감정가	497,576,000 원
최저가	(70%) 348,303,000 원
보증금	(10%) 34,830,300 원
청구액	646,078,165 원

제주특별자치도 서귀포시 하효동 786

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사건번호	2025타경7525
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지매각
매각기일	2025.11.25(화) 10:00 입찰 18일전
토지면적	2,876.00㎡(869.99 평)
건물면적	65.00㎡(19.66 평)
채무/소유자	한OO / 한OO
채권자	농OOOOOOOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 7525

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 제주지방법원((전화:064-729-2250))입니다.
입찰일은 2025-11-25입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 LL01 입니다.
이 법원에는 제주이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 2019. 9. 30. 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리: 해당사항 없음

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 본건 매각에 포함하는 제시외 건물(잡석조 슬레이트지붕 단층 창고 50㎡ 및 제시외 구조물) 일부가 소재하는 것으로 조사된 인접지(하효동 785) 토지에 대하여 본건 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부는 불분명함

- 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출 시 보증금은 반환하지 아니함, 아울러 농지법 개정으로 농지위원회 심 의를 거쳐 농지취득자격증명 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도록 되어 있으므로 입찰 전에 미리 해당 행 정관서에 농지취득자격증명의 신청도 가능함을 알려드립니다) - 공부상 지목이 ‘과수원’’이고 그 지상에 설치된 비닐하우스 내부에 감귤과수목이 식재된 과수원으로 이용 중임 - 지상에 식재된 감귤과수목은 토지에 포함하여 평가함 - 제시외 건물 및 구조물 (ㄴ), (ㄷ), (ㅂ)은 인접지(하효동 785)와 경계상에 소재함 - 제시외(1-2 내지 1-4) 건물 (ㄴ) 파이프조 비닐위차광막지붕 단층 창고 15㎡, (ㄷ) 잡석조 슬레이트지붕 단층 창고 50㎡ 및 제시외 구조물 (ㅂ) 잡석조 및 시멘트벽돌조 저수조 및 약품저장조 1식 각 해당 부분은 매각에 포함함 - 제시외 (ㄱ) 파이프조 비닐지붕 단층 비닐하우스 약 2,300㎡ 부분은 매각에서 제외함

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-02-13	경매접수
~1일	2025-02-14	경매개시결정
~95일	2025-05-19	배당요구종기일
~208일	2025-09-09	100%	497,576,000	유찰
~250일	2025-10-21	70%	348,303,000	변경
~250일	2025-10-21	100%	497,576,000	유찰
~285일	2025-11-25	70%	348,303,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	하효동 786	과수원	2876 ㎡ (869.99평)
제시외 건물	하효동 786	비닐하우스	2300 ㎡ (695.75평)	제외
	하효동 786	창고	15 ㎡ (4.54평)	포함
	하효동 786	창고	50 ㎡ (15.13평)	포함
	하효동 786	저수조및약품저장조	㎡	포함
참고 사항	농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 미반환), 제시외(1-2 내지 1-4) 건물 등 매각 포함, 제시외 비닐하우스 매각 제외 - 소재지1(하효동 786) 과수원(밀감목이 식재되어 있음) 위 지상에 파이프조 비닐하우스 시설 및 제시외 건물 ㄱ. 파이프조 비닐지붕 비가림 ㄴ. 블럭조 수조

국토부실거래가 제주특별자치도 서귀포시 하효동

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
25.08.08	전	자연녹지	8m미만	727	25,000
25.06.09	대	제2종일반주거	25m미만	73	2,672
25.06.04	과수원	자연녹지	-	1266	10,000
25.06.04	과수원	자연녹지	-	3287	26,000
25.04.18	대	제2종일반주거	8m미만	198	12,000
25.03.31	대	보전녹지	8m미만	400	22,000
25.03.20	과수원	자연녹지	-	1749	47,600
25.01.14	과수원	자연녹지	8m미만	545	16,000
25.01.07	전	제2종일반주거	-	9	381
24.12.31	과수원	자연녹지	8m미만	443	13,200
24.12.30	과수원	자연녹지	-	224	14,960
24.11.25	도로	보전녹지	-	19	1,290
24.11.25	전	보전녹지	-	23	1,560
24.11.25	도로	보전녹지	-	12	810
24.11.25	전	보전녹지	-	44	2,990
24.11.06	대	제2종일반주거	8m미만	29.11	2,050	지분
24.11.04	전	자연녹지	-	2021	88,646
24.11.04	전	자연녹지	-	2021	88,646
24.10.22	대	보전녹지	-	620	20,000
24.10.13	전	보전녹지	-	323	4,436
24.10.13	전	보전녹지	8m미만	337	4,600
24.10.13	전	보전녹지	8m미만	143	1,964
24.10.10	전	자연녹지	8m미만	304	12,000
24.09.24	과수원	자연녹지	-	84	6,250
24.08.27	대	제2종일반주거	25m미만	49	4,700
24.08.13	대	제2종일반주거	25m이상	14	1,500
24.08.12	과수원	자연녹지	8m미만	2307	25,128
24.05.24	도로	보전녹지	8m미만	10	248
24.04.02	대	제2종일반주거	-	1	100
24.03.14	대	제2종일반주거	12m미만	184	6,200
24.02.28	도로	보전녹지	-	3	191
24.02.28	도로	보전녹지	-	2	128
24.02.24	대	자연녹지	8m미만	17.5	400	지분
24.02.24	과수원	자연녹지	-	2350.5	19,000	지분
24.01.30	전	보전녹지	8m미만	2,392	145,000
24.01.25	과수원	자연녹지	-	827	35,000
24.01.22	전	보전녹지	-	13	780

☞ 더보기

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2003년3월20일	소유권 한OO		소멸
2	2019년9월30일	근저당권 농OOOO	240,000,000	소멸기준
3	2019년12월20일	근저당권 농OOOO	360,000,000	소멸
4	2020년12월18일	근저당권 농OOOO	100,000,000	소멸
5	2022년9월29일	압류 국		소멸
6	2024년8월7일	압류 제OOOO		소멸
7	2025년2월14일	임의경매 농OOOO		소멸
8	2025년2월25일	압류 제OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-05-19)

조사된 임차내역이 없습니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	제주지방법원 (632-23)제주특별자치도 제주시 남광북5길 3 (이도2동) 대표 : 064)729-2000 관할지역 : 제주시, 서귀포시
등기소	제주지방법원 본원 서귀포등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(064)762-1039, 제주특별자치도 서귀포시 일주동로 8690(서홍동 441-15))
세무서	제주세무서 (대표:064-720-52, 팩스:064-724-1107, 제주특별자치도 제주시 청사로 59 (도남동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	54건	1,003,797,661원 484,176,972원	47% 2.9회
6개월	88건	1,013,754,416원 520,077,358원	49% 3회
12개월	173건	899,955,651원 430,692,576원	48% 2.9회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.