감정가	1,084,293,000 원
최저가	(64%) 693,947,000 원
보증금	(10%) 69,394,700 원
청구액	819,399,413 원

충청북도 음성군 생극면 관성리 816-1

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사건번호	2023타경2653
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지매각
매각기일	2025.12.01(월) 10:00 입찰 5일전
토지면적	14,646.00㎡(4,430.42 평)
건물면적
채무/소유자	유OO / 황OO
채권자	이OOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2023 타경 2653

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 청주지방법원 충주지원((전화:043-841-9124))입니다.
입찰일은 2025-12-01입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 EE02 입니다.
이 법원에는 충주이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

이 사건번호로 2개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 2번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 8월 23일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 826일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 826일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

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주의사항 (최선순위 설정일: 2019.01.23. 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 매각에서 제외되는 목록15 지상의 제시외건물(감정평가서상 ㉣㉤㉥)을 위한 각 법정지상권 성립여부는 불분명. 목록14 지상의 분묘를 위한 분묘기지권 성립여지 있음.

일괄매각. 목록 16 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수 - 소관 행정기관에 농지취득자격증명원 발급 여부 확인 후 입찰요 망). 목록10 지상 일부에 인근 마을 사용 LPG공급시설(저장탱크 등) 및 소유자 미상의 컨테이너 사무실(감정평가서상 ㉦)이 소재하 며 이는 매각에서 모두 제외됨. 목록14 지상에 분묘가 소재하고 있음. 목록15,18 공부상 지목은 임야이나 현황은 동,식물관련시설(버섯재배사) 신축신고( 건축면적:2,640㎡, 21개동) 득하고 부지조성 하여 버섯재배사 14개동의 건물기초공사(철근콘크리트 높이 약50cm)를 하였으며, 이중 3개동은 버섯재배사 신축하여 거의 완 공 단계의 제시외 건물(감정평가성상 ㉣㉤㉥)로 제시외 건물 모두 매각에서 제외됨(감정평가서 참조). 목록15, 18 동,식물관련시설(버섯재배사) 신축신고 득한 건축주는 토지소유자가 아닌 농업회사법인 대왕(주)이므로 확인 후 입 찰요망. 목록16 지상에 소유자 미상의 제시외나무(소나무 식재)가 소재하고 있으며 매각에서 제외됨.목록14, 17 맹지임. 채권자 이천시산림조합으로 부터 별지와 같이 유치권포기각서 등이 제출되었으니 확인 후 입찰 요함.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2023-08-16	경매접수
~7일	2023-08-23	경매개시결정
~833일		배당요구종기일
~761일	2025-09-15	100%	1,084,293,000	유찰
~803일	2025-10-27	80%	867,434,000	유찰
~838일	2025-12-01	64%	693,947,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	관성리 816-1	대	490 ㎡ (148.23평)
	관성리 산79-1	임야	2331 ㎡ (705.13평)
	관성리 산79-5	임야	7065 ㎡ (2,137.16평)
	호산리 49	전	803 ㎡ (242.91평)
	호산리 산45	임야	440 ㎡ (133.10평)
