감정가	555,494,860 원
최저가	(49%) 272,192,000 원
보증금	(10%) 27,219,200 원
청구액	1,243,263,420 원

충청남도 예산군 덕산면 신평리 102-9

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사건번호	2024타경21702
경매종류	부동산강제경매
매각대상	토지 및 건물일괄매각
매각기일	2025.12.09(화) 10:00 입찰 2일전
토지면적	663.00㎡(200.56 평)
건물면적	353.60㎡(106.96 평)
채무/소유자	김OO / 김OO
채권자	주OOO OOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2024 타경 21702

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 대전지방법원 홍성지원()입니다.
입찰일은 2025-12-09입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 DD04 입니다.
이 법원에는 홍성이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 11월 28일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 374일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 374일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 2023.8.1. 근저당 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리: 해당사항없음

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 해당사항없음

-일괄매각. 제시외 건물 포함 -목록 1.지상 이동식 컨테이너 3동 매각제외 -목록 2. 일부 일반건축물대장상 2011.05.23. 및 2016.06.22.자로 증축 및 용도변경되었으나, 현재 증축된 부분이 등기사항전부 증명서에는 미반영 상태임 -지1층은 일반건축물대장상 용도변경으로 '사무소 및 다가구주택'이나, 현황 '공실'상태임 -1층은 일반건축물대장상 증축 및 용도변경으로 '소매점 및 일반음식점'이나, 현황 '소매점 등'으로 이용중임

