감정가	115,815,500 원
최저가	(49%) 56,750,000 원
보증금	(10%) 5,675,000 원
청구액	57,231,833 원

울산광역시 울주군 범서읍 두산리 928-4

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사건번호	2024타경110328
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지지분매각
매각기일	2025.12.10(수) 10:00 입찰 24일전
토지면적	1,051.50㎡(318.08 평)
건물면적
채무/소유자	박OO / 박OO
채권자	강OOOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2024 타경 110328

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원((전화:216-8266))입니다.
입찰일은 2025-12-10입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 MM01 입니다.
이 법원에는 울산이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 6월 24일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 510일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 510일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

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주의사항 (최선순위 설정일: 2012.01.13.근저당권 설정 (목록 1, 2))

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리: 목록 1, 2 각 을구 5번 구분지상권(2019.8.13.)은 말소되지 않고 매수인이 인수함

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 지상 소재 분묘 4기를 위하여 분묘기지권이 성립할 여지 있음

1.일괄매각. 제시외 수목(목록 1 토지상 수목 감나무 등 약 20여주, 목록 2 토지상 수목 감나무, 대추나무 등 약 16여주) 포함 2.목록 1, 2 지분매각. 공유자 우선매수권(민사집행법 제140조)행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없음 3.목록 1, 2 토지 농지취득자격증명 필요함(매각결정기일까지 제출, 미제출시 매수보증금 반환하지 않음). 첨부된 2025. 8. 22. 자 범서읍 사실조회회신 참조 4.목록 1, 2 토지는 맹지이나 남동측으로 폭 약 2~3미터 내외의 세멘포장도로에 접하며, 목록 1 토지는 접면도로 대비 약 1.5 미터 내외의 고지임 5.목록 1은 감나무 및 잡초, 잡목이 자생하는 휴경지이고, 목록 2는 감나무, 조경수 수그루 및 잡초, 잡목이 자생하는 휴경지임 6.목록 2 토지 지상에 소유자 미상의 제시외 분묘 4기(상석 및 반월석 포함)가 소재하며 당해 분묘의 정확한 위치 및 면적은 측량을 요함. 7.목록 2 토지상의 제시외 수목 중 제시외 수목 측백나무 약 6여주, 치자나무 등은 지상에 소재하는 분묘와 관련된 수목으로 판단되며 이 사건 매각에서 제외함 8.목록 2 토지의 최저매각가격은 분묘 및 매각에서 제외되는 제시외 수목 측백나무 약 6여주, 치자나무 등 소재로 인하여 제한 받는 가격임

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-06-21	경매접수
~3일	2024-06-24	경매개시결정
~91일	2024-09-20	배당요구종기일
~467일	2025-10-01	100%	115,815,500	유찰
~502일	2025-11-05	70%	81,071,000	유찰
~537일	2025-12-10	49%	56,750,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	두산리 928-4	답	469.5 ㎡ (142.02평)	지분 2분의 1 전부
토지	두산리 929	답	582 ㎡ (176.06평)	지분 2분의1 전부
제시외 건물	두산리 928-4	수목	㎡	포함
제시외 건물	두산리 929	수목	㎡	포함
1) 위치/자연녹지지역/개발제한구역/노선버스정류장 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 울산광역시 울주군 범서읍 두산리 소재 "동해고속도로 범서IC" 북측 인근에 위치 하며, 주위는 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재하고 있어 제반 주위환경은 보통임. 2)교통상황 본건까지 소형차량 접근가능하며, 인근에 노선버스정류장, 동해고속도로 범서IC가 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통임. 3)형태 및 이용상태 - 본건 1번 토지 : 부정형 완경사지로 과수원으로 이용중임. - 본건 2번 토지 : 부정형 완경사지로 과수원 및 묘지로 이용중임. - 본건 토지의 경우 공히 방치되어 관리되지 아니한 상태인 바 이 점 참고하시기 바람. 4)인접 도로상태 지적도상 맹지이나, 공히 남동측으로 폭 약 2미터 - 3미터 내외의 세멘포장 도로에 접하며, 도로의 상태는 보통임. 아울러, 본건 1번 토지의 경우 접면도로 대비 약 1.5미터 내외의 고지임. 5)토지이용계획 및 제한상태 본건 공히 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 300m 미만 축종) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 500m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>. 6)제시목록 외의 물건 본건 지상에 제시외 수목 ㄱ,ㄴ,ㄷ 및 제시외 분묘 4기가 소재함. 본건 평가목적을 감안하여 제시외 수목의 가액을 평가하였으며, 이러한 제시외 수목 및 제시외 분묘가 경매대상에서 제외되어 토지의 소유권 행사가 제한받는 경우의 토지가액을 상기 "토지감정평가명세표"에 병기하였으니 이 점 참고하시기 바람. 7)공부와의 차이 없음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 가. 임대관계 : 조사일 현재 방치되어 관리되지 아니한 상태이며, 임대내역은 미상임. 나. 기 타 : 상기 "감정평가액의 산출근거 및 결정의견" Ⅰ. 감정평가 개요 - 6. 그 밖의 사항을 참고할 것. 닫기
참고 사항	1.일괄매각. 제시외 수목(목록 1 토지상 수목 감나무 등 약 20여주, 목록 2 토지상 수목 감나무, 대추나무 등 약 16여주) 포함 2.목록 1, 2 지분매각. 공유자 우선매수권(민사집행법 제140조)행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없음 3.목록 1, 2 토지 농지취득자격증명 필요함(매각결정기일까지 제출, 미제출시 매수보증금 반환하지 않음). 첨부된 2025. 8. 22.자 범서읍 사실조회회신 참조 4.목록 1, 2 토지는 맹지이나 남동측으로 폭 약 2~3미터 내외의 세멘포장도로에 접하며, 목록 1 토지는 접면도로 대비 약 1.5미터 내외의 고지임 5.목록 1은 감나무 및 잡초, 잡목이 자생하는 휴경지이고, 목록 2는 감나무, 조경수 수그루 및 잡초, 잡목이 자생하는 휴경지임 6.목록 2 토지 지상에 소유자 미상의 제시외 분묘 4기(상석 및 반월석 포함)가 소재하며 당해 분묘의 정확한 위치 및 면적은 측량을 요함. 7.목록 2 토지상의 제시외 수목 중 제시외 수목 측백나무 약 6여주, 치자나무 등은 지상에 소재하는 분묘와 관련된 수목으로 판단되며 이 사건 매각에서 제외함 8.목록 2 토지의 최저매각가격은 분묘 및 매각에서 제외되는 제시외 수목 측백나무 약 6여주, 치자나무 등 소재로 인하여 제한받는 가격임 부동산의 표시1.- 본건 부동산은 감나무 및 잡초, 잡목 자생하는 휴경지임. 부동산의 표시2.- 본건 부동산은 감나무, 조경수 수그루 및 잡초 잡목 자생하는 휴경지이며 제시외 분묘 4기 있음.