	호산리 산45-2	임야	3517 ㎡ (1,063.89평)
충북 음성군 생극면 관성리 소재 "관성3리마을" 주변 인근에 위치/농림지역/보전관리지역/생산관리지역/계획관리지역/보전산지/판넬지붕 더보기 감정평가 요항표 닫기 1) 위치 및 주위환경=본건은 충북 음성군 생극면 관성리 소재 "관성3리마을" 주변 인근에 위치하고 있는 부동산 (지목상 "전" 10필지, "대" 4필지, "임야" 4필지), 현황 주택 부지조성,조성 중단,버 섯재배사 부지 조성,도로,"전",자연림)이며, 주위는 농촌마을,농경지,과수원,창고시설, 축산농장, 임야 등으로 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임. 2) 교통상황=본건 토지(기호1-18) 중 기호1,2,3,4,6,7,9,10,11,13,15,18토지는 차량 접근가능하며,기호5, 8,12토지는 "도로"이며,인근으로 버스가 1일 수회 운행되고 있어 교통상황은 보통임. 3) 형태 및 이용상태=기호1토지: 토지 형태는 부정형으로서 인근 지세는 완경사를 이루고 있으며, 지목은 "전"이나 주택 부지 조성 공사중 중단 상태임(신축신고 득한 허가는 효력이 상실되었음) 기호2토지: 토지 형태는 사다리형으로서 인근 지세는 완경사를 이루고 있으며, 지목은 "전"이나 주택 부 지조성 공사중 중단 상태임(신축신고 득한 허가는 효력이 상실되었음) 기호3토지: 토지 형태는 부정형으로서 인근 지세는 완경사를 이루고 있으며, 지목은 "전"이나 주택 부지 조성 하여 주택 신축중 중단 상태(제시외건물㉠,블록조 판넬지붕 단층 81.46㎡)(신축신고 득 한 허가는 효력이 상실되었음) 기호4,9,11토지: 3필지 일단지로서 토지 형태는 사다리형으로서 인근 지세는 완경사를 이루고 있으며, 지목은 "전"이나 주택부지 조성하여 소유자 미상의 이동식 주택㉡(컨테이너구조, 약32㎡) 및 컨테이 너 사무실㉢(약7.2㎡)이 소재하고 있음(신축신고 득한 허가는 효력이 상실되었음) 기호5,8,12토지: 토지 형태는 각각 부정형,사다리형으로서 인근 지세는 완경사를 이루고 있으며, 지목은 "전" ,"대"이나 현황 "도로, 도로예정지"임. 기호6토지: 토지 형태는 사다리형으로서 인근 지세는 완경사를 이루고 있으며, 지목은 "전"이나 주택 부 지조성 공사중 중단 상태임(신축신고 득한 허가는 효력이 상실되었음) 기호7,13토지: 2필지 일단지로서 토지 형태는 부정형으로서 인근 지세는 완경사를 이루고 있으며, 지목은 "전","대"이며,주택부지 조성(신축신고 득한 허가는 효력이 상실되었음) 기호10토지: 토지 형태는 부정형으로서 인근 지세는 대체로 평탄하며,지목이 "대"로서 주거나지이며, 일부에 인근 마을 사용 LPG공급시설(저장탱크 등)이 소재하고 있으며, 일부에 소유자 미상의 컨테이너 사무실㉦(약18㎡) 소재하고 있음. 기호14토지 토지 형태는 부정형으로서 인근 지세는 완경사를 이루고 있으며, 소나무 등 수목이 자생하고 있는 자연림이며, 일부에 분묘가 소재하고 있음. 기호15,18토지: 2필지 일단의 획지로서 동.식물관련시설(버섯재배사) 신축신고 득하고 부지조성하여 14개동 의 건물기초공사(철근콘크리트 높이 약50cm)를 하였으며, 이중 기호15토지에 제시외건물㉣, ㉤,㉥(각동 일반철골구조 판넬지붕 단층 약120㎡)을 신축하여 거의 완공 단계이나 사용승인 받지 않은 상태임. 기호16토지: 토지 형태는 부정형으로서 인근 지세는 완경사를 이루고 있으며, 지목은 "전"이며, 토지에 소유자 미상의 소나무가 다수 식재되어 있음. 기호17토지: 토지 형태는 부정형으로서 인근 지세는 완경사를 이루고 있으며, 소나무 등 수목이 자생하고 있는 자연림임. 4) 인접 도로상태=기호1,2,3,토지:세로(가) 도로에 접합 기호4,9,11토지:3필지 일단지로서 소로각지에 접함 기호6토지:세각(가) 도로에 접함 기호7,13토지: 2필지 일단지로서 소로각지에 접함 기호5,8,12토지: 도로,도로예정지임. 