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-11-27	경매접수
~1일	2024-11-28	경매개시결정
~77일	2025-02-12	배당요구종기일
~307일	2025-09-30	100%	555,494,860	유찰
~342일	2025-11-04	70%	388,846,000	유찰
~377일	2025-12-09	49%	272,192,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	신평리 102-9	대	663 ㎡ (200.56평)
건물	신평리 102-9	지1층 사무소 및 주택 경량철골구조	181.44 ㎡ (54.89평)
	신평리 102-9	1층 소매점 경량철골구조	92.4 ㎡ (27.95평)
	신평리 102-9	1층 소매점 경량철골구조	74.76 ㎡ (22.61평)
제시외 건물	신평리 102-9	화장실 등	5 ㎡ (1.51평)	포함
1) 위치/도시지역/생산관리지역/계획관리지역/제1종일반주거지역/보전산지/버스정류장/차량의 접근이 가능/노선버스 정류장/판넬지붕/철근콘크리트구조 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 1) 기호 #1 : 본건 토지는 충청남도 예산군 삽교읍 신리 소재 "신리새마을회관" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 전.답 등의 농경지, 단독주택, 노변 근린생활시설 및 숙박시설 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨. 2) 기호 #3, 4 : 본건 토지는 충청남도 예산군 덕산면 읍내리 소재 "덕산초등학교" 북동측 인근에 위치히며, 주위는 전.답 등의 농경지, 각급 주택 및 아파트단지, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨. 3) 기호 #5 - 7 : 본건 토지는 충청남도 예산군 덕산면 광천리 소재 "광천2리 마을회관" 북동측 인근에 산재하며, 주위는 전.답 등의 농경지와 농가주택, 임야 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨. 2)교통상황 1) 기호 #1 : 본건까지 제반 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨. 2) 기호 #3, 4 : 본건 인근까지 제반 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨. 3) 기호 #5 - 7 : 본건 또는 본건 인근까지 제반 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하나, 운행빈도, 버스정류장까지의 거리 등을 고려시 제반 대중교통상황은 다소 불편시 됨. 3)형태 및 이용상태 1) 기호 #1 : 부정형 평지로서, 현황 "주상용 건부지 등"으로 이용 중임. 2) 기호 #3, 4 : 완경사지대 내 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 현황 "전(일부 법면) 등"으로 이용 중임. 3) 기호 #5, 6 : 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 현황 "전 등"으로 이용 중임 4) 기호 #7 : 부정형 완경사로서, 현황 "답"으로 이용 중임. 4)인접 도로상태 1) 기호 #1 : 본건 동측으로 왕복 2차선의 아스콘 포장도로 이용이 가능함. 2) 기호 #3, 4 : 지적상 및 현황 맹지임. 3) 기호 #5, 6 : 지적상 맹지이나, 본건 동측으로 폭 약 3-4m 내외의 콘크리트 포장도로가 소재함. 4) 기호 #7 : 지적 및 현황 맹지임. 5)토지이용계획 및 제한상태 1) 기호 #1 : 계획관리지역, 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한지역(500m이내:소,말,젖소,양,사슴,염소,신양,돼지,개,닭,오리, 메추리))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(국도)<도로법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 온천지구(덕산)<온천법> 2) 기호 #3 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-01-16)(덕산초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 3) 기호 #4 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-01-16)(덕산초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 4) 기호 #5 : 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한지역(500m이내:소,말,젖소,양,사슴,염소,신양,돼지,개,닭,오리,메추리))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 5) 기호 #6 : 생산관리지역, 하천(2018-04-03)(저촉) 가축사육제한구역(일부제한지역(500m이내:소,말,젖소,양,사슴,염소,신양,돼지,개,닭,오리,메추리))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하천구역(외라천)<하천법> 6) 기호 #7 : 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한지역(500m이내:소,말,젖소,양,사슴,염소,신양,돼지,개,닭,오리,메추리))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 6)제시목록 외의 물건 별지 "의견란 기타 참고 사항" 참조 바람. 7)공부와의 차이 별지 "사진용지"와 같이 본건 기호 #3, 4 토지는 공부상 "임야"이나, 현황 " 전 등"으로 이용 중이고 본건 기호 #5, 6 토지는 공부상 "답"이나, 현황 "전 등"으로 이용 중인바, 별지 "의견란 평가방법" 참조바람. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 후첨 "건물감정평가 요항표" 참조 바람. 1)건물의 구조 기호 #2 : 일반건축물대장상 철근콘크리트구조, 경량철골구조 판넬지붕 지1층-1층 건물로서, 외벽 : 사이딩 마감 등 내벽 : 벽지 및 타일붙임, 인테리어 마감 등(지1층은 별지 "사진용지" 참조바람) 창호 : 새시창호 마감 등. 2)이용상태 지1층 : 일반건축물대장상 용도변경으로 "사무소 및 다가구주택"이나, 현황 "공실" 상태임. 1층 : 일반건축물대장상 증축 및 용도변경으로 "소매점 및 일반음식점"이나, 현황 "소매점 등"으로 이용 중임. 3)설비내역 일반적인 위생 및 급배수설비, 전기설비 등이 구비되어 있음. 4)부합물 및 종물 별지 "지적 및 건물개황도 및 사진용지"와 같이 본건 기호 #2 건물의 1층 북서측에 제시외 "㉠화장실 등"이 소재하여 별도 평가하였으며, 그 밖의 사항은 별지 "의견란 기타 참고 사항" 참조 바람. 5)공부와의 차이 본건 기호 #2 건물 일부는 일반건축물대장상 2011.05.23. 및 2016.06.22.자로 증축 및 용도변경되었으나, 기준시점 현재 증축된 부분이 등기사항전부증명서에는 미반영 상태인바, 일반건축물대장을 기준으로 목록표기 및 감정평가하였음. 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) 정확한 임대관계 미상이며, 기타사항 없음. 닫기
참고 사항	-일괄매각. 제시외 건물 포함 -목록 1.지상 이동식 컨테이너 3동 매각제외 -목록 2. 일부 일반건축물대장상 2011.05.23. 및 2016.06.22.자로 증축 및 용도변경되었으나, 현재 증축된 부분이 등기사항전부증명서에는 미반영 상태임 -지1층은 일반건축물대장상 용도변경으로 '사무소 및 다가구주택'이나, 현황 '공실'상태임 -1층은 일반건축물대장상 증축 및 용도변경으로 '소매점 및 일반음식점'이나, 현황 '소매점 등'으로 이용중임 - 1번 부동산 지상 건물(2번 부동산)에 `큰손공인중개사`, `진성이앤씨(주)`, `수덕전기` 간판이 있음. - 1번 부동산 남측 지상에 제시외 조립식 건물 1동과 제시외 컨테이너 1동이 소재하고 있으며 `쌍용ALC` 간판이 있음. - 2번 부동산 건물 앞에 제시외 조립식 건물 1동이 있음. - 3,4번 부동산은 연접해있으며 지적공부상 `임야`이나 현황 `전`으로 사용중임. - 5,6번 부동산은 연접해있으며 지적공부상 `답`이나 현황 `전`임. - 7번 부동산은 현황 `답`임.

