감정가	41,962,500 원
최저가	(49%) 20,562,000 원
보증금	(10%) 2,056,200 원
청구액	75,465,814 원

울산광역시 울주군 서생면 나사리 산19-13

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사건번호	2024타경7446
경매종류	부동산강제경매
매각대상	토지지분매각
매각기일	2025.12.10(수) 10:00 입찰 15일전
토지면적	1,678.50㎡(507.75 평)
건물면적
채무/소유자	이OO외 1명 / 이OO외 1명
채권자	브OOOOOOOOO OOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2024 타경 7446

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원((전화:216-8266))입니다.
입찰일은 2025-12-10입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 MM01 입니다.
이 법원에는 울산이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 9월 9일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 442일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 442일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: )

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 미확인 분묘가 존재하는 경우에는 분묘기지권 성립여지 있음

1. 지분매각. 공유자 우선매수권(민사집행법 제140조)행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자 는 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없음 2.맹지이며, 잡목 등이 자생하는 남서향으로 완만한 경사지의 부정형 자연림상태의 임야임 3. 인접 토지와 경계구분이 불분명하여 측량을 요함 4.미확인 분묘가 있을 수 있으므로 응찰시 확인요함. 본건 토지상에 자생하는 소나무, 활잡목 등 수목은 토지에 포함하여 평가 함

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-09-02	경매접수
~7일	2024-09-09	경매개시결정
~91일	2024-12-02	배당요구종기일
~394일	2025-10-01	100%	41,962,500	유찰
~429일	2025-11-05	70%	29,374,000	유찰
~464일	2025-12-10	49%	20,562,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	나사리 산19-13	임야	1678.5 ㎡ (507.75평)	지분 72분의 9
1) 위치/도시지역/녹지지역/보전산지/노선버스 정류장 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 울산광역시 울주군 서생면 대송리 소재 "송정마을" 남서측 근거리에 위치한 자연림으로서 주위는 임야지대로 형성되어 있으며 북동측 및 남동측 근거리로 마을과 바다가 소재하고 남동측 근거리에 건절곳문화공간이 소재하는 등 환경 보통인 지역입니다. 2)교통상황 차량 출입 불가하며 대중교통인 노선버스 정류장도 근거리이고 시내 중심지대에서 원거리에 소재하여 일반적 교통사정 불편시되는 지역입니다. 3)형태 및 이용상태 남서향으로 완만한 경사지의 부정형 자연림상태의 임야입니다. 4)인접 도로상태 맹지입니다. 5)토지이용계획 및 제한상태 도시지역,보전녹지지역［이하공란］,가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 300m 미만 축종)〈가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률〉,가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 500m 미만 축종)〈가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 〉,공익용산지〈산지관리법〉,보전산지〈산지관리법〉［이하공란］,영농여건불리농지［이하공란］ 6)제시목록 외의 물건 해당 없습니다. 7)공부와의 차이 해당 없습니다. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 없습니다. 닫기
참고 사항	1. 지분매각. 공유자 우선매수권(민사집행법 제140조)행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없음 2.맹지이며, 잡목 등이 자생하는 남서향으로 완만한 경사지의 부정형 자연림상태의 임야임 3. 인접 토지와 경계구분이 불분명하여 측량을 요함 4.미확인 분묘가 있을 수 있으므로 응찰시 확인요함. 본건 토지상에 자생하는 소나무, 활잡목 등 수목은 토지에 포함하여 평가함 본 건 부동산은 잡목 등이 자생하는 임야이며, 인접 토지와 경계구분이 불분명한 바 경계측량이 요구되며, 미확인 분묘 있을 수 있음.

국토부실거래가 울산광역시 울주군 서생면 나사리

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
25.09.22	전	자연녹지	8m미만	198	14,500	지분
25.07.15	임야	보전녹지	-	465	8,000
25.05.15	전	제1종일반주거	8m미만	325	21,000
24.09.02	임야	보전녹지	-	1060.93	2,952	지분
24.09.02	임야	보전녹지	-	5670	16,209	지분
24.09.02	임야	보전녹지	-	496	1,379
24.09.02	임야	보전녹지	8m미만	99	317	지분
24.09.02	임야	보전녹지	-	1311	3,144
24.08.19	전	자연녹지	-	290	22,000
24.08.16	과수원	자연녹지	8m미만	99	3,000	지분
24.07.04	도로	자연녹지	12m미만	18.71	1,451	지분
24.07.04	임야	자연녹지	8m미만	66	1,597	지분
24.07.04	임야	자연녹지	8m미만	56.71	1,457	지분
24.07.04	임야	자연녹지	8m미만	58.21	1,495	지분
24.07.04	임야	자연녹지	8m미만	51.93	1,334	지분
24.07.04	임야	자연녹지	8m미만	55.93	1,437	지분
24.07.04	임야	자연녹지	8m미만	75.79	558	지분
24.07.04	임야	자연녹지	8m미만	57.14	1,468	지분
24.07.04	임야	자연녹지	8m미만	46.86	1,203	지분
24.04.01	전	제1종일반주거	-	63	6,659
24.03.28	대	기타	12m미만	202.5	17,000	지분
24.02.08	대	제1종일반주거	8m미만	71	8,000	지분
24.02.08	대	제1종일반주거	8m미만	72.5	8,500	지분
24.02.08	대	제1종일반주거	8m미만	44.5	5,000	지분
24.01.05	전	자연녹지	-	1,547	72,500

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등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	기준
1	2023년4월25일	소유권 장OO	소멸
2	2023년4월25일	소유권 장OO	소멸
3	2023년4월25일	소유권 장OO	소멸
4	2023년4월25일	소유권 이OO	소멸
5	2023년4월25일	소유권 이OO	소멸
6	2023년4월25일	소유권 이OO	소멸
7	2023년4월25일	소유권 이OO	소멸
8	2023년4월25일	소유권 이OO	소멸
9	2023년4월25일	소유권 이OO	소멸
10	2023년4월25일	소유권 이OO	소멸
11	2023년4월25일	소유권 이OO	소멸
12	2023년4월25일	소유권 박OO	소멸
13	2023년12월28일	소유권 곽OO	소멸
14	2023년12월28일	소유권 곽OO	소멸
15	2023년12월28일	소유권 곽OO	소멸
16	2024년9월9일	강제경매 브OOOO	소멸기준

임차인현황 (배당요구종기일: 2024-12-02)

조사된 임차내역이 없습니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	울산지방법원 (446-43)울산광역시 남구 법대로 55(옥동 1415) 대표 : 052)216-8000, 민원 : 052)216-8021~3 관할지역 : 울산광역시, 양산시
등기소	울산지방법원 본원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(052)260-6293, 울산광역시 남구 법대로 55 (옥동 1415))
세무서	울산세무서 (대표:052-259-02, 팩스:052-266-2135, 울산광역시 남구 갈밭로 49 (삼산동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	13건	272,138,631원 91,987,546원	28% 4.8회
6개월	21건	238,525,305원 93,616,624원	31% 4.4회
12개월	50건	282,987,103원 112,848,280원	34% 3.9회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.