국토부실거래가 울산광역시 울주군 범서읍 두산리

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
25.09.04	임야	보전관리	8m미만	1193	15,800
25.09.04	임야	생산관리	8m미만	32	1,300
25.09.04	임야	보전관리	-	370	4,900
25.08.15	답	생산관리	8m미만	371	5,900
25.08.15	답	생산관리	8m미만	378	6,100
25.08.08	임야	농림	-	3.31	10	지분
25.07.17	답	자연녹지	8m미만	835.33	10,000	지분
25.07.17	답	자연녹지	8m미만	851.67	2,000	지분
25.06.17	임야	농림	-	3.31	10	지분
25.06.13	전	개발제한구역	8m미만	407	2,200
25.05.21	전	자연녹지	-	1241	11,000
25.05.08	전	자연녹지	8m미만	340.5	3,800	지분
25.05.01	답	자연녹지	8m미만	228	2,500
25.05.01	답	자연녹지	8m미만	1840	26,000
25.04.18	답	계획관리	-	2258	15,100
25.03.21	임야	자연녹지	8m미만	665	1,000	지분
25.03.14	전	개발제한구역	8m미만	182	1,500
25.02.24	대	자연녹지	8m미만	645	16,354
25.02.24	전	자연녹지	8m미만	91	2,005
25.02.24	전	자연녹지	8m미만	245	5,138
25.02.24	전	자연녹지	8m미만	284	6,257
25.02.24	대	자연녹지	8m미만	347	8,940
25.01.16	대	자연녹지	8m미만	536	17,830
24.12.10	임야	농림	-	64859.33	7,070	지분
24.11.15	답	생산관리	-	93	1,960
24.08.28	임야	자연녹지	-	362	350
24.08.28	도로	자연녹지	8m미만	50.6	150	지분
24.08.27	전	제1종일반주거	8m미만	982	17,000
24.08.27	임야	제1종일반주거	8m미만	136	2,000
24.08.19	임야	자연녹지	-	335	5,000
24.07.16	임야	자연녹지	-	55835	6,300
24.07.08	임야	자연녹지	8m미만	1453.68	510	지분
24.07.08	전	자연녹지	8m미만	13.83	44	지분
24.07.08	임야	자연녹지	8m미만	1714.05	605	지분
24.05.29	답	계획관리	-	503	3,000
24.05.13	임야	생산관리	8m미만	267	10,000	지분
24.04.19	전	자연녹지	-	1035	4,110
24.04.19	임야	자연녹지	-	350	1,390
24.04.16	전	생산관리	8m미만	871	21,000
24.03.13	답	자연녹지	-	1281	12,400
24.03.13	답	자연녹지	-	214	1,822
24.03.13	전	자연녹지	-	269	2,478
24.03.10	묘지	자연녹지	-	694	5,760
24.02.26	임야	농림	8m미만	4363	600	지분
24.01.05	임야	자연녹지	-	41	650	지분
24.01.05	임야	자연녹지	-	85	1,350	지분

☞ 더보기

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2010년7월13일	소유권 박OO		소멸
2	1998년7월18일	소유권 박OO		소멸
3	2012년1월13일	근저당권 강OOOO	45,500,000	소멸기준
4	2013년3월20일	근저당권 강OOOO	19,500,000	소멸
5	2019년8월13일	지상권 한OOOO		소멸
6	2024년6월25일	임의경매 강OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2024-09-20)

조사된 임차내역이 없습니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	울산지방법원 (446-43)울산광역시 남구 법대로 55(옥동 1415) 대표 : 052)216-8000, 민원 : 052)216-8021~3 관할지역 : 울산광역시, 양산시
등기소	울산지방법원 본원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(052)260-6293, 울산광역시 남구 법대로 55 (옥동 1415))
세무서	동울산세무서 (대표:052-219-92, 팩스:052-289-8365, 울산광역시 북구 사청2길 7 (화봉동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	18건	239,262,944원 71,965,106원	32% 3.7회
6개월	37건	293,718,664원 96,346,211원	34% 3.5회
12개월	73건	328,539,756원 115,486,216원	39% 3.2회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.