감정가	256,425,000 원
최저가	(49%) 125,649,000 원
보증금	(10%) 12,564,900 원
청구액	201,919,298 원

울산광역시 울주군 두동면 이전리 612-1

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사건번호	2023타경109765
중복사건	병합 2025타경11553,
경매종류	부동산강제경매
매각대상	토지지분매각
매각기일	2025.12.23(화) 10:00 입찰 28일전
토지면적	975.00㎡(294.94 평)
건물면적
채무/소유자	이OO / 이OO
채권자	김OO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2023 타경 109765

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원()입니다.
입찰일은 2025-12-23입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 MM01 입니다.
이 법원에는 울산이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

이 사건번호로 2개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 2번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 7월 28일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 851일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 851일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

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주의사항 (최선순위 설정일: 2019.11.20.근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 본건 토지에 미확인분묘가 소재하는 경우 이를 위한 분묘기지권 성립할 여지 있음

1.지분매각. 공유자 우선매수권(민사집행법 제140조)행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자 는 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없음 2.본건 토지상에 미확인 분묘가 소재할 수 있으므로 응찰시 확인요함. 3.공부상 지목은 '전'이나 현황은 '임야'지역이며 인접토지와 경계구분이 불분명하여 경계측량을 요함 4.본건 토지 지상의 수목은 토지에 포함하여 평가됨 5.농지취득자격증명 필요없음

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2023-07-28	경매접수
~0일	2023-07-28	경매개시결정
~851일		배당요구종기일
~810일	2025-10-15	100%	256,425,000	유찰
~845일	2025-11-19	70%	179,498,000	유찰
~879일	2025-12-23	49%	125,649,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	이전리 612-1	전	975 ㎡ (294.94평)	지분 2분의 1 전부
1) 위치/도시지역/제1종일반주거지역/자연녹지지역/버스정류장 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 기호(1): 본건은 울산광역시 울주군 상북면 천전리 소재 "천전리회관" 남서측 인근에 위치하는 토지로서, 주위는 주택, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있음. 기호(2): 본건은 울산광역시 울주군 두동면 이전리 소재 "장성회관" 북동측 인근에 위치하며, 주택, 농경지 및 축사 등으로 형성되어 있음. 2)교통상황 기호(1): 본건까지 차량접근 가능하고, 시 외곽지역에 위치하여 제반 교통사정은 다소 불편시됨. 기호(2): 본건 인근까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통사정은 보통임. 3)형태 및 이용상태 기호(1): 완경사 지세 내 부정형 토지로서, 단독주택 건부지임. 기호(2): 완경사 지세 내 부정형 토지로서, 휴경지 상태임. 4)인접 도로상태 기호(1): 남동측으로 소로와 접함. 기호(2): 서측 및 남측으로 각각 세로(불)과 접함. 5)토지이용계획 및 제한상태 기호(1): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(축종별 거리제한800m미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함). 기호(2): 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,공장설립 승인지역(1호)<수도법>. 6)제시목록 외의 물건 기호(1): 지상에 별첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외 건물 ㉠ - ㉣(기호㉠: 등기사항전부증명서상 소유자 신윤이, 사용승인: 2008.04.04.)이 소재하여 본 토지에 영향을 미치고 있으나, 평가목적 등을 고려하여 토지는 이에 구애됨이 없이 평가하였으며 해당 제시외 건물이 토지에 미치는 영향을 감안할 경우의 토지가액을 "토지 감정평가명세표"상에 별도로 기재하였으니 경매 진행시 참고하시기 바람. 기호(2): 현황은"휴경지"상태로서 잡목 및 잡초 등이 우거져 접근이 곤란한바, 육안으로 확인이 어려운 분묘가 소재할 수 있으니 경매 진행 및 입찰시 유의하시기 바람. 7)공부와의 차이 없 음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 없 음. 닫기
참고 사항	1.지분매각. 공유자 우선매수권(민사집행법 제140조)행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없음 2.본건 토지상에 미확인 분묘가 소재할 수 있으므로 응찰시 확인요함. 3.공부상 지목은 '전'이나 현황은 '임야'지역이며 인접토지와 경계구분이 불분명하여 경계측량을 요함 4.본건 토지 지상의 수목은 토지에 포함하여 평가됨 5.농지취득자격증명 필요없음 1.본 건 부동산의 목록 1번은 새도로명주소 울산 울주군 상북면 등억천전로 87 과 일치하여 전입세대 열람발급 확인한 바 전입세대 없었음. 2.목록 1번은 공부상 대지이나 현황은 제시외 목조주택 1개동 및 판넬지붕 견사 1개동이 소재하였음. 3.부동산의 목록 2번은 공부상 전이나 현황은 대나무 및 잡목, 잡풀이 자생하는 임야지역으로 인접 부동산과 경계구분이 불분명한 바 경계 측량이 요구되며, 미확인 분묘 소재 할 수 있음.

