감정가	365,224,000 원
최저가	(65%) 237,238,000 원
보증금	(10%) 23,723,800 원
청구액	14,680,274 원

충청북도 청주시 청원구 북이면 용계리 170-4

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사건번호	2024타경53532
경매종류	부동산강제경매
매각대상	토지매각
매각기일	2025.11.04(화) 10:00
토지면적	3,677.00㎡(1,112.29 평)
건물면적
채무/소유자	이OO / 이OO
채권자	이OO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2024 타경 53532

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 청주지방법원((전화:043-249-7302))입니다.
입찰일은 2025-11-04입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 EE01 입니다.
이 법원에는 청주이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

이 사건번호로 2개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 2번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 365,224,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 14,680,274원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 4월 3일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 583일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 583일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

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주의사항 (최선순위 설정일: 2020. 4. 6. 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 지상건물을 위하여 이 사건 목록 6 토지 부분에 법정지상권 성립 여부 불분명

일괄매각. 목록 3 농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수, 농지법 등 개정으로 농지취득자격증명서 발급기간이 연장되 었으니 해당 행정관청에 사전 문의 후 입찰 요망). 목록 3, 6은 지적도상 맹지임. 목록 3은 인삼밭, 목록 5는 인삼밭, 묘지 등, 목록 6은 인삼밭, 주택 건부지로 이용중임. 목록 3, 5, 6 지상에 소유자 미상의 인삼이 있으며 이는 매각에서 제외함. 최저매각 가격은 인삼밭으로 인하여 제한받는 가격임. 목록 5 지상에 연고 미상의 분묘가 소재하며 분묘기지권 성립 여부 불분명. 목록6 지상에 매각대상이 아닌 타인 소유의 단독주택이 소재함. 법정지상권 성립 여부 불분명. 매수인에게 대항할 수 있는 임차인 이 있을 수 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-03-28	경매접수
~6일	2024-04-03	경매개시결정
~589일		배당요구종기일
~551일	2025-09-30	93%	338,911,000	유찰
~586일	2025-11-04	65%	237,238,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	용계리 170-4	전	645 ㎡ (195.11평)
	용계리 173-37	임야	2051 ㎡ (620.43평)
	용계리 173-38	임야	981 ㎡ (296.75평)
1) 위치/계획관리지역/철근콘크리트구조 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 충청북도 청주시 청원구 북이면 용계리 소재 "삽다리 마을" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 지방도변 농촌지대로 주위환경은 보통임. 2)교통상황 본건은 마을 주변에 위치하며, 인근에 지방도가 소재하나 제반교통여건음 다소 불편함. 3)형태 및 이용상태 기호 (1) : 부정형 평지로 근린생활시설 및 단독주택건부지로 이용 중임. 기호 (3) : 부정형평지로 전(인삼밭)으로 이용 중임. 기호 (4) : 부정형 평지로 근린생활시설 및 단독주택건부지로 이용 중임. 기호 (5) : 부정형 완경사로 전(인삼밭), 묘지 등으로 이용 중임. 기호 (6) : 부정형 완경사로 전(인삼밭), 주택건부지 등으로 이용 중임. 4)인접 도로상태 기호 (1,4) : 본건과 일단지로 이용 중인 타인소유의 인접지와 연계하여 동측으로 폭 약2-3m의 비포장 도로와 접함. 기호 (3) : 지적상 맹지이나 인접지이용 진출입함. 기호 (5) : 남서측으로 폭 약4m 도로와 인접함. 기호 (6) : 지적상 맹지이나 인접지이용 진출입함. 5)토지이용계획 및 제한상태 기호 (1) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리계획 시행일 : 2024년1월27일), 가축사육제한구역(가축사육일부제한구역(젖소(허가대상),닭,오리,메추리,돼지,개 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(제6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법> 기호 (3,4,5,6) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리계획 시행일 : 2024년1월27일), 가축사육제한구역(가축사육일부제한구역(신고 및 허가대상의 모든축종 제한)조례 별표2)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육일부제한구역(젖소(허가대상),닭,오리,메추리,돼지,개 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(제6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법> 6)제시목록 외의 물건 기준시점 현재 기호 (5) 지상에 분묘가 소재하며, 기호 (6)지상에 타인소유의 단독주택이 소재함. 7)공부와의 차이 본건 기호 (3,5,6)은 귀제시목록 및 공부상 "전,임야"로 되어 있으나 현황 기호 (3)은 "인삼밭",기호 (5)는 "인삼밭, 묘지 등", 기호 (6)은 "인삼밭, 주택 건부지"로 이용 중임. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계 미상임. 1)건물의 구조 기호 (2) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층건으로 외벽 : 치장벽돌 마감 등. 내벽 : 벽지, 페인트 마감 등. 창호 : 샤시창임. 2)이용상태 기호 (2) 1층 : 제2종 근린생활시설, 2층 : 단독주택으로 이용 중임. 3)설비내역 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음. 4)부합물 및 종물 별 첨 "지적 및 건물 개황도" 참고. 5)공부와의 차이 - 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계 미상임. 닫기
참고 사항	일괄매각. 목록 3 농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수, 농지법 등 개정으로 농지취득자격증명서 발급기간이 연장되었으니 해당 행정관청에 사전 문의 후 입찰 요망). 목록 3, 6은 지적도상 맹지임. 목록 3은 인삼밭, 목록 5는 인삼밭, 묘지 등, 목록 6은 인삼밭, 주택 건부지로 이용중임. 목록 3, 5, 6 지상에 소유자 미상의 인삼이 있으며 이는 매각에서 제외함. 최저매각가격은 인삼밭으로 인하여 제한받는 가격임. 목록 5 지상에 연고 미상의 분묘가 소재하며 분묘기지권 성립 여부 불분명. 목록 6 지상에 매각대상이 아닌 타인 소유의 단독주택이 소재함. 법정지상권 성립 여부 불분명. 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있을 수 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함. 제시외 1번 목록 지상에(소유자 소유, 점유) (1). 시멘벽돌조 구조물(철거중). (2). 철골조 판넬지붕 창고. (3). 철골조 판넬지붕 보일러실. (4). 비닐하우스. 4번 목록 지상에(소유자 소유, 점유) (5) 파이프조 함석지붕 계사. 6번 목록 지상에(남은희 소유, 점유 미상) (6). 시멘벽돌조 슬라브지붕 2층 주택. -. 현황 1번 목록 대지, 3번 목록 전, 4번 목록 대지, 5번 목록 전 및 분묘며 소유자에 의하면 본건에 소재하는 분묘의 소유는 잘 모르겠다고하며, 6번 목록 대지 및 전으로이용중임. -. 3번, 5번, 6번 목록이 걸쳐져 인삼밭으로 이용중임. -. 본건 전체 목측상 경계가 불분명하여 정확한 경계 여부등은 측량을 요함.

