감정가	5,960,920 원
최저가	(70%) 4,173,000 원
보증금	(10%) 417,300 원
청구액	14,423,388 원

울산광역시 울주군 언양읍 송대리 452-2

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사건번호	2024타경119073
경매종류	부동산강제경매
매각대상	토지지분매각
매각기일	2025.11.19(수) 10:00 입찰 4일전
토지면적	24.40㎡(7.38 평)
건물면적
채무/소유자	윤OO / 윤OO
채권자	신OOO OOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2024 타경 119073

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원()입니다.
입찰일은 2025-11-19입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 MM01 입니다.
이 법원에는 울산이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 11월 22일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 358일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 358일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

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주의사항 (최선순위 설정일: 2024.11.22.경매개시결정 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 본건 토지 지상의 매각대상 아닌 제시외 건물들을 위한 법정지상권 성립여부는 불분명함.

1.지분매각. 공유자 우선매수권(민사집행법 제140조)행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자 는 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없음 2.농지취득자격증명 필요함(매각결정기일까지 제출, 미제출시 입찰보증금 몰수) 3.본건 토지 지상에 제시외 건물 수동 있으며 매각에서 제외함. 최저매각가격은 제시외 건물이 매각대상에서 제외되어 토지의 소유권행사가 제한 받은 경우를 감안한 금액임 4.본건 부동산은 울산 울주군 언양읍 구교동2길 27(본건 부동산과 위 같은 읍 송대리 414 두 지번 포함)의 일부 지번인 바, 제시외 조적조 슬라브지붕 단층주택 2동(1동의 옥상층에는 제시외 사각철파이프조 키스톤지붕 용도 불상 1동 포함), 파이프조 키스톤 지붕 단층 비가림시설 1동의 일부, 제시외 브로크조 강판지붕 단층주택 1동의 일부, 목조 강판지붕 단층창고 1동의 일 부가 각 포함되는 것으로 확인되며 정확한 경계는 지적측량 요망됨.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-11-21	경매접수
~1일	2024-11-22	경매개시결정
~84일	2025-02-13	배당요구종기일
~328일	2025-10-15	100%	5,960,920	유찰
~363일	2025-11-19	70%	4,173,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	송대리 452-2	전	24.4 ㎡ (7.38평)	지분 15분의 2 전부
제시외 건물	송대리 452-2	창고	5.4 ㎡ (1.63평)	제외
	송대리 452-2	주택	78.4 ㎡ (23.72평)	제외
	송대리 452-2	창고	1.5 ㎡ (0.45평)	제외
	송대리 452-2	주택	45 ㎡ (13.61평)	제외
	송대리 452-2	주택	29.6 ㎡ (8.95평)	제외
	송대리 452-2	주택	71.7 ㎡ (21.69평)	제외
	송대리 452-2	샤워실 및 창고	61.6 ㎡ (18.63평)	제외
	송대리 452-2	창고 및 주방	29.2 ㎡ (8.83평)	제외
	송대리 452-2	주택	14 ㎡ (4.24평)	제외
1) 위치/도시지역/자연녹지지역 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 울산광역시 울주군 언양읍 송대리 소재 "오영수문학관" 남동측 인근 자연녹지지역 내에 위치하며 인근은 단독주택, 공동주택, 농경지 등으로 형성된 지역임. 2)교통상황 본건까지 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 제반교통사정은 보통시 됨. 3)형태 및 이용상태 일련번호(1) : 본건은 본건은 인접도로 및 인접토지와 등고 평탄한 부정형의 토지이며, 현황 주상용으로 이용중임. 4)인접 도로상태 일련번호(1) : 북동측으로 노폭 약3m의 도로와 접함. 5)토지이용계획 및 제한상태 일련번호(1) : 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역 (2024-06-27) (축종별 제한거리 250m 미만 축종) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역 (현상변경허가대상구역) <문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 6)제시목록 외의 물건 후첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 기호(ㄱ-ㅈ)이 소재함. 7)공부와의 차이 해당사항 없음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대미상이며, 기타사항 없음. 닫기
참고 사항	1.지분매각. 공유자 우선매수권(민사집행법 제140조)행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없음 2.농지취득자격증명 필요함(매각결정기일까지 제출, 미제출시 입찰보증금 몰수) 3.본건 토지 지상에 제시외 건물 수동 있으며 매각에서 제외됨. 최저매각가격은 제시외 건물이 매각대상에서 제외되어 토지의 소유권행사가 제한 받은 경우를 감안한 금액임 4.본건 부동산은 울산 울주군 언양읍 구교동2길 27(본건 부동산과 위 같은 읍 송대리 414 두 지번 포함)의 일부 지번인 바, 제시외 조적조 슬라브지붕 단층주택 2동(1동의 옥상층에는 제시외 사각철파이프조 키스톤지붕 용도 불상 1동 포함), 파이프조 키스톤 지붕 단층 비가림시설 1동의 일부, 제시외 브로크조 강판지붕 단층주택 1동의 일부, 목조 강판지붕 단층창고 1동의 일부가 각 포함되는 것으로 확인되며 정확한 경계는 지적측량 요망됨. 본건 부동산은 울산 울주군 언양읍 구교동2길 27(본건 부동산과 위 같은 읍 송대리 414 두 지번 포함)의 일부 지번인 바, 제시외 조적조 슬라브지붕 단층주택 2동(1동의 옥상층에는 제시외 사각철파이프조 키스톤지붕 용도불상 1동 포함), 파이프조 키스톤지붕 단층 비가림시설 1동의 일부, 제시외 브로크조 강판지붕 단층주택 1동의 일부, 목조 강판지붕 단층창고 1동의 일부가 각 포함 되는 것으로 확인되며 정확한 경계는 지적층량 요망됨.

