감정가	519,358,750 원
최저가	(49%) 254,486,000 원
보증금	(10%) 25,448,600 원
청구액	60,000,000 원

부산광역시 사상구 엄궁동 24-1

사진더보기 PC버전

사건번호	2024타경107024
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지지분 및 건물전체매각
매각기일	2025.12.24(수) 10:00 입찰 31일전
토지면적	225.00㎡(68.06 평)
건물면적	283.71㎡(85.82 평)
채무/소유자	김OO / 김OO
채권자	(주)OOOOOOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2024 타경 107024

여의주경매 김대표 조언 한마디

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 519,358,750원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 60,000,000원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 7월 12일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 499일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 499일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
실속 있게 핵심만 담은 권리분석 서비스!! (권리분석 + 시세조사 + 낙찰가 산정 + 입찰표 작성방법 까지)
최대 전체 컨설팅 비용의 10% 수준 !!

주의사항 (최선순위 설정일: 2021. 3. 15. 근저당 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 지상 건물을 위하여 법정지상권이 성립할 여지 있음

(일괄매각) 제시외 건물 포함 1. 감정평가서 상 일련번호 2. 부산광역시 사상구 엄궁동 24-1 소재 [건물] 의 도로명주소는 일반건축물대장과 건물등기부등본 상 도로명주소가 '부산광역시 사상구 대동로33번길 19'에서 '부산광역시 사상구 대동로33번길 1-6'으로 도로명 주소가 변경됨 2. 목록(2) 건물은 법정지상권성립여지 있음

