감정가	468,875,000 원
최저가	(70%) 328,213,000 원
보증금	(10%) 32,821,300 원
청구액	374,268,338 원

제주특별자치도 서귀포시 하원동 653

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사건번호	2024타경12752
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지매각
매각기일	2025.11.25(화) 10:00 입찰 4일전
토지면적	1,375.00㎡(415.94 평)
건물면적
채무/소유자	김OO / 권OO외 1명
채권자	제OOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2024 타경 12752

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 제주지방법원((전화:064-729-2250))입니다.
입찰일은 2025-11-25입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 LL01 입니다.
이 법원에는 제주이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 11월 14일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 372일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 372일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 2020. 2. 25. 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리: 해당사항 없음

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 지상 분묘 소재 시 그 분묘기지권 성립 여부는 불분명함

- 공부상 지목은 ‘임야’이나 현황은 나지 내지 휴경지 상태임 - 지적도상 남측으로 폭 약 25m 내외의 아스콘포장 도로에 접하나, 고저차로 인하여 남측에 접한 농로를 통해 진출입함 - 본건 일부 지상에 소재하는 수목은 토지에 포함하여 평가함 - 본건 동측 인접지(하원동 149-1)와 경계 일부 지상에 제시외 분묘 1기가 소재하나 잡풀이 우겨저 있어 산담 확인은 가능하 나 봉분은 미확인됨 - 위 분묘 소재 시 제한받는 가격은 463,875,000원임(감정평가서 참조)

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-11-13	경매접수
~1일	2024-11-14	경매개시결정
~96일	2025-02-17	배당요구종기일
~300일	2025-09-09	100%	468,875,000	유찰
~342일	2025-10-21	70%	328,213,000	변경
~342일	2025-10-21	100%	468,875,000	유찰
~377일	2025-11-25	70%	328,213,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	하원동 653	임야	1375 ㎡ (415.94평)
1) 위치/자연녹지지역/차량접근이 가능 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 제주특별자치도 서귀포시 하원동 소재 "하원초등학교" 북동측 원거리에 위치하며, 부근은 주로 농경지 및 일부 근린생활시설 등이 소재하는 지방도주변 농경지대임. 2)교통상황 본건까지 차량접근이 가능하나 경사가 급하여 내부로의 차량 진입은 어렵고, 중산간서로(지방도 1136번)변에 소재하여 제반 교통상황은 보통시됨. 3)형태 및 이용상태 인접 도로 대비 급경사 고지의 삼각형에 가까운 부정형의 토지로서, 나지상태(토지임야)임. 4)인접 도로상태 지적도상 남측으로 폭 약 25m 내외의 아스콘포장 도로에 접하며, 고저차로 인하여 남측에 접한 농로를 통해 진출입함. 5)토지이용계획 및 제한상태 자연녹지지역, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임. 6)제시목록 외의 물건 본건 동측 인접지와의 경계 부분에 연고미상의 제시외분묘 1기(잡풀이 우거져 있어 산담은 확인이 가능하나 봉분은 미확인됨)가 소재하고, 본건 일부 지상에 제시외수목이 소재함.(별지 "항공사진", "지적개황도" 참고) 7)공부와의 차이 없음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계는 미상임. 닫기
참고 사항	본건(하원동 653)전(휴경 상태이며, 일부 지상에 수목이 식재되어 있음) 본건 지상에 분묘로 추정되는 묘 1기가 소재하는 것으로 보여지나 실제 매장여부는 알수 없었음.