국토부실거래가 울산광역시 울주군 언양읍 송대리

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
25.08.21	임야	자연녹지	-	200	1,800
25.08.11	전	제2종일반주거	12m미만	149	13,500
25.07.30	임야	자연녹지	-	330	3,000
25.07.14	과수원	제3종일반주거	-	182	6,500
25.07.14	답	제2종일반주거	-	774	24,500
25.07.14	답	제2종일반주거	-	245	9,000
25.03.26	창고용지	제2종일반주거	-	621	24,000
25.02.18	전	제2종일반주거	8m미만	664	30,000
25.01.09	임야	자연녹지	8m미만	200	1,800	지분
24.10.14	임야	자연녹지	-	825	6,200	지분
24.09.27	임야	자연녹지	-	331	3,900
24.07.25	임야	자연녹지	-	200	1,200
24.07.19	임야	자연녹지	-	330	2,600
24.06.16	전	자연녹지	-	331	6,500
24.06.04	대	용도미지정	25m미만	330	28,500
24.05.29	임야	용도미지정	-	200	1,200
24.05.29	임야	용도미지정	-	200	1,200
24.05.29	임야	용도미지정	-	400	2,400
24.04.22	답	자연녹지	-	71	800
24.03.18	하천	자연녹지	8m미만	118	9,000
24.03.18	대	자연녹지	8m미만	38	2,900
24.03.11	임야	제2종일반주거	-	1653	24,000

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등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	기준
1	2023년11월7일	소유권 윤OO	소멸
2	2023년11월7일	소유권 윤OO	소멸
3	2023년11월7일	소유권 윤OO	소멸
4	2023년11월7일	소유권 윤OO	소멸
5	2023년11월7일	소유권 윤OO	소멸
6	2023년11월7일	소유권 윤OO	소멸
7	2023년11월7일	소유권 박OO	소멸
8	2024년11월22일	강제경매 신OOOO	소멸기준

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-02-13)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
김OO
김OO	2024.06.12.
김OO
김OO	2023.12.07.
윤OO
윤OO	2024.06.04.
윤OO
윤OO	2003.02.17.
이OO
이OO	2023.03.03.
최OO
최OO	2013.09.13.
비고 (매각물건 명세서)	이상복:최준복:김대석:윤현식:윤광순:김회옥:권리신고를 하지 않아 임대차관계 불분명함

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	울산지방법원 (446-43)울산광역시 남구 법대로 55(옥동 1415) 대표 : 052)216-8000, 민원 : 052)216-8021~3 관할지역 : 울산광역시, 양산시
등기소	울산지방법원 본원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(052)260-6293, 울산광역시 남구 법대로 55 (옥동 1415))
세무서	동울산세무서 (대표:052-219-92, 팩스:052-289-8365, 울산광역시 북구 사청2길 7 (화봉동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	20건	257,767,070원 73,376,445원	31% 3.9회
6개월	28건	291,076,050원 81,333,496원	32% 3.7회
12개월	75건	331,275,648원 114,962,677원	39% 3.3회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.