감정가	2,815,454,000 원
최저가	(64%) 1,801,890,000 원
보증금	(10%) 180,189,000 원
청구액	951,406,455 원

경상남도 창원시 의창구 북면 신촌리 산115-2

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사건번호	2024타경5994
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지매각
매각기일	2025.11.18(화) 10:00 입찰 4일전
토지면적	15,164.00㎡(4,587.11 평)
건물면적
채무/소유자	현OO / 김OO외 10명
채권자	김OOOOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2024 타경 5994

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원()입니다.
입찰일은 2025-11-18입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 HH01 입니다.
이 법원에는 창원이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 9월 20일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 420일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 420일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 2020.07.23. 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

제시외 수목 포함. 공부상 지목 '임야'이나 본건 토지의 하단부 일부를 현황 농경지로 이용 중. 제시외 분묘가 다수 존재하는 바, 감정가는 분묘 소재 감안 가격임(분묘기지권 성립여부 불분명). 제시외 수목 '남천 등'은 인접필지(산115-4) 지상 소재 분묘 의 부속 수목으로 추정됨. 인근 토지와 지적 경계가 불분명하므로 정확한 경계는 측량을 요함. 본건 토지는 '북면 신촌리 598 번지' 지상 등재된 건축물의 일반건축물대장상 관련지번으로 등재되어 있으나, 현장조사 및 항공사진 등에 의할 때, 본건 토 지 지상에는 '북면 신촌리 598번지' 지상 일반건축물대장상 등재된 건물과 동일 또는 유사한 건물이 소재하지 아니하는 것으로 조사되는 바, 관련 사항은 관계기관에 재확인 요함.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-09-05	경매접수
~15일	2024-09-20	경매개시결정
~112일	2024-12-26	배당요구종기일
~363일	2025-09-03	100%	2,815,454,000	유찰
~404일	2025-10-14	80%	2,252,363,000	유찰
~439일	2025-11-18	64%	1,801,890,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	신촌리 산115-2	임야	15164 ㎡ (4,587.11평)
제시외 건물	신촌리 산115-2	수목	㎡	포함
1) 위치/일반상업지역/자연녹지지역/보전산지 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 경상남도 창원시 의창구 북면 신촌리에 위치하며, 부근은 임야, 근린생활시설 및 주택 등으로 형성된 지역으로 주위환경은 보통시 됨. 2)교통상황 제반 교통사정은 보통시 됨. 3)형태 및 이용상태 본건 토지는 부정형 경사지의 토지로서 자연림 등으로 이용중임. 4)인접 도로상태 본건 토지는 지적도상 남동측으로 도로와 접하고, 현황 남동측으로 포장도로가 소재함. 5)토지이용계획 및 제한상태 일반상업지역, 자연녹지지역, 중로3류(폭 12m-15m)(저촉), 가축사육제한구역 (그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광지<관광진흥법>, 배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(2호)<수도법> 6)제시목록 외의 물건 - 본건 토지 지상에 제시외 분묘가 다 수 소재하는 바, 토지는 이에 구애됨 없이 평가하되 제시외 분묘로 인하여 영향받는 토지가액을 감정평가명세표 상 비고란에 별도 표기하였음. 다만, 제시외 분묘의 위치, 경계 및 면적 등의 정확한 확인은 전문적 지적 측량을 요하며, 현장 조사시 수풀의 무성함 등으로 인해 육안으로 식별이 어려운 분묘가 추가적으로 소재할 가능성이 있는 바, 업무 진행시 참고하시기 바람. - 본건 토지 지상에 제시외 수목이 식재되어 있는 바, 개략적인 주 수 확인 후 일괄평가 하였으며, 토지는 이에 구애됨 없이 평가하되 제시외 수목으로 인하여 영향받는 토지가액을 감정평가명세표 상 비고란에 별도 표기하였으니 업무 진행시 소유권 및 일괄 경매 여부를 판단하시기 바람. 다만, 제시외 수목인 "남천 등"은 인접필지(산115-4) 지상 소재 분묘의 부속 수목으로 추정되며, 제시외 수목의 수종 및 수량 등의 정확한 확인은 전문적 조사 용역을 요하는 바, 업무 진행시 참고하시기 바람. 7)공부와의 차이 - 본건 토지는 공부상 지목이 "임야"이나 본건 토지의 하단부 일부를 현황 농경지로 이용 중인바, 업무 진행시 참고 바람. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 1. 임대관계 : 미상임. 2. 기타 : - 본건 토지는 인접필지와의 경계가 불분명하여 정확한 위치 및 경계확인은 지적측량을 요하며, 측량 결과 이용상황이나 점유 현황 등이 다소 상이할 수 있는바, 업무 진행시 참고하시기 바람. - 본건 토지 지상 및 본건 토지와 인접필지(597전) 지적경계에 걸쳐서 이동이 가능한 물건이 소재하는 바, 업무 진행시 참고 바람. - 본건 토지 지상에 자생하는 자연생 수목 및 잡목은 경제적 가치가 미미하고 토지와 일체로 거래되는 거래관행 등을 고려하여 토지 평가시 이를 포함하여 평가하였으니, 업무 진행시 참고하시기 바람. - 본건 토지는 둘 이상의 용도지역에 걸쳐 있는 토지로서 주된 용도지역을 기준으로 평가하되 일부 다른 용도지역으로 인한 영향을 감안하여 평가하였는 바, 업무 진행시 참고하시기 바람. - 본건 토지는 일부 도시계획시설(도로)에 저촉되나 그 면적이 전체 토지 면적 대비 과소하여 토지가격에 미치는 영향이 미미하다고 판단되어 이에 구애됨 없이 평가하였음. - 본건 토지는 "북면 신촌리 598번지" 지상 등재된 건축물의 일반건축물대장상 관련지번으로 등재되어 있으며, 이는 의창구 건축허가과20236(2014.06.02.)호에 의거 지번정정 [북면 신촌리 597번지 → 북면 신촌리 598 외 필지(산115-2)] 된 것임. 또한 임야대장상 2014년 06월 27일 "북면 신촌리 산115-4번지"가 "북면 신촌리 산115-2번지"에서 분할되어 2014년 07월 09일에 "북면 신촌리 598번지" 지상 건축물 소유자에게 소유권이 이전되었음. 또한, 현장조사 및 항공사진 등에 의할 때, 본건 토지 지상에는 "북면 신촌리 598번지" 지상 일반건축물대장상 등재된 건물과 동일 또는 유사한 건물이 소재하지 아니하는 것으로 조사되는 바, 업무 진행시 참고하시기 바라며, 입찰시 위와 관련된 사항을 관계기관에 재확인 하시기 바람. 닫기
참고 사항	제시외 수목 포함. 공부상 지목 '임야'이나 본건 토지의 하단부 일부를 현황 농경지로 이용 중. 제시외 분묘가 다수 존재하는 바, 감정가는 분묘 소재 감안 가격임(분묘기지권 성립여부 불분명). 제시외 수목 '남천 등'은 인접필지(산115-4) 지상 소재 분묘의 부속 수목으로 추정됨. 인근 토지와 지적 경계가 불분명하므로 정확한 경계는 측량을 요함. 본건 토지는 '북면 신촌리 598번지' 지상 등재된 건축물의 일반건축물대장상 관련지번으로 등재되어 있으나, 현장조사 및 항공사진 등에 의할 때, 본건 토지 지상에는 '북면 신촌리 598번지' 지상 일반건축물대장상 등재된 건물과 동일 또는 유사한 건물이 소재하지 아니하는 것으로조사되는 바, 관련 사항은 관계기관에 재확인 요함. 본건은 도로변에 접한 임야로 진입로 확인되지 않아 접근이 어렵고 잡목 잡풀이 무성한 자연림 상태로 경계 등 별도의 확인이 필요함

