감정가	236,810,000 원
최저가	(49%) 116,037,000 원
보증금	(10%) 11,603,700 원
청구액	74,817,238 원

제주특별자치도 제주시 외도이동 293

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사건번호	2024타경35397
경매종류	부동산강제경매
매각대상	토지지분매각
매각기일	2025.12.23(화) 10:00 입찰 32일전
토지면적	238.00㎡(72.00 평)
건물면적
채무/소유자	강OO / 강OO
채권자	주OOO OOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2024 타경 35397

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 제주지방법원((전화:064-729-2160))입니다.
입찰일은 2025-12-23입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 LL01 입니다.
이 법원에는 제주이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 236,810,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 74,817,238원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 11월 25일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 361일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 361일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

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주의사항 (최선순위 설정일: 2024. 03. 12. 가압류 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 지상에 매각에서 제외되는 제시외 건물이 소재하며, 이로 인하여 법정지상권 성립여지 있음.

- 지분매각임. 공유자 우선매수신고 제한 있음(공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없음). - 지상에 매각에서 제외되는 제시외 건물[블록조 슬레이트지붕 단층 주택 약 35.4㎡(감정평가서 건물개황도 '(ㄱ)'부분), 경량철 골조 판넬지붕 단층 창고 약 16.4㎡(건물개황도 '(ㄴ)'부분), 블록조 슬레이트지붕 단층 주택약 25㎡(건물개황도 '(ㄷ)'부분), 블록조 판넬지붕 단층 욕실 약 3.0㎡(건물개황도 '(ㄹ)'부분), 경량철골조 판넬지붕 단층 비가림 약 12.6㎡(건물개황도 '(ㅁ)'부 분), 블록조 슬래브지붕 단층 화장실 약 2.0㎡(건물개황도 '(ㅂ)'부분), 블록조 슬레이트지붕 단층 주택 약 70.0㎡(건물개황도 '(ㅅ)'부분), 블록조 및 판넬조 슬래브 및 판넬지붕 단층 주택 약 49.0㎡(건물개황도 '(ㅇ)'부분), 블록조 슬레이트지붕 단층 창 고 약 16.4㎡(건물개황도 '(ㅈ)'부분), 경량철골조 판넬지붕 단층 다용도실 약 5.4㎡(건물개황도 '(ㅊ)'부분), 판넬조 판넬지붕 단층 변소 및 다용도실 약 4.0㎡(건물개황도 '(ㅋ)'부분)] 소재로 인하여 법정지상권 성립 여지 있음.- 본건 토지상에 일반건축물대장(목조 초즙 1층 주택 33.05㎡, 1935년 허가, 목조 초즙 1층 49.58㎡, 1930년 허가)이 존재하나, 건축물대장에 부속된 배치도가 없고, 공부상 건물구조, 면적과 현황 건물구조, 면적 등이 상이하여 그 동일성 여부를 판단하 기 곤란함.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-11-15	경매접수
~10일	2024-11-25	경매개시결정
~101일	2025-02-24	배당요구종기일
~333일	2025-10-14	100%	236,810,000	유찰
~368일	2025-11-18	70%	165,767,000	유찰
~403일	2025-12-23	49%	116,037,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	외도이동 293	대	238 ㎡ (72.00평)	지분 2분의 1 전부
1) 위치/제2종일반주거지역/버스정류장/차량 접근이 가능 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 제주시 외도이동 소재“외도초등학교” 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택이 주를 이루며 일부 공동주택 및 근린생활시설이 소재하는 해안가주변 주거지역임. 2)교통상황 본건 인근까지 제차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반교통 사정은 보통시 됨. 3)형태 및 이용상태 인접도로 대비 대체로 평지인 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임. 4)인접 도로상태 남측으로 노폭 약 1.5-1.8미터 내외의 콘크리트포장 막다른 도로에 접함. 5)토지이용계획 및 제한상태 제2종일반주거지역, 고도지구(35M이하), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 주거환경개선지구<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>, 공장설립제한지역<수도법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임. 6)제시목록 외의 물건 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"에 표시된 바와 같이 제시외 건물(ㄱ-ㅋ)이 소재함. 7)공부와의 차이 없음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계는 미상임. 닫기
참고 사항	지분매각. 본건(외도이동 293)대지(제시외 건물의 부지로 이용 중임) 제시외 건물 ㄱ. 블록조 스레트지붕 단층 주택 ㄴ. 경량철골조 판넬지붕 단층 창고 ㄷ. 경량철골조 판넬지붕 단층 비가림, 창고 ㄹ. 블록조 슬래브지붕 단층 화장실 ㅁ. 블록조 스레트지붕 단층 주택 ㅂ. 블록조 판넬지붕 단층 욕실 ㅅ. 블록 및 샤시조 판넬 및 스레트지붕 단층 주택 ㅇ. 블록조 슬래브지붕 단층 주택 ㅈ. 블록조 스레트지붕 단층 창고 ㅊ. 경량철골조 판넬지붕 단층 다용도실 ㅋ. 판넬조 판넬지붕 단층 변소, 창고 등이 소재함. 본건 지번상에 일반건축물 대장 상 목조 초즙 주택 49.58㎡ - 강여만 소유, 목조 초즙 주택 33.05㎡ - 이경제 소유가 등재되어 있으나, 제시외 건물과의 동일성 여부 및 제시건물 및 제시외 건물에 대한 구조, 용도, 면적 등 자세한 사항은 감정평가서 참조 요망.

국토부실거래가 제주특별자치도 제주시 외도이동

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
25.08.07	잡종지	자연녹지	-	136	12,271
25.06.04	대	제2종일반주거	25m이상	79	22,989

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	1987년12월21일	소유권 이OO		소멸
2	2017년12월27일	소유권 강OO		소멸
3	1991년5월30일	공특법분할개시		인수
4	2024년3월12일	가압류 (OOOO	80,050,000	소멸기준
5	2024년3월29일	근저당권 고OO	240,000,000	소멸
6	2024년11월25일	강제경매 (OOOO		소멸
7	2025년4월16일	압류 국		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-02-24)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
신OO	본건지상제시외건물(ㅁ),(ㅂ)부분	없음 [월]년세2,000,000원
신OO	2007.02.13 미상		2007.2. ~만기미정
비고 (매각물건 명세서)	신숙자:임차부분은 현황조사보고서를 토대로 기재함.

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	제주지방법원 (632-23)제주특별자치도 제주시 남광북5길 3 (이도2동) 대표 : 064)729-2000 관할지역 : 제주시, 서귀포시
등기소	제주지방법원 본원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(064)753-0102, 제주특별자치도 제주시 남광북5길 3 (이도2동 950-1))
세무서	제주세무서 (대표:064-720-52, 팩스:064-724-1107, 제주특별자치도 제주시 청사로 59 (도남동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	14건	1,096,295,267원 474,409,536원	48% 2.6회
6개월	27건	1,453,135,620원 544,300,149원	41% 3회
12개월	41건	1,142,537,644원 447,192,856원	48% 2.7회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.