건축물현황

소재지

충청남도 예산군 덕산면 신평리 102-9번지

대지면적

663㎡
(200.91평)

연면적

380.625㎡
(115.34평)

건축면적

202.265㎡
(61.29평)

용적률산정
연면적

199.185㎡
(60.36평)

건폐율

30.51%

용적률

30.04%

지상층수

1층

지하층수

주용도

제1종근린생활시설

구조

경량철골구조

착공일자

2010.04.05

사용승인일자

2011.04.15

건축물층별현황 [보기]

국토부실거래가 충청남도 예산군 덕산면 신평리

● 매매

면적(㎡), 금액(만원)

● 전세

면적(㎡), 금액(만원)

계약일	연면적	보증금	월세	건축
25.05.20	64.02	1,000	38
25.02.07	103.62	18,800		1960
24.07.12	103.62	18,800		2024

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2008년10월20일	소유권 김OO		소멸
2	2023년8월1일	근저당권 내OOOO	715,000,000	소멸기준
3	2024년4월19일	가압류 광OOOO	350,794,381	소멸
4	2024년6월18일	가압류 풀OOOO	766,926,273	소멸
5	2024년11월28일	강제경매 (OOOO		소멸

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2011년7월8일	소유권 김OO		소멸
2	2023년8월1일	근저당권 내OOOO	715,000,000	소멸기준
3	2024년4월19일	가압류 광OOOO	350,794,381	소멸
4	2024년6월18일	가압류 풀OOOO	766,926,273	소멸
5	2024년11월28일	강제경매 (OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-02-12)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
김OO			O
김OO	2023.07.04
김OO			X
김OO	2024.02.07
김OO		5,000,000 [월]100,000	O
김OO	2019.09.20		2019.09.20.~2020.09.19.
주OOOOOOOOOOO		50,000,000	O
주OOOOOOOOOOO	2016.06.30		2016.06.24.~2018.06.23.
주OOOOO	114.215㎡	153,000,000
주OOOOO	2025.01.10	2025.1.13.	2020.01.01 ~2025.12.31
황OO			X
황OO	2023.10.16		2023.10.16.~2025.10.15.
비고 (매각물건 명세서)	- 매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함. - 주식회사 수덕이 2025.1.13.자로 제출한 권리신고 및 배당요구신청서에는 사업자등록신청일이 공란으로 되어있으나, 신청서 에 첨부한 상가건물임대차 현황서에는 사업자등록신청일이 2025.1.10.로 기재되어 있음

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	대전지방법원 홍성지원 (322-26)충청남도 홍성군 홍성읍 법원로 38 (월산리 848) 대표 : 041)640-3100, 야간 : 041)640-3264 관할지역 : 서천군, 보령시, 홍성군, 예산군
등기소	대전지방법원 본원 예산등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(041)334-3190, 335-3190, 충남 예산군 예산읍 벚꽃로 145 (산성리 675))
세무서	예산세무서 (대표:041-330-52, 팩스:041-335-2003, 충청남도 예산군 오가면 윤봉길로 1883)

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	5건	411,938,000원 213,159,800원	47% 2.4회
6개월	8건	452,187,400원 183,476,125원	42% 2.8회
12개월	9건	443,237,456원 172,401,000원	40% 3.1회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.