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-07-09	경매접수
~3일	2024-07-12	경매개시결정
~90일	2024-10-07	배당요구종기일
~421일	2025-09-03	100%	519,358,750	변경
~463일	2025-10-15	100%	519,358,750	유찰
~498일	2025-11-19	70%	363,551,000	유찰
~533일	2025-12-24	49%	254,486,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	엄궁동 24-1	대	175 ㎡ (52.94평)	지분 6840분의 1750 전부
토지	엄궁동 23	전	50 ㎡ (15.13평)
건물	엄궁동 24-1	1층 주택	84.42 ㎡ (25.54평)
건물	엄궁동 24-1	2층 주택	75.49 ㎡ (22.84평)
제시외 건물	엄궁동 24-1	다용도실	5.4 ㎡ (1.63평)	포함
	엄궁동 24-1	다용도실	2.4 ㎡ (0.73평)	포함
	엄궁동 24-1	창고 등	5.3 ㎡ (1.60평)	포함
	엄궁동 24-1	보일러실 등	5.8 ㎡ (1.75평)	포함
	엄궁동 24-1	옥탑방	22.8 ㎡ (6.90평)	포함
	엄궁동 24-1	다용도실	5.4 ㎡ (1.63평)	포함
	엄궁동 24-1	다용도실	2.4 ㎡ (0.73평)	포함
	엄궁동 24-1	창고 등	5.3 ㎡ (1.60평)	포함
	엄궁동 24-1	보일러실 등	5.8 ㎡ (1.75평)	포함
	엄궁동 24-1	옥탑방	22.8 ㎡ (6.90평)	포함
	엄궁동 23	주택	27 ㎡ (8.17평)	포함
	엄궁동 23	창고 등	4.4 ㎡ (1.33평)	포함
	엄궁동 23	창고 등	9 ㎡ (2.72평)	포함
1) 위치/제2종일반주거지역/간선도로/슬래브지붕/유류보일러 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 부산광역시 사상구 엄궁동 소재 "학진초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 중소규모 공장, 학교 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음. 2)교통상황 일련번호(1,3) 공히 본건 인근에 간선도로가 소재하나, 본건까지 차량접근은 불가능하고 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임. 3)형태 및 이용상태 일련번호(1) : 경사지대 내 자체 지반조성한 저지로서 부정형 토지로서 주거용 건부지로 이용중임. 일련번호(3) : 경사지대 내 자체 지반조성한 저지로서 사다리형 토지로서 주거용 건부지로 이용중임. 4)인접 도로상태 일련번호(1,3) 공히 동측 간선도로에 접하는 노폭 2-3미터 내외의 포장도로에 접함. 5)토지이용계획 및 제한상태 일련번호(1) 엄궁동 24-1 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교육인적자원부)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>. 일련번호(3) 엄궁동 23 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교육인적자원부)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>. 6)제시목록 외의 물건 1. 구조 및 규모, 이용상태 별첨‘지적도 및 건물개황도" 참조 2. 제시외 건물 및 제시외 물건이 토지에 미치는 영향 - 일련번호(1) 지상에 소재하는 제시외 건물 ㉠-㉤은 종물 및 부합물로서, 토지 미치는 제한의 정도가 미미한 것으로 판단되어 구애됨이 없이 토지를 감정평가함. - 일련번호(3) 지상에 소재하는 제시외 건물 ㉥,㉦,㉧은 종물 및 부합물로서, 토지의 사용·수익 및 처분에 영향을 미치는 바, 그에 따른 토지가액을 ‘토지·건물 감정평가명세표’에 별도로 기재하였음. 7)공부와의 차이 일련번호(3)은 지목 "전"이나 현황 "대지"로 이용중임. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없음. 1)건물의 구조 일련번호(2) : 세멘블록조 슬래브지붕 2층 건물로서, (사용승인일 :1979.10.27) 외벽 : 몰탈위 페인트 등 마감. 내벽 : - 바닥 : - 창호 : 샷시창호 등 마감. 폐문부재로 내부 현장조사 불가하여 내벽 및 바닥을 조사하지 못하였으니 경매 입찰시 유의바람. 2)이용상태 단독주택으로 이용중임. 3)설비내역 위생설비, 급배수설비 및 유류보일러에 의한 난방설비 등이 되어있음. 4)부합물 및 종물 1. 구조 및 규모, 이용상태 별첨‘지적도 및 건물개황도" 참조 2. 제시외 건물 및 제시외 물건이 토지에 미치는 영향 - 일련번호(1) 지상에 소재하는 제시외 건물 ㉠-㉤은 종물 및 부합물로서, 토지 미치는 제한의 정도가 미미한 것으로 판단되어 구애됨이 없이 토지를 감정평가함. - 일련번호(3) 지상에 소재하는 제시외 건물 ㉥,㉦,㉧은 종물 및 부합물로서, 토지의 사용·수익 및 처분에 영향을 미치는 바, 그에 따른 토지가액을 ‘토지·건물 감정평가명세표’에 별도로 기재하였음. 5)공부와의 차이 본건 일련번호(2) 조표32320호는 "［도로명주소] 부산광역시 사상구 대동로33번길 19"로 의뢰되었으나, 사상구청에서 현장확인 등을 통해 실제와 부합여부를 조사한 결과 "［도로명주소] 부산광역시 사상구 대동로 33번길 1-6"으로 확인되어 일반건축물대장이 2024.08.21. 자로 변경되었음. 현재 등기 사항전부증명서는 경정등기되지 아니한 상태이며，실제와 부합되는 변경된 도로명주소를 기준으로 감정평가서에 기재하였음. 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) 1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없음. 닫기
참고 사항	(일괄매각) 제시외 건물 포함 1. 감정평가서 상 일련번호 2. 부산광역시 사상구 엄궁동 24-1 소재 [건물] 의 도로명주소는 일반건축물대장과 건물등기부등본상 도로명주소가 '부산광역시 사상구 대동로33번길 19'에서 '부산광역시 사상구 대동로33번길 1-6'으로 도로명 주소가 변경됨 2. 목록(2) 건물은 법정지상권성립여지 있음 2. 부동산 멸실여부 확인할 필요 있음.

국토부실거래가 부산광역시 사상구 엄궁동

● 매매

면적(㎡), 금액(만원)

● 전세

면적(㎡), 금액(만원)

계약일	유형	연면적	대지	금액	건축
24.03.11	단독	107.84	111	37,103	1981

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	1996년1월9일	소유권 윤OO		소멸
2	1987년11월24일	소유권 윤OO		소멸
3	1988년1월21일	소유권 심OO		소멸
4	2021년2월24일	소유권 김OO		소멸
5	1983년8월23일	소유권 김OO		소멸
6	1987년11월24일	소유권 김OO		소멸
7	1981년7월2일	소유권 강OO		소멸
8	2021년3월15일	근저당권 주OO	30,000,000	소멸기준
9	2021년8월10일	근저당권 주OO	30,000,000	소멸
10	2021년12월28일	근저당권 정OO	100,000,000	소멸
11	2022년6월3일	근저당권 허OO	100,000,000	소멸
12	2023년5월8일	근저당권 허OO	200,000,000	소멸
13	2023년12월12일	근저당권 방OO	100,000,000	소멸
14	2024년7월12일	임의경매 주OO		소멸