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2020년7월23일	소유권 현OO		소멸
2	2024년7월26일	소유권 허OO		소멸
3	2013년10월11일	소유권 최OO		소멸
4	2013년10월11일	소유권 전OO		소멸
5	2017년8월17일	소유권 이OO		소멸
6	2015년3월6일	소유권 박OO		소멸
7	2016년7월4일	소유권 김OO		소멸
8	2005년3월31일	소유권 김OO		소멸
9	2017년8월17일	소유권 김OO		소멸
10	2017년6월9일	소유권 김OO		소멸
11	2015년7월2일	소유권 김OO		소멸
12	2020년7월23일	근저당권 김OOOO	1,152,000,000	소멸기준
13	2020년7월23일	지상권 김OOOO		소멸
14	2023년3월9일	가압류 윤OO	141,217,520	소멸
15	2024년1월11일	근저당권 김OO	50,000,000	소멸
16	2024년1월12일	근저당권 조OO	300,000,000	소멸
17	2024년5월13일	가압류 오OO	201,342,465	소멸
18	2024년9월20일	임의경매 김OOOO		소멸
19	2024년11월4일	가압류 (OOOO	15,810,458	소멸
20	2024년11월7일	가압류 (OOOO	15,756,310	소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2024-12-26)

조사된 임차내역이 없습니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	창원지방법원 (514-56)경상남도 창원시 성산구 창이대로 681 대표 : 055)266-2200 관할지역 : 창원시 성산구, 창원시 의창구, 진해구, 김해시
등기소	창원지방법원 본원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(055)266-2248, 경남 창원시 성산구 창이대로 681 (사파동 1))
세무서	창원세무서 (대표:055-239-02, 팩스:055-287-1394, 경상남도 창원시 의창구 중앙대로209번길 16 (용호동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	4건	449,431,778원 183,597,675원	26% 7회
6개월	6건	402,129,352원 152,641,783원	28% 6.5회
12개월	12건	369,848,634원 119,121,142원	33% 5.9회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.