감정가	1,999,843,200 원
최저가	(56%) 1,119,912,000 원
보증금	(10%) 111,991,200 원
청구액	1,401,148,869 원

전라남도 진도군 군내면 녹진리 1-34

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사건번호	2024타경54563
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지 및 건물일괄매각
매각기일	2026.01.12(월) 10:00 입찰 35일전
토지면적	4,663.90㎡(1,410.83 평)
건물면적	584.80㎡(176.90 평)
채무/소유자	주OOO OOOOO / 주OOO OOOOO
채권자	목OOOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2024 타경 54563

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 광주지방법원 해남지원((전화:061-530-9123))입니다.
입찰일은 2026-01-12입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 II03 입니다.
이 법원에는 해남이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 10월 17일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 417일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 417일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

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주의사항 (최선순위 설정일: 2022.7.18.근저당 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 목록2, 7. 지상건물을 위하여 이 사건 토지의 대지 부분에 법정지상권이 성립할 여지가 있음

1. 일괄매각. 제시외 건물(목록4.에 소재) 포함 2. 목록4.는 건축물대장상 일반음식점으로 이용중이었으나 현재 공실상태, 지1층 일부 증축, 목록5. 토지 일부에 옹벽시설 소재 3. 목록4.에 소재하는 제시외건물 ㉠(약18㎡), ㉡(약10㎡, 2층소재), ㉢(약12㎡, 지1층 소재) - 매각포함 4. 목록4. 건물은 공부상 3개 번지 지상에 소재하는 것으로 되어 있으나 2014년 9월 합병 후 말소되어 현재 '녹진리 1-6' 단일 지상에 소재 5. 목록5. 지상에 컨테이너 2동 및 수목 다수소재하나 타인소유로 매각에서 제외 6. 목록1,6.지목은 '전'이나 현황은 '상업나지', 목록6.은 '도로', 목록8.은 '묵전'상태 7. 특별매각조건(목록1,6,8) : 매수인 농지취득자격증명원 필요(매각결정기일전까지 미제출시 보증금 반환하지 않음)(첨부된 사 실조회회신서 참조) 8. 목록8. 지상에 타인소유의 수목 소재 - 매각에서 제외 9. 인접지와의 경계가 불명확하여 필요시 경계 측량 등 별도의 확인 요함 10. 목록2,3,7.은 상업나지로 이용중, 목록3,7.은 맹지, 목록2.는 현황은 '전'으로, 목록7.은 '전 및 주차장'으로 이용중 11. 목록2,3,7. 토지 지상에 소재하는 수목, 컨테이너조 관리사, 숙박시설은 타인소유로 매각에서 제외 12. 목록7. 서측 일부 지상에 인접지(녹진리 1-52 및 1-90)소재 건물의 일부가 소재하는 것으로 조사된 바, 필요히 측량 등을 통해 경계확인 요함

