종기일
~313일	2025-10-15	100%	152,724,000	유찰
~348일	2025-11-19	70%	106,907,000	유찰
~382일	2025-12-23	49%	74,835,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	구유동 산101-1	임야	2314 ㎡ (699.99평)
1) 위치/도시지역/자연녹지지역/개발제한구역/간선도로 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 울산광역시 북구 정자동 소재 "강동동행정복지센타" 남동측 원거리에 위치한 토지로서 주위는 개발제한구역내 농경지대와 임야지대가 혼재해 있느 지역으로 북측의 간선도로인 동해안로 보다 고지대로서 조망은 양호한 지역입니다. 2)교통상황 로폭 약 2.5미터의 포장도로에 접하여 소형 차량 출입은 가능하며 북구 중심지대에서 원거리에 소재하여 일반적 교통사정은 다소 불편시되는 지역입니다. 3)형태 및 이용상태 기호(1).(2) 공히 부정형이여 기호(1)은 북서쪽으로 하향 급경사지이고 기호(2)는 븍측으로 완만한 경사지의 토지입니다. 기호(1) 자연림상태입나다. 기호(2) 일부 잡종지상태와 토지임야상태입니다. 4)인접 도로상태 기(1),(2) 공히 로폭 약 2.5 미터의 포장도로에 접합니다. 5)토지이용계획 및 제한상태 기호(1): 도시지역, 자연녹지지역 [이하공란], 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(일부제한 250m 이내 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>,가축사육제한구역(가축사육 제한지역(일부제한 500m 이내 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>,개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>,공익용산지<산지관리법>,보 전산지<산지관리법> [이하공란] 기호(2): 도시지역, 자연녹지지역 [이하공란], 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(일부제한 250m 이내 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>,가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한 100m 이내 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>,개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>,공익용산지<산지관리법>,보 전산지<산지관리법> [이하공란] 6)제시목록 외의 물건 기호(1)지상에 제시외 분묘 4기가 소재합니다. 기호(2)지상에 제시외 분묘 2기가 소재합니다. 7)공부와의 차이 해당 없습니다. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 없습니다. 닫기
참고 사항	1. 본 건 토지상에 분묘4기가 소재하며, 이를 감안하여 평가 하였으며, 미확인 분묘가 소재할 수 있으므로 응찰시 확인요함 2. 토지상에 자생하는 수목은 토지에 포함하여 평가함. 부동산의표시1.- 자연림상태의 임야이며 인접지와의 지적경계가 불분명하여 정확한 지적경계의 확인은 측량이 필요할 것으로 판단됨. 분묘4기 확인되며 목측으로 확인되지 않는 미확인 분묘가 소재할 수 있음. 부동산의표시2.- 공부상 임야이나 유실수 다수 식재되어 있으며 판넬지붕창고 1동 소재함. 분묘2기 확인되며 목측으로 확인되지 않는 미확인 분묘가 소재할 수 있음. 인접지와의 지적경계가 불분명하여 측량 필요함.

국토부실거래가 울산광역시 북구 구유동

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
25.09.08	전	개발제한구역	-	417	1,800
25.06.26	임야	개발제한구역	-	1652	19,000
25.05.08	전	제1종일반주거	8m미만	168	17,640	지분
25.05.08	전	제1종일반주거	8m미만	168	17,640	지분
25.04.28	과수원	개발제한구역	-	1296	10,500
25.03.11	대	제1종일반주거	8m미만	162.75	5,100	지분
25.03.11	도로	제1종일반주거	8m미만	9	100	지분
25.03.11	대	제1종일반주거	8m미만	120.75	3,800	지분
24.09.12	대	제1종일반주거	25m미만	1999	239,096
24.09.12	전	제1종일반주거	25m미만	213	16,281
24.09.12	전	제1종일반주거	8m미만	859	44,747
24.08.23	답	개발제한구역	25m미만	370	12,300
24.08.19	대	제1종일반주거	8m미만	609	68,071
24.08.19	대	제1종일반주거	8m미만	298	33,309
24.04.11	임야	자연녹지	-	7636	9,800
24.04.11	임야	자연녹지	-	14182	18,200
24.02.15	답	자연녹지	-	426.5	2,000	지분
24.02.14	전	자연녹지	-	677	7,100	지분
24.02.14	답	자연녹지	8m미만	370	3,900	지분

☞ 더보기

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	기준
1	2005년7월7일	소유권 안OO	소멸
2	2024년2월6일	압류 국	소멸기준
3	2024년12월9일	강제경매 신OOOO	소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-03-03)

조사된 임차내역이 없습니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	울산지방법원 (446-43)울산광역시 남구 법대로 55(옥동 1415) 대표 : 052)216-8000, 민원 : 052)216-8021~3 관할지역 : 울산광역시, 양산시
등기소	울산지방법원 본원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(052)260-6293, 울산광역시 남구 법대로 55 (옥동 1415))
세무서	동울산세무서 (대표:052-219-92, 팩스:052-289-8365, 울산광역시 북구 사청2길 7 (화봉동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	1건	139,372,550원 35,100,000원	25% 5회
6개월	2건	106,873,775원 38,200,000원	40% 3.5회
12개월	4건	143,245,388원 49,925,000원	36% 3.5회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.