감정가	2,580,248,340 원
최저가	(64%) 1,651,359,000 원
보증금	(10%) 165,135,900 원
청구액	1,761,827,778 원

경상남도 사천시 대포동 175-2

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사건번호	2024타경38676
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지 및 건물일괄매각
매각기일	2026.01.05(월) 10:00 입찰 44일전
토지면적	2,044.30㎡(618.40 평)
건물면적	581.82㎡(176.00 평)
채무/소유자	김OO / 김OO
채권자	진OOOOOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2024 타경 38676

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 진주지원((전화:055-760-3254))입니다.
입찰일은 2026-01-05입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 HH02 입니다.
이 법원에는 진주이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 10월 23일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 395일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 395일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: )

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리: [목록1,2] 각 을구 2번 지상권설정등기가 있으나, 지상권자인 신청채권자 진주원예농업협동조합이 2024.10.31.자 말소동의서를 제출함

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

-일괄매각. 제시외 건물 및 구축물[감정서상 ㄱ~ㄹ, a] 매각 포함 -[목록1] 도시계획도로에 일부 저촉 됨 -[목록3] 일반건축물대장상 불법증축사항으로 위반건축물로 등재되어 있음 -지상에 이설 및 철거가 용이한 컨테이너 2동 매각 제외 -지상 소재 경계수(남천,측백나무 등) 및 경계석, 메쉬헨스울타리 등은 토지가격에 포함 평가함 -2024.11.13. 유치권자 이지영으로부터 공사대금 금644,494,683원에 대하여 유치권 신고가 있으나, 그 성립 여부는 불분명함

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-10-22	경매접수
~1일	2024-10-23	경매개시결정
~83일	2025-01-13	배당요구종기일
~356일	2025-10-13	100%	2,580,248,340	유찰
~391일	2025-11-17	80%	2,064,199,000	유찰
~440일	2026-01-05	64%	1,651,359,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	대포동 175-2	대	1730.3 ㎡ (523.42평)
토지	대포동 176-5	대	314 ㎡ (94.99평)
건물	대포동 175-2	1층 음식점 철근콘크리트구조	240.5 ㎡ (72.75평)
건물	대포동 175-2	2층 음식점 철근콘크리트구조	256.32 ㎡ (77.54평)
제시외 건물	대포동 175-2	다용도실	16.66 ㎡ (5.04평)	포함
	대포동 175-2	근린생활시설	44.40 ㎡ (13.43평)	포함
	대포동 175-2	계단실	16.64 ㎡ (5.03평)	포함
	대포동 175-2	옥상창고	6.30 ㎡ (1.91평)	포함
	대포동 175-2	실외조형물	1식 ㎡ (0.30평)	포함
1) 위치/자연녹지지역/버스정류장/철근콘크리트구조/슬래브지붕 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 경상남도 사천시 대포동 소재 "삼포마을회관" 남서측측 인근에 소재하고 있으며, 주위는 경지정리된 농경지, 로변으로 근린생활시설 등이 간헐적으로 형성되어 있으며 제반주위환경은 보통시 됨. 2)교통상황 본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통시 됨. 3)형태 및 이용상태 본건 토지는 일단지부지로서 자체지반 대체로 평탄한 장방형에 유사한 토지이며, 현황 "상업용 건부지"로 이용중임. 4)인접 도로상태 본건 토지 기호(1),(2)는 일단의 건부지로서 기호(1)은 서측으로 왕복2차선 도로와 접하고 있으며, 기호(2)는 남측으로 노폭 약3-4미터내외의 현황 "도로"와 연결되어 있음. 5)토지이용계획 및 제한상태 기호(1) :자연녹지지역, 중로3류(폭 12m-15m)(저촉), 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(젖소 돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 기호(2) :자연녹지지역(2011-08-04), 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(젖소 돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 6)제시목록 외의 물건 본건 토지 기호 (1)지상에 별첨 "지적 및 건물개황도"에서와 같이 제시외건물 4동과 제시외구축물이 소재하고 있음. 7)공부와의 차이 -. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계: -. 기 타: "감정평가액의 산출근거 및 결정 의견"참조바람. 1)건물의 구조 기호 (3): 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 건물로서, (사용승인일 : 2022.08.29) 외벽 :스톤코트 등 마감, 내벽 : 시멘트몰탈위 인테리어 등 마감, 창호 : 샷시창호임. 2)이용상태 제2종근린생활시설 용도로 건축중이며, 현재 내부 인테리어 공사중 중단되어 인테리어 공사업체와의 유치권분쟁이 발생한 상태로 전체공정이 중단된 상태에 있음. 3)설비내역 기호(3) : 기본적인 위생설비, 급배수설비, 화재경보설비 등이 되어 있음. 4)부합물 및 종물 후첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외건물 4동이 소재함. 5)공부와의 차이 -. 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계:-. 기타: "감정평가액의 산출근거 및 결정의견" 참조. 닫기
참고 사항	-일괄매각. 제시외 건물 및 구축물[감정서상 ㄱ~ㄹ, a] 매각 포함 -[목록1] 도시계획도로에 일부 저촉 됨 -[목록3] 일반건축물대장상 불법증축사항으로 위반건축물로 등재되어 있음 -지상에 이설 및 철거가 용이한 컨테이너 2동 매각 제외 -지상 소재 경계수(남천,측백나무 등) 및 경계석, 메쉬헨스울타리 등은 토지가격에 포함 평가함 -2024.11.13. 유치권자 이지영으로부터 공사대금 금644,494,683원에 대하여 유치권 신고가 있으나, 그 성립 여부는 불분명함

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2022년9월8일	소유권 김OO		소멸
2	2022년9월8일	근저당권 진OOOO	2,088,000,000	소멸기준
3	2023년2월24일	근저당권 박OO	200,000,000	소멸
4	2023년8월22일	가등기 (OOOO		소멸
5	2023년9월12일	가압류 부OOOO	29,943,653	소멸
6	2024년10월23일	임의경매 진OOOO		소멸
7	2025년6월13일	압류 기OO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-01-13)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
지OOO
지OOO

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	창원지방법원 진주지원 (526-76)경상남도 진주시 진양호로 303 대표 : 055)760-3300 관할지역 : 진주시, 사천시, 하동군, 남해군, 산청군
등기소	창원지방법원 본원 사천등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(055)852-4637, 경남 사천시 용현면 용현1길 39 (덕곡리 625))
세무서	진주세무서 (대표:055-751-02, 팩스:055-753-9009, 경상남도 진주시 진주대로908번길 15 (칠암동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	2건	139,500,000원 44,394,450원	39% 4.5회
6개월	5건	1,892,136,880원 683,285,780원	39% 5회
12개월	9건	1,457,834,410원 639,198,989원	46% 4.1회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.