감정가	240,000,000 원
최저가	(64%) 153,600,000 원
보증금	(10%) 15,360,000 원
청구액	121,616,180 원

경상남도 창원시 의창구 북면 화천리 211-1

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사건번호	2024타경109292
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지매각
매각기일	2025.12.02(화) 10:00 입찰 15일전
토지면적	986.00㎡(298.27 평)
건물면적
채무/소유자	우OO외 1명 / 우OO외 1명
채권자	의OOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2024 타경 109292

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원()입니다.
입찰일은 2025-12-02입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 HH01 입니다.
이 법원에는 창원이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 8월 1일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 473일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 473일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

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주의사항 (최선순위 설정일: 2020. 4. 23. 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

- 일괄매각. 제시외 건물(1-1 및 2-1) 매각에서 제외 - 최저매각가격은 제시 외 건물로 인하여 제한받는 가격임. - 목록2. 농지취득자격증명 요함 (미제출시 매수보증금 반환하지 않음). 전용허가를 득하지 않고 불법형질변경 경우 원상회복 명령 가능성 있으므로 구체적 사항은 관할청에 확인이 필요함. 목록1. 공부상 지목은 목장용지이나, 현황은 창고 및 야적장으로 이용 중임. 목록2. 공부상 지목은 답이나, 현황은 야적장으로 이용 중임. 목록1. 지상에 이동식 화장실 2식, 목록2. 지상에 컨테이너 1동이 소재하나, 이동이 용이하여 평가 및 매각에서 제외. 목록1,2 지상에 소재하는 건설자재 등은 이동이 용이하여 평가 및 매각에서 제외.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-07-09	경매접수
~23일	2024-08-01	경매개시결정
~118일	2024-11-04	배당요구종기일
~441일	2025-09-23	100%	240,000,000	유찰
~476일	2025-10-28	80%	192,000,000	유찰
~511일	2025-12-02	64%	153,600,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	화천리 211-1	목장용지	477 ㎡ (144.29평)
토지	화천리 211-2	답	509 ㎡ (153.97평)
제시외 건물	화천리 211-1	창고	88 ㎡ (26.62평)	제외
제시외 건물	화천리 211-2	창고	12 ㎡ (3.63평)	제외
1) 위치/자연녹지지역/지구단위계획구역/개발제한구역 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 경상남도 창원시 의창구 북면 화천리 소재 화천교차로 북측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다. 2)교통상황 대상토지까지 차량접근 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통시됩니다. 3)형태 및 이용상태 기호(1) 공부상 지목은 목장용지이나, 현황은 야적장으로 이용중입니다. 기호(2) 공부상 지목은 답이나, 현황은 야적장으로 이용중입니다. 기호(3) 공부상 지목은 전이나, 현황은 야적장으로 이용중입니다. 4)인접 도로상태 기호(1,2) 서측으로 노폭 약5-6m내외의 포장도로와 접하고 있습니다. 기호(3) 북측으로 노폭 약5-6m내외의 포장도로와 접하고 있습니다. 5)토지이용계획 및 제한상태 기호(1) 자연녹지지역, 대로1류(폭 35m-40m)(접합), 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(그외지역 300m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 도로구역(도로구역 일부 해제)<도로법>, 배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전법>, 공장설립승인지역(1호)<수도법> 기호(2) 자연녹지지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(그외지역 300m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전법>, 공장설립승인지역(1호)<수도법>. 기호(3) 자연녹지지역, 집단취락지구(화산집단취락지구), 지구단위계획구역(화산지구), 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전법>, 공장설립승인지역(1호)<수도법>. 6)제시목록 외의 물건 기호(1,2) 지상에 제시외건물이 소재합니다. 기호(3) 지상 일부에 타인소유의 건물이 소재합니다. 7)공부와의 차이 없습니다. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기타 : 없습니다. 닫기
참고 사항	- 일괄매각. 제시외 건물(1-1 및 2-1) 매각에서 제외 - 최저매각가격은 제시 외 건물로 인하여 제한받는 가격임. - 목록2. 농지취득자격증명 요함 (미제출시 매수보증금 반환하지 않음). 전용허가를 득하지 않고 불법형질변경 경우 원상회복 명령 가능성 있으므로 구체적 사항은 관할청에 확인이 필요함. 목록1. 공부상 지목은 목장용지이나, 현황은 창고 및 야적장으로 이용 중임. 목록2. 공부상 지목은 답이나, 현황은 야적장으로 이용 중임. 목록1. 지상에 이동식 화장실 2식, 목록2. 지상에 컨테이너 1동이 소재하나, 이동이 용이하여 평가 및 매각에서 제외. 목록1,2 지상에 소재하는 건설자재 등은 이동이 용이하여 평가 및 매각에서 제외. 본건1 토지는 대부분 축사부지로 이용 중이며, 위 지상에 타인소유의 제시 외 건물(축사)및 건축 자재 등이 소재 함(건축물대장첨부). 본건2 토지는 답이나 대부분 잡종지 상태이며, 위 지상에 철제휀스가 설치되어 있고, 고철 등이 소재하며, 본건1토지와 지적경계가 불분명 함.(지상에 설치된 철제휀스 및 고철 등은 토지 임차인 소유라고 주장 함.) 본건3 토지는 농경지 및 일부 건축자재 야적장으로 이용 중임. * 인접토지(화천리 253번지)에 소재하는 건물이 본건3 토지 일부에 걸쳐 소재하는 것으로 보이나 정확한 지적경계가 불분명하므로 측량이 필요 할 것으로 보임(화천리 253번지 소재하는 건축물 대장 첨부).

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2024년7월24일	소유권 우OO		소멸
2	2024년7월24일	소유권 양OOO		소멸
3	2020년4월23일	근저당권 엠OOOO	144,000,000	소멸기준
4	2020년4월23일	지상권 엠OOOO		소멸
5	2024년8월1일	임의경매 의OOOO		소멸
6	2024년8월23일	가압류 우OO	12,000,000	소멸
7	2024년10월10일	가압류 삼OOOO	11,394,167	소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2024-11-04)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
서OO	본건2전부	없음 [월]월10만원
서OO	미상 미상		2022.01.25.~현재

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	창원지방법원 (514-56)경상남도 창원시 성산구 창이대로 681 대표 : 055)266-2200 관할지역 : 창원시 성산구, 창원시 의창구, 진해구, 김해시
등기소	창원지방법원 본원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(055)266-2248, 경남 창원시 성산구 창이대로 681 (사파동 1))
세무서	창원세무서 (대표:055-239-02, 팩스:055-287-1394, 경상남도 창원시 의창구 중앙대로209번길 16 (용호동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	0건	0원 0원	0% 0회
6개월	1건	279,473,600원 106,500,000원	38% 5회
12개월	3건	620,783,860원 211,038,333원	36% 6.3회

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