기호10토지: 소로한면에 접함 기호14,17토지:맹지임 기호15,18토지: 일부 소로에 접함 기호16토지:세로(불) 도로에 접함. 5) 토지이용계획 및 제한상태=기호1,2,3,4,5,6,7,8,9,11,12,13토지: 계획관리지역,가축사육제한구역(2018-12-27)(일부제한구역 800m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률),배출시설설치제한지역(물환경보전법) 기호10토지: 생산관리지역,가축사육제한구역(일부제한구역 800m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률), 배출시설설치제한지역(물환경보전법) 기호14,15토지: 농림지역,가축사육제한구역(일부제한구역 800m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률),배출 시설설치제한지역(물환경보전법),보전산지(산지관리법),임업용산지(산지관리법) 기호16토지: 보전관리지역,가축사육제한구역(2018-12-27)(일부제한구역 800m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률),배출시설설치제한지역(물환경보전법) 기호17,18토지; 보전관리지역,가축사육제한구역(2018-12-27)(일부제한구역 800m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률),배출시설설치제한지역(물환경보전법),보전산지(산지관리법),임업용산지(산지관리 법),준보전산지(산지관리법) 6) 제시목록 외의 물건=1)기호3토지:주택 신축중 중단 상태의 제시외건물㉠(블록조 판넬지붕 단층 주택구조 81.46㎡ )이 소재함(첨부 사진 참조) 2)기호4,9,11토지:3필지 일단지로서 주택부지 조성하여 소유자 미상의 이동식주택㉡(컨테이 너구조, 약32㎡) 및 컨테이너 사무실㉢(약7.2㎡)이 소재하고 있음. 3)기호10토지:일부에 인근 마을 사용 LPG공급시설(저장탱크 등)이 소재하고 있으며, 소유자 미상의 컨테이너 사무실㉦(약18㎡)이 소재하고 있음. 기호14토지:일부에 분묘가 소재하고 있음. 기호15,18토지:동.식물관려시설(버섯재배사) 신축신고 득하고 부지조성하여 14개동의 건물 기초공사(철근콘크리트 높이 약50cm)를 하였으며, 이중 기호15토지에 3개동을 신축하여 거의 완공 단계이나 사용승인 받지 않은 상태의 제시외건물㉣,㉤,㉥ (각각 일반철골구조 판넬지붕 단층 약120㎡)가 소재하고 있음(신축신고 건축 주는 농업회사법인 대왕(주)임) 기호16토지:토지에 소유자 미상의 소나무가 식재되어 있음. 7) 공부와의 차이=1)기호1,2,3,4,6,7,13토지: 각각 지목이 "전"이나 현황 주택부지 조성중 중단 상태이거나 주택부지 조성한 상태임 (주택 신축신고 득한 허가는 2020.08.14자로 효력 상실한 것으로 조사됨) 2)기호5,8토지: 지목이 "전"이나 주택부지 조성 지역의 "도로,도로예정지"임. 기호12토지: 지목이 "대"이나 현황 "도로"임. 기호15,18토지: 각각 지목이 "임야"이나 동.식물관련시설(버섯재배사) 신축신고 득하고 부지조성하여 버섯 재배사 14개동의 건물기초공사(철근콘크리크 높이 약50cm)를 하였으며, 이중 3개동은 버섯재 배사 신축하여 거의 완공 단계의 제시외건물㉣,㉤,㉥이 소재하고 있음. 8) 기타참고사항(임대관례 및 기타)=전체 임대관계 미상임. 닫기
참고 사항	일괄매각. 목록 16 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수 - 소관 행정기관에 농지취득자격증명원 발급 여부 확인 후 입찰요망). 목록10 지상 일부에 인근 마을 사용 LPG공급시설(저장탱크 등) 및 소유자 미상의 컨테이너 사무실(감정평가서상 ㉦)이 소재하며 이는 매각에서 모두 제외됨. 목록14 지상에 분묘가 소재하고 있음. 목록15,18 공부상 지목은 임야이나 현황은 동,식물관련시설(버섯재배사) 신축신고( 건축면적:2,640㎡, 21개동) 득하고 부지조성하여 버섯재배사 14개동의 건물기초공사(철근콘크리트 높이 약50cm)를 하였으며, 이중 3개동은 버섯재배사 신축하여 거의 완공 단계의 제시외 건물(감정평가성상 ㉣㉤㉥)로 제시외 건물 모두 매각에서 제외됨(감정평가서 참조). 목록15, 18 동,식물관련시설(버섯재배사) 신축신고 득한 건축주는 토지소유자가 아닌 농업회사법인 대왕(주)이므로 확인 후 입찰요망. 목록16 지상에 소유자 미상의 제시외나무(소나무 식재)가 소재하고 있으며 매각에서 제외됨. 목록14, 17 맹지임. 채권자 이천시산림조합으로 부터 별지와 같이 유치권포기각서 등이 제출되었으니 확인 후 입찰 요함. 목적물 3번에 소유자 미상의 공사하다 중단된 판넬조 기타지붕 주택 1동 제시외 소재, 4번에 목조 기타지붕 주택 1동 제시외 소재함. 15번에 소유자 미상의 판넬조 기타지붕 창고 3동 제시외 소재함.