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2021년2월24일	소유권 김OO		소멸
2	2021년3월15일	근저당권 주OO	30,000,000	소멸기준
3	2021년8월10일	근저당권 주OO	30,000,000	소멸
4	2021년12월28일	근저당권 정OO	100,000,000	소멸
5	2022년6월3일	근저당권 허OO	100,000,000	소멸
6	2023년5월8일	근저당권 허OO	200,000,000	소멸
7	2023년12월12일	근저당권 방OO	100,000,000	소멸
8	2024년7월12일	임의경매 주OO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2024-10-07)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
배OO			X
배OO	2021.10.15
정OO			X
정OO	2022.11.17

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	부산지방법원 서부지원 (467-26)부산광역시 강서구 명지국제7로 77 (명지동) 대표 : 051)812-1114~5 관할지역 : 서구, 북구, 사상구, 사하구, 강서구
등기소	부산지방법원 서부지원 북부산등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(051)304-6230, 부산광역시 북구 사상로583번길 14 (구포동 1186-26))
세무서	북부산세무서 (대표:051-310-62, 팩스:051-310-6549, 부산광역시 사상구 학감대로 263(감전동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	1건	8,182,447,950원 6,630,000,000원	81% 4회
6개월	10건	1,395,469,833원 891,082,269원	51% 2.8회
12개월	22건	1,191,036,415원 692,692,926원	54% 2.9회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.

계약일	연면적	보증금	월세	건축
25.11.17	67.93	3,000	45	2020
25.11.05	72.48	30,600		1983
25.11.05	72.48	29,900		1983
25.09.10	30	300	40	1992
25.09.06	55.12	5,000	0	1991
25.08.28	30.65	500	40	2017
25.08.26	31.04	400	45	2012
25.08.19	23.14	500	35	2011
25.08.09	69.3	1,000	40	1987
25.08.08	33.06	200	25	1980
25.07.31	80.02	2,000	25	1985
25.07.21	130.42	34,000		1983
25.07.01	25	500	29	2017
25.07.01	30.65	500	40	2017
25.07.01	44.6	1,000	20	1979
25.06.30	81.41	10,000	0	1990
25.06.26	64.47	2,000	29	1979
25.06.25	10	1,000	15	1988
25.06.09	20	100	30	1986
25.05.30	76	2,600	0	1991
25.05.15	88.68	3,000	0	1989
25.04.30	53.91	3,000	10	1985
25.04.30	82.64	6,000	40
25.04.28	16.53	50	17	1983
25.02.25	67.93	3,000	45	2020
25.02.07	61.3	1,000	50	2019
25.02.03	111	45,150		1983
25.01.11	79.47	1,000	55	1980
24.12.27	33.06	500	30	2010
24.11.23	31.04	500	40	2012
24.11.21	76.36	5,000	25	1979
24.11.16	81.16	1,000	25	1979
24.11.10	82.64	2,000	25	1983
24.10.31	22	500	32	2011
24.10.18	31.47	500	29	2015
24.10.15	115.7	35,590		1978
24.10.02	79.34	9,000	0
24.10.01	69.89	2,000	30	2004
24.09.27	131.54	43,700		1978
24.08.31	49.94	8,000	0	2021
24.08.30	30.65	500	40	2017
24.08.17	103.43	37,600		1985
24.08.17	103.43	37,670		1985
24.08.14	153.65	300	20	1987
24.07.31	172.2	500	30	1986
24.07.30	31.89	1,000	30	2010
24.07.30	40.71	2,000	25
24.07.27	64.63	35,250		1978
24.07.26	30	300	40	1984
24.07.17	198.39	20,500		1988
24.07.13	108.96	34,000		1979
24.07.09	158.33	47,500		1977
24.07.07	122.31	500	20	1979
24.06.27	81.52	33,584		1979
24.06.19	23.14	500	30	2011
24.06.17	59.47	500	25	1973
24.06.11	140.99	37,639		1983
24.06.07	60.19	500	35
24.05.21	45.49	7,500	0	1982
24.05.19	20	500	20	1986
24.04.17	47.79	500	40	1987
24.04.16	45.02	500	35	1984
24.04.10	62.81	31,000		1976
24.04.10	62.81	31,000		1976
24.03.11	48.59	3,000	20
24.02.27	35.03	1,000	29
24.02.12	163.62	5,000	20