감정가	820,313,100 원
최저가	(49%) 401,953,000 원
보증금	(10%) 40,195,300 원
청구액	74,449,407 원

제주특별자치도 서귀포시 남원읍 위미리 1995-1

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사건번호	2024타경32909
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지 및 건물일괄매각
매각기일	2025.12.02(화) 10:00 입찰 16일전
토지면적	1,343.00㎡(406.26 평)
건물면적	301.74㎡(91.28 평)
채무/소유자	김OO / 김OO
채권자	농OOOOOOOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2024 타경 32909

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 제주지방법원((전화:064-729-2156))입니다.
입찰일은 2025-12-02입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 LL01 입니다.
이 법원에는 제주이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 820,313,100원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 74,449,407원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 9월 25일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 417일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 417일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

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주의사항 (최선순위 설정일: 2012. 1. 9. 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리: 해당사항없음

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 목록1. 토지 지상의 매각에서 제외되는 등기사항전부증명서 및 일반건축물대장 상 소유자 이상열의 제시외 건물[감정평가서 건 물개황도 ㅈ,ㅊ,ㅋ,ㅌ,ㅍ 각 부분]이 소재하며, 이로 인한 법정지상권 성립 여지 있음.

-일괄매각, 제시외 건물(목록 기재 1-1 내지 1-8, 1-14) 매각 포함. -특별매각조건, 이 사건 목록2.토지 취득시 농지취득자격증명을 제출하여야 하며 최고가매수신고 후 매각허가기일까지 제출하 지 아니한 경우에는 매수보증금을 반환하지 아니함 [아울러 농지법개정으로 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도록 되어 있으므로 입찰 전에 미리 해당 행정관서에 농지취득자격증명의 신청도 가능함을 알려드립니다] -목록1. 지상의 제시외 건물[파이프조 판넬지붕 단층 비가림 약 8.8㎡(감정평가서 건물개황도 'ㅈ'부분), 판넬조 판넬지붕 단층 다용도실 약 12.3㎡(감정평가서 건물개황도 'ㅊ'부분), 블록조 슬래브지붕 단층 다용도실 약 31.6㎡(감정평가서 건물개황도 'ㅋ' 부분), 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 주택 약 84.64㎡(감정평가서 건물개황도 'ㅌ'부분), 블록및판넬조 슬래브 및 판넬지붕 단 층 창고 약 4.9㎡(감정평가서 건물개황도 'ㅍ'부분)] 매각 제외. -목록1,2 지상에 식재된 과수목(감귤나무, 무화과나무 등)은 거래관행 등을 고려하여 토지에 포함하여 감정평가함.-목록1. 공부상 지목이 '대'이나, 현황 주거용 및 일부 도로(진입로)임. -목록3. 공부상 용도는 창고시설로 등재되어 있으나, 현황 주택 및 창고로 이용중임.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-09-23	경매접수
~2일	2024-09-25	경매개시결정
~92일	2024-12-24	배당요구종기일
~358일	2025-09-16	100%	820,313,100	유찰
~400일	2025-10-28	70%	574,219,000	유찰
~435일	2025-12-02	49%	401,953,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	위미리 1995-1	대	1177 ㎡ (356.04평)
토지	위미리 1996-1	과수원	166 ㎡ (50.22평)
건물	위미리 1995-1 1호	단층 창고시설	66 ㎡ (19.97평)
제시외 건물	위미리 1995-1	비가림	7.8 ㎡ (2.36평)	포함
	위미리 1995-1	다용도실	20.2 ㎡ (6.11평)	포함
	위미리 1995-1	보일러실	3.0 ㎡ (0.91평)	포함
	위미리 1995-1	비가림	0.9 ㎡ (0.27평)	포함
	위미리 1995-1	방	9.2 ㎡ (2.78평)	포함
	위미리 1995-1	현관	1.6 ㎡ (0.48평)	포함
	위미리 1995-1	비가림	15.0 ㎡ (4.54평)	포함
	위미리 1995-1	차고지	31.9 ㎡ (9.65평)	포함
	위미리 1995-1	비가림	8.8 ㎡ (2.66평)	포함
	위미리 1995-1	다용도실	12.3 ㎡ (3.72평)	포함
	위미리 1995-1	다용도실	31.6 ㎡ (9.56평)	포함
	위미리 1995-1	주택	84.64 ㎡ (25.60평)	포함
	위미리 1995-1	창고	4.9 ㎡ (1.48평)	포함
	위미리 1995-1	화장실	2.9 ㎡ (0.88평)	포함
	위미리 1995-1	과수목	1식 ㎡ (0.30평)	포함
1) 위치/자연녹지지역/차량 접근이 가능/유류보일러 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 위미리 소재 "위미중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 농경지 등으로 형성되어 있는 읍소재지내 주택지대입니다. 2)교통상황 본건까지 제반차량 접근이 가능하며, 인근에 일주도로(1132번 지방도)가 소재하는 등 전반적인 교통여건은 보통입니다. 3)형태 및 이용상태 기호 (1) : 인접도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거용건부지 및 일부 도로(진입로)입니다. 기호 (2) : 인접도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 과수원(주거나지)입니다. 4)인접 도로상태 기호 (1) : 북측으로 노폭 약 5m 내외의 아스콘포장도로에 접하고 있습니다. 기호 (2) : 남측으로 노폭 약 8m 내외의 아스콘포장도로에 접하고 있습니다. 5)토지이용계획 및 제한상태 기호 (1) : 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설 치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법> 기호 (2) : 자연녹지지역, 자연취락지구, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 지하수자원특별관리구역 (2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>입니다. 6)제시목록 외의 물건 후첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지" 참조하시기 바랍니다. 7)공부와의 차이 기호 (1) : 공부상 지목이 "대"이나, 현황 주거용 및 일부 도로(진입로)입니다. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계는 미상이며, 기타사항은 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 "I.감정평가의 개요 - 6.기타 검토 및 참고 사항"을 참조하시기 바랍니다. 1)건물의 구조 기호 (3) : 블록조 슬레이트지붕 단층 건물로서, (사용승인일자 : 1983.09.01.) - 외벽 : 페인팅마감. - 내벽 : 벽지마감 등 - 바닥 : 모노륨깔기 등 - 창호 : 목재 및 샷시이중창 등입니다. 2)이용상태 기호 (3) : 주택 및 창고로 이용중입니다. 3)설비내역 기본 급배수설비, 유류보일러에 의한 난방설비 등이 되어있습니다. 4)부합물 및 종물 후첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지" 참조하시기 바랍니다. 5)공부와의 차이 기호(3) 공부상 용도는 창고시설로 등재되어 있으나, 현황 주택 및 창고로 이용중입니다. 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계는 미상이며, 기타사항은 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 "I.감정평가의 개요 - 6.기타 검토 및 참고 사항"을 참조하시기 바랍니다. 닫기
참고 사항	일괄매각. 제시외 건물(목록 기재 1-1 내지 1-8, 1-14) 포함. 농지취득자격증명 필요(목록2.미제출시 보증금 몰수). 매각에서 제외되는 제시외 건물 소재함. 과수목 등 포함 평가임. - 소재지1(위미리 1995-1) 대지(제시 건물 및 제시외 건물 부지임) 제시외 건물 ㄱ. 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 주택 ㄴ. 블럭조 슬래브지붕 단층 화장실 ㄷ. 파이프조 스레트지붕 비가림 ㄹ. 블럭조 판넬지붕 단층 주방 ㅁ. 블럭