국토부실거래가 제주특별자치도 서귀포시 하원동

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
25.09.26	임야	자연녹지	8m미만	317	429
25.09.26	임야	자연녹지	8m미만	4509	12,150
25.09.26	임야	자연녹지	8m미만	90	121
25.08.19	대	제2종일반주거	25m미만	346	26,100
25.08.04	임야	보전녹지	-	430	2,600
25.07.30	임야	자연녹지	-	6225	33,134
25.07.30	임야	자연녹지	-	4202	22,366
25.06.27	임야	자연녹지	25m이상	159	6,100
25.06.27	임야	자연녹지	-	47	1,900
25.06.27	과수원	자연녹지	25m이상	164	5,800
25.06.27	전	자연녹지	8m미만	848	31,200
25.06.03	과수원	자연녹지	-	1716	17,303
25.06.03	과수원	자연녹지	-	2294	23,131
25.06.03	과수원	자연녹지	8m미만	4271	43,066
25.05.26	임야	자연녹지	8m미만	906	1,500	지분
25.05.21	과수원	자연녹지	-	108	3,300
25.05.16	전	자연녹지	8m미만	2231	26,960
25.05.14	대	자연녹지	12m미만	481	20,000
25.03.18	전	자연녹지	12m미만	934	37,500
25.03.07	전	자연녹지	-	254	3,000
25.01.22	과수원	자연녹지	8m미만	196.46	2,630	지분
25.01.09	임야	자연녹지	8m미만	1520	9,600
25.01.08	임야	자연녹지	8m미만	35	213	지분
25.01.08	임야	자연녹지	8m미만	1558.33	4,607	지분
24.12.29	과수원	자연녹지	-	118	1,100
24.12.29	과수원	자연녹지	25m이상	110	1,900	지분
24.12.29	과수원	자연녹지	25m이상	67	1,150	지분
24.12.29	과수원	자연녹지	-	80	710	지분
24.12.29	과수원	자연녹지	-	43	380	지분
24.11.13	전	자연녹지	8m미만	347	408
24.11.13	전	자연녹지	8m미만	16.67	20	지분
24.11.13	전	자연녹지	-	1.33	2	지분
24.11.13	전	자연녹지	25m이상	58.11	68	지분
24.11.13	전	자연녹지	-	1.78	2	지분
24.10.07	임야	자연녹지	-	700.8	2,700	지분
24.09.30	임야	보전녹지	-	200	1,210	지분
24.09.30	전	자연녹지	-	3296	19,940
24.09.23	임야	자연녹지	8m미만	225	1,364
24.09.23	도로	자연녹지	-	39	236
24.09.03	임야	자연녹지	-	2281	13,800
24.09.03	임야	보전녹지	-	200	1,210	지분
24.07.05	임야	보전녹지	-	10058	60,860
24.07.05	임야	보전녹지	-	2539	11,500
24.07.05	임야	보전녹지	-	8806	47,126	지분
24.06.28	전	제2종일반주거	8m미만	56	1,000
24.06.28	전	제2종일반주거	-	1795	17,510
24.06.11	답	자연녹지	-	724	3,000
24.05.22	과수원	자연녹지	8m미만	3353	30,000
24.05.22	과수원	자연녹지	8m미만	3353	30,000
24.05.20	전	자연녹지	8m미만	797	10,870	지분
24.05.20	전	자연녹지	8m미만	1084.7	14,792	지분
24.05.20	전	자연녹지	-	342.3	4,668	지분
24.05.20	전	자연녹지	8m미만	605.82	8,263	지분
24.05.20	전	자연녹지	-	191.18	2,607	지분
24.04.19	과수원	자연녹지	8m미만	565	3,740
24.04.19	과수원	자연녹지	8m미만	949	6,260
24.03.28	임야	자연녹지	-	2337	7,070
24.03.28	임야	자연녹지	-	5.45	23	지분
24.03.28	임야	자연녹지	-	23.91	101	지분
24.03.28	전	자연녹지	-	1.55	7	지분
24.03.07	임야	자연녹지	25m미만	3529	21,000	지분
24.02.21	공원	자연녹지	-	288	609
24.01.17	과수원	자연녹지	25m미만	2,724	48,000

☞ 더보기

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2021년1월6일	소유권 권OO		소멸
2	2020년2월25일	근저당권 제OOOO	468,000,000	소멸기준
3	2020년2월25일	지상권 제OOOO		소멸
4	2020년3월27일	근저당권 주OO	620,000,000	소멸
5	2024년11월14일	임의경매 제OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-02-17)

조사된 임차내역이 없습니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	제주지방법원 (632-23)제주특별자치도 제주시 남광북5길 3 (이도2동) 대표 : 064)729-2000 관할지역 : 제주시, 서귀포시
등기소	제주지방법원 본원 서귀포등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(064)762-1039, 제주특별자치도 서귀포시 일주동로 8690(서홍동 441-15))
세무서	제주세무서 (대표:064-720-52, 팩스:064-724-1107, 제주특별자치도 제주시 청사로 59 (도남동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	13건	286,486,823원 101,685,752원	45% 2.9회
6개월	33건	566,874,853원 266,835,866원	49% 2.8회
12개월	67건	559,894,478원 271,163,796원	48% 2.9회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.