감정가	3,897,658,300 원
최저가	(49%) 1,909,853,000 원
보증금	(10%) 190,985,300 원
청구액	2,416,435,653 원

울산광역시 울주군 서생면 신암리 232

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사건번호	2024타경8289
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지지분매각
매각기일	2025.11.19(수) 10:00 입찰 6일전
토지면적	6,933.98㎡(2,097.53 평)
건물면적
채무/소유자	진OO / 주OOO OOOOO외 2명
채권자	동OOOOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2024 타경 8289

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원()입니다.
입찰일은 2025-11-19입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 MM01 입니다.
이 법원에는 울산이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 10월 8일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 401일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 401일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

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주의사항 (최선순위 설정일: 2021.3.12.근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

1.일괄경매 2.목록1,2,5 토지는 농지취득자격증명 필요(매각결정기일까지 제출, 미제출시 입찰보증금 몰수) 3.목록1~4토지는 일단의 단독주택 건축허가(20222-건축과-신축허가-259)부지로 현황은 ‘주거나지’임. 건축허가 내역은 감정평 가서 참조. 응찰시 경매로 인한 매각시 건축허가 승계(건축주 변경, 농지전용허가 명의자 변경), 농지보전부담금 납부 등은 해 당기관의 확인을 요함. 4.목록2 토지 지상에 컨테이너 2동이 소재(해당지번에 포함되는 것으로 보이며 정확한 포함여부는 경계측량 요함)하나 매각대 상에서 제외 5.목록5 토지는 건축허가부지의 진입로로 공부상 ‘과수원’이나 현황은 ‘도로’임 6. 본 건 토지는 인접 토지와 경계구분이 불분명하여 경계측량 요함

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-10-07	경매접수
~1일	2024-10-08	경매개시결정
~88일	2025-01-03	배당요구종기일
~331일	2025-09-03	100%	3,897,658,300	유찰
~373일	2025-10-15	70%	2,728,361,000	유찰
~408일	2025-11-19	49%	1,909,853,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	신암리 232	답	1200 ㎡ (363.00평)
	신암리 230-25	과수원	2500 ㎡ (756.25평)
	신암리 산64-1	임야	2388 ㎡ (722.37평)
	신암리 산64-5	임야	321 ㎡ (97.10평)
	신암리 230-37	과수원	524.98 ㎡ (158.81평)	지분 8046083분의 4073336 전부
1) 위치/도시지역/자연녹지지역 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 울산광역시 울주군 서생면 신암리 소재"서생중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재하는 지역임. 2)교통상황 본근까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류소 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임. 3)형태 및 이용상태 본건1-4: 일단의 부정형 단독주택 허가부지로 주거나지 상태임. 본건5: 부정형 토지로 현황"도로"임. 4)인접 도로상태 남서측으로 노폭 약5미터 포장도로에 접함. 5)토지이용계획 및 제한상태 본건1:도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>. 본건2:도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함). 본건3:도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2024-06-13) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함). 본건4:도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2024-06-13). 본건5:도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함). 6)제시목록 외의 물건 없 음. 7)공부와의 차이 없 음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계 미상임. 닫기
참고 사항	1.일괄경매 2.목록1,2,5 토지는 농지취득자격증명 필요(매각결정기일까지 제출, 미제출시 입찰보증금 몰수) 3.목록1~4토지는 일단의 단독주택 건축허가(20222-건축과-신축허가-259)부지로 현황은 ‘주거나지’임. 건축허가 내역은 감정평가서 참조. 응찰시 경매로 인한 매각시 건축허가 승계(건축주 변경, 농지전용허가 명의자 변경), 농지보전부담금 납부 등은 해당기관의 확인을 요함. 4.목록2 토지 지상에 컨테이너 2동이 소재(해당지번에 포함되는 것으로 보이며 정확한 포함여부는 경계측량 요함)하나 매각대상에서 제외 5.목록5 토지는 건축허가부지의 진입로로 공부상 ‘과수원’이나 현황은 ‘도로’임 6. 본 건 토지는 인접 토지와 경계구분이 불분명하여 경계측량 요함 부동산의표시1.- 잡풀이 무성한 답임. 인접지번과 경계구분은 경계측량 요함. 부동산의표시2.- 지상에 컨테이너 2동이 소재하며 해당지번에 포함되는것으로 보이며 정확한 포함여부는 경계 측량요함. 잡풀이 자생중임. 부동산의표시3.- 잡풀 및 잡목 등이 자생하는 임야이며, 인접 토지와 경계구분이 불분명한 바 경계측량 요함. 부동산의표시4.-잡풀 및 잡목 등이 자생하는 임야이며, 인접 토지와 경계구분이 불분명한 바 경계측량 요함. 부동산의표시5.-공부상 과수원이나 현황은 비포장 도로임.인접지번과 경계구분은 경계측량 요함.