건축물현황

소재지

제주특별자치도 서귀포시 남원읍 위미리 1995-1번지

대지면적

1177㎡
(356.67평)

연면적

84.64㎡
(25.65평)

건축면적

125.98㎡
(38.18평)

용적률산정
연면적

84.64㎡
(25.65평)

건폐율

16.47%

용적률

12.96%

지상층수

1층

지하층수

주용도

단독주택

구조

벽돌구조

착공일자

1994.10.21

사용승인일자

1995.03.28

건축물층별현황 [보기]

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2011년12월19일	소유권 김OO		소멸
2	2012년1월9일	근저당권 농OOOO	150,000,000	소멸기준
3	2019년5월14일	저당권설정 고OO	80,000,000	소멸
4	2020년3월13일	저당권설정 이OO	10,000,000	소멸
5	2024년9월25일	임의경매 농OOOO		소멸
6	2024년12월6일	가압류 효OOOO	29,859,507	소멸
7	2024년12월18일	압류 제OOOO		소멸

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2011년12월19일	소유권 김OO		소멸
2	2012년1월9일	근저당권 농OOOO	150,000,000	소멸기준
3	2019년5월14일	저당권설정 고OO	80,000,000	소멸
4	2020년3월13일	저당권설정 이OO	10,000,000	소멸
5	2024년9월25일	임의경매 농OOOO		소멸
6	2024년12월6일	가압류 효OOOO	29,859,507	소멸
7	2024년12월18일	압류 제OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2024-12-24)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
이OO	제시외건물(ㄱ),(ㄴ)	미상 [월]미상	O
이OO	19960217 미상		미상
이OO	미상	미상 [월]년세2,000,000원	O
이OO	1996.02.17 미상		미상

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	제주지방법원 (632-23)제주특별자치도 제주시 남광북5길 3 (이도2동) 대표 : 064)729-2000 관할지역 : 제주시, 서귀포시
등기소	제주지방법원 본원 서귀포등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(064)762-1039, 제주특별자치도 서귀포시 일주동로 8690(서홍동 441-15))
세무서	제주세무서 (대표:064-720-52, 팩스:064-724-1107, 제주특별자치도 제주시 청사로 59 (도남동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	39건	865,101,838원 355,922,538원	40% 3.2회
6개월	64건	861,663,940원 351,598,468원	43% 3회
12개월	112건	780,112,472원 319,049,780원	43% 3회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.