감정가	86,000,000 원
최저가	(80%) 68,800,000 원
보증금	(10%) 6,880,000 원
청구액	11,643,835 원

경상남도 창원시 마산합포구 진전면 고사리 731-4

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사건번호	2025타경20389
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지매각
매각기일	2025.11.13(목) 10:00
토지면적	417.00㎡(126.14 평)
건물면적
채무/소유자	정OO / 정OO
채권자	조OO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 20389

여의주경매 김대표 조언 한마디

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 86,000,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 11,643,835원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

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주의사항 (최선순위 설정일: 2023.12.20.자 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

단독주택 건부지 및 일부 ‘전’으로 이용 중임. -본건 일부에는 타인 소유의 건물이 소재하며, 내부에 통행로가 있음. -본건 지상에 소재하는 제시외건물(감정서상 제시외건물(ㄱ)~(ㄷ)) 및 제시외수목(감정서상 제시외수목(a))은 매각대상 아니며, 이를 위한 법정지상권의 성립 여부는 불분명(①건축물대장상 타인 소유의 주택이 확인되나, 제시외건물과 구조와 면적 등이 상 이함(상세내역은 감정서 참고), ②현황조사 시 제시외건물 소유자의 자(子)가 제시외건물을 점유하고 있는 것으로 조사되었음). -감정평가 시 지상의 부합물(담장, 화단 등)은 토지에 포함하였으며, 일부가 통행로로 이용 중인 점을 감안하였음. -최저매각가격은 매각대상 아닌 제시외건물 등과 일부 타인 소유 건물이 소재하는 점을 감안한 금액임. -지적도상 맹지이며, 명확한 경계 확인을 위해서는 측량이 필요한 것으로 조사되었음.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-02-17	경매접수
~3일	2025-02-20	경매개시결정
~88일	2025-05-16	배당요구종기일
~227일	2025-10-02	100%	86,000,000	유찰
~269일	2025-11-13	80%	68,800,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	고사리 731-4	대	417 ㎡ (126.14평)
제시외 건물	고사리 731-4	주택	49.3 ㎡ (14.91평)
	고사리 731-4	창고 등	9 ㎡ (2.72평)
	고사리 731-4	화장실	2.1 ㎡ (0.64평)
	고사리 731-4	제시외수목	㎡ (0.00평)
참고 사항	단독주택 건부지 및 일부 ‘전’으로 이용 중임. -본건 일부에는 타인 소유의 건물이 소재하며, 내부에 통행로가 있음. -본건 지상에 소재하는 제시외건물(감정서상 제시외건물(ㄱ)~(ㄷ)) 및 제시외수목(감정서상 제시외수목(a))은 매각대상 아니며, 이를 위한 법정지상권의 성립 여부는 불분명(①건축물대장상 타인 소유의 주택이 확인되나, 제시외건물과 구조와 면적 등이 상이함(상세내역은 감정서 참고), ②현황조사 시 제시외건물 소유자의 자(子)가 제시외건물을 점유하고 있는 것으로 조사되었음). -감정평가 시 지상의 부합물(담장, 화단 등)은 토지에 포함하였으며, 일부가 통행로로 이용 중인 점을 감안하였음. -최저매각가격은 매각대상 아닌 제시외건물 등과 일부 타인 소유 건물이 소재하는 점을 감안한 금액임. -지적도상 맹지이며, 명확한 경계 확인을 위해서는 측량이 필요한 것으로 조사되었음. 본건1.제시목록상 `대`이나 현황 `건부지` 및 일부 `전` 일부 `통행로(도로)` 등으로 이용중이며, 위 지상에 타인 소유의 제시외건물(건축물대장상 구금이): (ㄱ

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2023년12월7일	소유권 정OO		소멸
2	2023년12월20일	근저당권 조OO	13,000,000	소멸기준
3	2025년2월20일	임의경매 조OO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-05-16)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
전OO
전OO
비고 (매각물건 명세서)

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	창원지방법원 마산지원 (512-65)경상남도 창원시 마산합포구 완월동 7길 16 대표 : 055)240-9300 관할지역 : 마산시 합포구, 마산시 회원구, 의령군, 함안군
등기소	창원지방법원 마산지원 등기계 (대표:1544-0773, 팩스:(055)242-2744, 경남 창원시 마산합포구 완월동 7길 16 (장군동4가 26-87))
세무서	마산세무서 (대표:055-240-02, 팩스:055-223-6881, 경상남도 창원시 마산합포구 해안대로 51 유로스퀘어 3층)

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	4건	80,263,928원 33,793,730원	38% 5회
6개월	10건	335,833,074원 146,555,592원	43% 4.5회
12개월	15건	258,551,372원 108,887,128원	41% 4.6회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.