국토부실거래가 충청북도 음성군 생극면 관성리

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
25.09.01	전	생산관리	8m미만	5035	25,000
25.07.31	전	농림	8m미만	823	2,000
25.07.15	전	농림	8m미만	419	5,200
25.07.15	전	농림	8m미만	30	380
25.07.15	전	농림	8m미만	74.5	920	지분
25.06.26	전	농림	8m미만	2785	24,508
25.06.20	대	농림	8m미만	576	4,200
25.06.20	대	농림	8m미만	576	4,200
25.05.30	답	농림	8m미만	773	7,035	지분
25.05.30	전	농림	-	66.5	600	지분
25.05.30	전	농림	-	11.12	90	지분
25.05.20	임야	보전관리	12m미만	3796	34,423
25.05.20	임야	보전관리	8m미만	4558	41,333
25.05.20	전	보전관리	12m미만	637	3,000
25.05.20	임야	보전관리	8m미만	165	1,496
25.04.28	임야	보전관리	-	3292	1,500
25.04.07	전	농림	8m미만	614	5,950
25.03.25	유지	농림	-	4174	20,578
25.02.14	임야	생산관리	-	509	1,200
25.01.15	전	농림	8m미만	463	4,803
24.10.20	전	농림	8m미만	218	1,000
24.10.16	전	생산관리	-	995	2,250
24.09.05	답	농림	8m미만	2653	10,400
24.09.05	답	농림	8m미만	481	1,900
24.08.23	답	생산관리	8m미만	2328	10,010	지분
24.07.15	도로	계획관리	8m미만	191	2,082
24.07.01	답	농림	8m미만	1793	10,000
24.05.21	전	농림	8m미만	129	1,170
24.04.27	답	생산관리	12m미만	1500	9,000
24.04.09	답	농림	8m미만	1587	9,100
24.04.08	답	농림	8m미만	2966	33,600
24.02.23	답	생산관리	8m미만	1339	8,610
24.02.23	하천	생산관리	8m미만	217	1,390
24.02.14	전	보전관리	12m미만	637	2,880
24.02.14	임야	보전관리	8m미만	4558	37,002
24.02.14	임야	농림	12m미만	3796	30,816
24.02.14	임야	보전관리	8m미만	165	1,340
24.01.30	전	농림	-	218	1,000
24.01.16	답	생산관리	8m미만	1,521	8,280
24.01.16	답	농림	8m미만	1,128	5,115	지분
24.01.16	답	농림	8m미만	2,622	11,895
24.01.12	답	생산관리	8m미만	2,317	9,500

☞ 더보기

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1		소유권 황OO		소멸
2	2019년1월23일	근저당권 이OOOO	1,040,000,000	소멸기준
3	2019년1월23일	지상권 이OOOO		소멸
4	2023년8월23일	임의경매 이OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: )

조사된 임차내역이 없습니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	청주지방법원 충주지원 (273-57)충청북도 충주시 계명대로 103 (교현2동 720-2) 대표 : 043)841-9119 관할지역 : 음성군, 충주시
등기소	청주지방법원 본원 음성등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(043)873-2292, 충북 음성군 음성읍 용광로 55 (읍내리 725-2))
세무서	충주세무서 (대표:043-841-62, 팩스:043-845-3320, 충청북도 충주시 충원대로 724 (금릉동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	10건	1,721,420,094원 963,680,500원	54% 3.3회
6개월	21건	1,409,971,312원 783,097,810원	54% 3.5회
12개월	36건	2,105,112,346원 1,110,888,805원	52% 3.7회

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