국토부실거래가 울산광역시 울주군 두동면 이전리

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
25.11.11	목장용지	자연녹지	8m미만	635	29,000
25.11.11	목장용지	자연녹지	-	13	500
25.11.11	도로	자연녹지	8m미만	14	500	지분
25.11.11	임야	제1종일반주거	-	495	644	지분
25.08.26	전	제1종일반주거	-	469	7,810
25.08.26	전	제1종일반주거	-	221	3,685
25.07.05	전	제1종일반주거	8m미만	1035	9,500
25.05.08	전	자연녹지	8m미만	153.75	3,536	지분
25.04.23	답	자연녹지	8m미만	1201	16,150
25.03.28	전	제1종일반주거	-	336	6,000
25.02.26	답	자연녹지	8m미만	137	136
24.12.24	전	자연녹지	12m미만	271	6,016
24.12.06	답	일반상업	-	199	4,512
24.12.06	답	일반상업	-	165	3,744
24.12.06	답	일반상업	-	165	3,744
24.11.19	답	자연녹지	8m미만	22	100
24.11.13	답	자연녹지	8m미만	592	5,232
24.11.13	답	자연녹지	8m미만	992	8,768
24.10.22	답	자연녹지	8m미만	525	6,300
24.10.20	답	자연녹지	8m미만	400	8,000
24.10.20	답	자연녹지	8m미만	497	10,000
24.07.22	도로	제1종일반주거	8m미만	10	150
24.07.22	도로	제1종일반주거	8m미만	7	105
24.07.22	도로	제1종일반주거	8m미만	3	45
24.07.20	임야	제1종일반주거	-	1094	15,500
24.06.29	임야	제1종일반주거	8m미만	661	9,000
24.06.29	임야	자연녹지	-	361	4,900
24.06.26	대	제1종일반주거	-	62	2,182
24.06.18	답	자연녹지	12m미만	359	10,000
24.05.30	대	제1종일반주거	-	62	2,182
24.05.29	대	제1종일반주거	8m미만	15	528
24.05.20	전	자연녹지	12m미만	656	19,800
24.05.20	답	자연녹지	12m미만	551	16,700
24.01.23	전	자연녹지	8m미만	18	400	지분

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등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1		소유권 장OO		소멸
2		소유권 이OO		소멸
3	2019년11월20일	근저당권 두OOOO	228,000,000	소멸기준
4	2019년11월20일	지상권 두OOOO		소멸
5	2021년4월21일	가압류 김OO	130,000,000	소멸
6	2023년7월28일	강제경매 김OO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: )

조사된 임차내역이 없습니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	울산지방법원 (446-43)울산광역시 남구 법대로 55(옥동 1415) 대표 : 052)216-8000, 민원 : 052)216-8021~3 관할지역 : 울산광역시, 양산시
등기소	울산지방법원 본원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(052)260-6293, 울산광역시 남구 법대로 55 (옥동 1415))
세무서	동울산세무서 (대표:052-219-92, 팩스:052-289-8365, 울산광역시 북구 사청2길 7 (화봉동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	20건	257,767,070원 73,376,445원	31% 3.9회
6개월	28건	291,076,050원 81,333,496원	32% 3.7회
12개월	75건	331,275,648원 114,962,677원	39% 3.3회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.