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	1995년4월25일	소유권 이OO		소멸
2	2020년4월6일	근저당권 내OOOO	390,000,000	소멸기준
3	2020년5월26일	가압류 유OO	40,000,000	소멸
4	2020년10월19일	가압류 이OO	8,000,000	소멸
5	2021년7월8일	압류 청OO		소멸
6	2024년2월20일	가압류 이OO	7,096,570	소멸
7	2024년4월3일	강제경매 이OO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: )

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
남OO
남OO	2010.01.19
신OO	3번,5번,6번목록의인삼밭부분전체	[월]1년100만원
신OO	미전입
이OO
이OO	2023.04.10

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	청주지방법원 (286-24)충청북도 청주시 서원구 산남로 62번길 51 (산남동) 대표 : 043)249-7114~5, 민원 : 043)249-7465, 야간 : 043)249-7400 관할지역 : 청주시, 보은군, 괴산군, 증평군, 진천군
등기소	(대표:, 팩스:, )
세무서	동청주세무서 (대표:043-229-42, 팩스:043-229-4601, 충청북도 청주시 청원구 1순환로 44(율량동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	2건	1,642,682,770원 1,177,212,500원	73% 1.5회
6개월	8건	1,460,184,053원 1,119,155,042원	211% 1.8회
12개월	19건	1,226,517,604원 875,209,918원	127% 2.5회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.