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-10-16	경매접수
~1일	2024-10-17	경매개시결정
~82일	2025-01-06	배당요구종기일
~362일	2025-10-13	100%	1,999,843,200	유찰
~404일	2025-11-24	70%	1,399,890,000	유찰
~453일	2026-01-12	56%	1,119,912,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	녹진리 1-34	전	48.0 ㎡ (14.52평)
	녹진리 1-83	임야	708.7 ㎡ (214.38평)
	녹진리 1-84	임야	566 ㎡ (171.22평)
	녹진리 1-6	대	2581.2 ㎡ (780.81평)
	녹진리 1-35	전	163.7 ㎡ (49.52평)
	녹진리 1-89	임야	186 ㎡ (56.27평)
	녹진리 1-5	전	410.3 ㎡ (124.12평)
건물	녹진리 1-6	1층 근린생활시설 목조	172.00 ㎡ (52.03평)
	녹진리 1-6	2층 근린생활시설 목조	95.80 ㎡ (28.98평)
	녹진리 1-6	지하 근린생활시설 목조	277.00 ㎡ (83.79평)
제시외 건물	녹진리 1-6	근린생활시설	18 ㎡ (5.45평)	포함
	녹진리 1-6	근린생활시설	10 ㎡ (3.03평)	포함
	녹진리 1-6	보일러실	12 ㎡ (3.63평)	포함
1) 위치/도시지역/일반상업지역/보전산지/철근콘크리트조/슬래브지붕 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 전라남도 진도군 군내면 녹진리 소재 "진도휴게소" 북측 인근에 위치하며, 주위는 음식점, 숙박업소, 휴게소 등 상업용 부동산이 혼재함. 2)교통상황 본건까지 차량접근 가능하며, 제반교통사정은 보통시됨. 3)형태 및 이용상태 기호 1,2,3,6,7,8 : 대체로 사다리 및 부정형 평지로 상업나지임. 기호 5 : 부정형 평지로 상업용 건부지로 이용중임. 4)인접 도로상태 기호 1,6,8 : 동측으로 왕복2차선 아스팔트 포장도로와 접함. 기호 2 : 북서측으로 왕복2차선 아스팔트 포장도로와 접함. 기호 3,7 : 맹지임. 기호 5 : 남서측 및 동측으로 왕복2차선 아스팔트 포장도로와 접함. 5)토지이용계획 및 제한상태 기호 1,8 : 도시지역, 일반상업지역, 도시계획구역, 소로2류(폭 8m-10m)(저촉). 가축사 육제한구역(제한구역(모든가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 기호 2 : 도시지역, 일반상업지역, 도시계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(저촉). 가축사 육제한구역(제한구역(모든가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준 보전산지<산지관리법>임. 기호 3,7 : 도시지역, 일반상업지역, 도시계획구역, 가축사육제한구역(제한구역(모든가 축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임. 기호 5 : 도시지역, 일반상업지역, 도시계획구역, 소로2류(폭 8m-10m)(저촉). 중로2류 (폭 15m-20m)(중로2류)(저촉), 가축사육제한구역(제한구역(모든가축))<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역<도로법>임. 기호 6 : 도시지역, 일반상업지역, 도시계획구역, 가축사육제한구역(제한구역(모든가축 ))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 6)제시목록 외의 물건 후첨 <지적 및 건물개황도> 및 <기타 참고사항> 참조. 7)공부와의 차이 해당사항 없음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 미상 및 해당사항 없음. 1)건물의 구조 (가) 통나무조 및 철근콘크리트조 목조 및 함석 및 슬래브지붕 지하 1층 지상 2층 건물로서 외벽 : 목재 및 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽 : - 창호 : 새시창호임. 2)이용상태 재2종근린생활시설(일반음식점)임.(현황 "공실") 3)설비내역 위생 및 급배수설비, 난방설비 등 되어있음. 4)부합물 및 종물 후첨 <지적 및 건물개황도> 참조. 5)공부와의 차이 공부상 "녹진리 1-6, 1-15, 1-49" 지상에 소재하는 것으로 등재되어 있으나, "녹진리 1-15, 1-49"는 2014년 9월 "녹진리 1-6"에 합병 후 말소되어 현황 "녹진리 1-6" 단일 지상에 소재함. 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계 미상임. 닫기
참고 사항	1. 일괄매각. 제시외 건물(목록4.에 소재) 포함 2. 목록4.는 건축물대장상 일반음식점으로 이용중이었으나 현재 공실상태, 지1층 일부 증축, 목록5. 토지 일부에 옹벽시설 소재 3. 목록4.에 소재하는 제시외건물 ㉠(약18㎡), ㉡(약10㎡, 2층소재), ㉢(약12㎡, 지1층 소재) - 매각포함 4. 목록4. 건물은 공부상 3개 번지 지상에 소재하는 것으로 되어 있으나 2014년 9월 합병 후 말소되어 현재 '녹진리 1-6' 단일지상에 소재 5. 목록5. 지상에 컨테이너 2동 및 수목 다수소재하나 타인소유로 매각에서 제외 6. 목록1,6.지목은 '전'이나 현황은 '상업나지', 목록6.은 '도로', 목록8.은 '묵전'상태 7. 특별매각조건(목록1,6,8) : 매수인 농지취득자격증명원 필요(매각결정기일전까지 미제출시 보증금 반환하지 않음)(첨부된 사실조회회신서 참조) 8. 목록8. 지상에 타인소유의 수목 소재 - 매각에서 제외 9. 인접지와의 경계가 불명확하여 필요시 경계 측량 등 별도의 확인 요함 10. 목록2,3,7.은 상업나지로 이용중, 목록3,7.은 맹지, 목록2.는 현황은 '전'으로, 목록7.은 '전 및 주차장'으로 이용중 11. 목록2,3,7. 토지 지상에 소재하는 수목, 컨테이너조 관리사, 숙박시설은 타인소유로 매각에서 제외 12. 목록7. 서측 일부 지상에 인접지(녹진리 1-52 및 1-90)소재 건물의 일부가 소재하는 것으로 조사된 바, 필요히 측량 등을 통해 경계확인 요함 목록4-가)증축하여 1층 제시외 근린생활시설(ㄱ),2층 근린생활시설(ㄴ),지층 보일러실(ㄷ)소재,목록2,3)지상에 타인(최영상)소유 제시

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2022년7월18일	소유권 (OOOO		소멸
2	2022년7월18일	근저당권 목OOOO	1,620,000,000	소멸기준
3	2024년10월17일	임의경매 목OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-01-06)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
최OO	목록2,3,7
최OO

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	광주지방법원 해남지원 (590-31)전라남도 해남군 해남읍 중앙1로 330 (구교리) 대표 : 061)534-9151 관할지역 : 해남군, 완도군, 진도군
등기소	광주지방법원 본원 진도등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(061)542-2794, 전남 진도군 진도읍 쌍정1길 16 (쌍정리 143-3))
세무서	해남세무서 (대표:061-530-62, 팩스:061-536-6074, 전라남도 해남군 해남읍 중앙1로 18)

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	6건	697,676,725원 1,035,745,665원	79% 2.8회
6개월	8건	578,882,534원 828,719,099원	83% 2.3회
12개월	10건	509,738,577원 692,773,279원	79% 2.4회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.