감정가	111,276,000 원
최저가	(49%) 54,525,000 원
보증금	(10%) 5,452,500 원
청구액	10,165,526 원

울산광역시 북구 무룡동 산150

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사건번호	2024타경116784
경매종류	부동산강제경매
매각대상	토지매각
매각기일	2025.12.02(화) 10:00 입찰 24일전
토지면적	10,116.00㎡(3,060.09 평)
건물면적
채무/소유자	김OO / 김OO
채권자	현OOO OOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2024 타경 116784

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원((전화:052-216-8263))입니다.
입찰일은 2025-12-02입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 MM01 입니다.
이 법원에는 울산이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 111,276,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 10,165,526원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 10월 7일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 397일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 397일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

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주의사항 (최선순위 설정일: 2024.06.27. 가압류 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리: 토지 을구1번 구분지상권(2013.08.26.등기)는 말소되지 않고 매수인이 인수함( 전기사업법 제2조 제2호의 전기사업자)

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 미확인분묘 소재시 분묘기지권 성립 불분명

1. 본건 토지 일부는 고압철탑부지 및 선하지, 묘지, 임도(등산로) 등으로 이용중으로 현재 이용상황 및 공법상 제한정도를 감 안한 가격임. 2. 본건 토지상 자연생 임목은 수종 및 수량 등으로 보아 경제적 가치가 적어 임목을 포함한 가격임 3. 본건 토지는 지적도상 맹지이나 본건 토지 및 인접토지상에 소폭의 비포장 임도(등산로)가 개설되어 있음. 4. 본건 토지 및 인접토지 경계상에 분묘 2기가 소재하나 인접토지와의 경계가 다소 불분명하여 별도의 지적측량을 요하므로 경매시 참고바람 5. 본건 토지는 공부상 지목이 임야이나 현황은 임야, 고압철탑부지 및 선하지, 묘지, 임도(등산로) 등으로 이용중임 6. 본건 토지는 구분지상권(지상권자:한국전력공사, 철탑부지: 316㎡ ,선하지 면적:290㎡)이 설정된 토지로 최저매각가격은 이를 감안한 가격임.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-10-04	경매접수
~3일	2024-10-07	경매개시결정
~87일	2024-12-30	배당요구종기일
~354일	2025-09-23	100%	111,276,000	유찰
~389일	2025-10-28	70%	77,893,000	유찰
~424일	2025-12-02	49%	54,525,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	무룡동 산150	임야	10116 ㎡ (3,060.09평)
1) 위치/자연녹지지역/개발제한구역/보전산지/노선버스정류장 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 울산광역시 북구 무룡동 소재 "정자저수지" 남서측 인근에 위치하며, 인근지역은 자연림이 밀집한 야산지대이고, 본건은 대부분 자연림으로서 제반 주위환경은 보통시됨. 2)교통상황 본건 토지까지 차량 접근은 다소 어려우며, 인근 노선버스정류장의 위치 및 배차간격 등으로 보아 대중교통 여건은 다소 불편시됨. 3)형태 및 이용상태 급경사지에 위치한 가장형의 토지로서 "자연림, 고압철탑부지 및 선하지, 묘지(터), 임도 (등산로) 등"으로 이용중임. 4)인접 도로상태 본건 토지는 지적도상 맹지이나, 본건 토지 및 인접토지상에 소폭의 비포장(일부구간 포장) 임도(등산로)가 개설되어 있음. 5)토지이용계획 및 제한상태 자연녹지지역, 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(일부제한 1000m 이내 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(일부제한 800m 이내 지역) )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관 한 특별조치법>, 공익용산지<산지관리법>, 보전산지<산지관리법>, <추가기재> 전원개발사업 구역<전원개발촉진법>임. 6)제시목록 외의 물건 본건 토지상에 고압철탑 1기 및 묘지터(봉분의 높이가 낮아 실제 분묘 소재여부는 불분명함) 가 소재하며, 본건 토지 및 인접토지 경계선상에 분묘 2기가 소재하나, 인접토지와의 지적 경계가 다소 불분명하여 정확한 분묘의 수 및 위치 등은 별도의 지적측량을 요하니 경매진행 시 참고하시기 바랍니다. 7)공부와의 차이 본건 토지는 귀 제시목록(공부)상 지목이 "임야"이나, 현황 "임야(자연림), 고압철탑부지 및 선하지, 묘지(터), 임도(등산로) 등"으로 이용중임. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 가. 임대관계 미 상 임. 나. 기타참고사항 없 음. 닫기
참고 사항	1. 본건 토지 일부는 고압철탑부지 및 선하지, 묘지, 임도(등산로) 등으로 이용중으로 현재 이용상황 및 공법상 제한정도를 감안한 가격임. 2. 본건 토지상 자연생 임목은 수종 및 수량 등으로 보아 경제적 가치가 적어 임목을 포함한 가격임 3. 본건 토지는 지적도상 맹지이나 본건 토지 및 인접토지상에 소폭의 비포장 임도(등산로)가 개설되어 있음. 4. 본건 토지 및 인접토지 경계상에 분묘 2기가 소재하나 인접토지와의 경계가 다소 불분명하여 별도의 지적측량을 요하므로 경매시 참고바람 5. 본건 토지는 공부상 지목이 임야이나 현황은 임야, 고압철탑부지 및 선하지, 묘지, 임도(등산로) 등으로 이용중임 6. 본건 토지는 구분지상권(지상권자:한국전력공사, 철탑부지: 316㎡ ,선하지 면적:290㎡)이 설정된 토지로 최저매각가격은 이를 감안한 가격임. 본건 부동산은 자연림상태의 임야이며 송전탑 있음. 인접지

국토부실거래가 울산광역시 북구 무룡동

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
25.09.11	답	개발제한구역	8m미만	1121	14,230
25.09.10	대	자연녹지	8m미만	215	6,500
25.07.14	답	생산녹지	8m미만	600	8,000	지분
25.07.01	전	생산관리	8m미만	592	15,000
25.03.28	도로	자연녹지	8m미만	23	1,000
25.03.17	답	생산녹지	8m미만	360	5,350
25.03.04	도로	자연녹지	8m미만	11	300
25.03.04	도로	자연녹지	8m미만	109	700
25.03.04	답	생산녹지	8m미만	244.96	2,550	지분
25.03.04	답	자연녹지	-	299.22	3,345	지분
25.03.04	답	생산녹지	8m미만	259.04	2,700	지분
25.03.04	답	생산녹지	-	278.87	2,850	지분
25.01.20	답	개발제한구역	-	66	2,000
24.12.26	임야	생산관리	-	655.93	4,200	지분
24.12.14	답	생산녹지	8m미만	1012	15,450
24.11.08	임야	자연녹지	-	297	300
24.11.02	답	자연녹지	8m미만	979	13,320
24.10.15	답	생산관리	-	99	2,300
24.09.13	전	자연녹지	8m미만	2422	50,000	지분
24.05.09	답	자연녹지	8m미만	701	8,800
24.04.15	전	자연녹지	8m미만	446	12,350
24.03.27	답	자연녹지	8m미만	1653	22,500
24.01.09	하천	자연녹지	8m미만	16	900	지분
24.01.06	답	자연녹지	-	28	1,730	지분

☞ 더보기

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	1998년3월12일	소유권 김OO		소멸
2	2013년8월26일	지상권 한OOOO		인수
3	2024년6월27일	가압류 현OOOO	9,652,443	소멸기준
4	2024년8월23일	가압류 (OOOO	12,568,977	소멸
5	2024년10월7일	강제경매 현OOOO		소멸
6	2024년10월14일	가압류 교OOOO	10,272,438	소멸
7	2024년10월25일	압류 국OOOO		소멸
8	2024년12월27일	가압류 소OOOO	11,081,080	소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2024-12-30)

조사된 임차내역이 없습니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	울산지방법원 (446-43)울산광역시 남구 법대로 55(옥동 1415) 대표 : 052)216-8000, 민원 : 052)216-8021~3 관할지역 : 울산광역시, 양산시
등기소	울산지방법원 본원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(052)260-6293, 울산광역시 남구 법대로 55 (옥동 1415))
세무서	동울산세무서 (대표:052-219-92, 팩스:052-289-8365, 울산광역시 북구 사청2길 7 (화봉동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	1건	74,375,000원 41,300,000원	56% 2회
6개월	1건	74,375,000원 41,300,000원	56% 2회
12개월	3건	144,536,333원 54,866,667원	40% 3회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.