국토부실거래가 울산광역시 울주군 서생면 신암리

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
25.09.29	임야	자연녹지	-	10	20	지분
25.08.26	임야	자연녹지	8m미만	310	39,000
25.08.13	전	자연녹지	8m미만	5.83	160	지분
25.08.05	전	자연녹지	-	18.39	1,504	지분
25.08.05	전	자연녹지	-	18.39	1,504	지분
25.08.05	전	자연녹지	8m미만	14.61	1,195	지분
25.08.05	전	자연녹지	8m미만	14.61	1,195	지분
25.07.22	전	자연녹지	-	93	1,500	지분
25.06.13	전	자연녹지	8m미만	14.43	570	지분
25.06.09	대	제1종일반주거	8m미만	39	4,637
25.05.28	대	제1종일반주거	8m미만	21	2,190
25.05.02	임야	보전녹지	8m미만	601	21,000
25.04.11	과수원	자연녹지	-	397	16,500
25.03.12	대	제1종일반주거	12m미만	313	22,200
25.03.11	대	제1종일반주거	12m미만	319.8	20,440
25.03.06	대	준공업	25m미만	1321.4	90,500
25.03.06	대	준공업	25m미만	1445.4	98,800
25.03.05	대	제1종일반주거	12m미만	319.7	21,450
25.01.27	도로	자연녹지	8m미만	112	500
24.12.24	과수원	자연녹지	-	77	6,200
24.11.29	과수원	자연녹지	8m미만	1889.63	29,500	지분
24.10.15	대	제1종일반주거	12m미만	297	20,537
24.10.14	대	제1종일반주거	12m미만	312.8	19,891
24.10.11	대	제1종일반주거	12m미만	313.8	19,646
24.10.10	대	준주거	12m미만	318.7	21,315
24.10.02	대	제1종일반주거	12m미만	296	20,200
24.09.12	임야	자연녹지	-	132	8,090
24.08.23	임야	자연녹지	-	694	27,300	지분
24.08.05	전	자연녹지	-	684	41,400
24.07.01	답	자연녹지	8m미만	851	35,000
24.06.25	대	제2종전용주거	12m미만	313.3	20,128
24.06.21	대	제1종일반주거	12m미만	313	20,001
24.06.19	대	제2종전용주거	12m미만	319.3	21,353
24.06.17	임야	자연녹지	-	1141	52,000	지분
24.06.10	대	제1종일반주거	8m미만	3	426
24.06.10	대	제1종일반주거	8m미만	11	1,562
24.06.03	도로	자연녹지	-	23	890
24.06.03	대	자연녹지	-	886	34,110
24.05.13	대	제1종일반주거	8m미만	409	53,000
24.04.23	답	용도미지정	-	330	13,500
24.04.17	임야	보전녹지	-	798	26,250
24.04.15	임야	자연녹지	-	1272.5	28,000	지분
24.03.29	도로	제1종일반주거	8m미만	49	5,390
24.03.21	공장용지	일반공업	-	6173	171,611
24.03.07	과수원	자연녹지	8m미만	489	9,300
24.03.07	전	자연녹지	-	155	23,030
24.02.20	공장용지	일반공업	-	7892	226,237
24.02.16	공장용지	일반공업	-	3622.8	107,854
24.02.16	공장용지	일반공업	-	4070.9	121,195
24.02.05	대	제1종일반주거	8m미만	439	42,200
24.02.02	대	제1종일반주거	12m미만	297	21,377
24.02.02	대	제1종일반주거	12m미만	312.8	20,000
24.02.01	공장용지	일반공업	25m미만	3274.3	96,939
24.02.01	공장용지	일반공업	25m미만	3681.8	109,004
24.01.31	대	제1종일반주거	12m미만	297	20,898
24.01.31	대	제1종일반주거	12m미만	296	20,200
24.01.29	임야	보전녹지	-	438	19,865
24.01.29	공장용지	일반공업	25m미만	10,717	304,142
24.01.26	공장용지	일반공업	12m미만	5,982	155,733
24.01.17	임야	자연녹지	-	198	10,000
24.01.15	임야	보전녹지	-	512	15,300
24.01.08	임야	자연녹지	8m미만	655	60,000	지분
24.01.08	임야	자연녹지	8m미만	667	20,000	지분

☞ 더보기

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2021년3월12일	소유권 진OO		소멸
2	2021년3월12일	근저당권 농OOOO	1,920,000,000	소멸기준
3	2021년3월12일	지상권 동OOOO		소멸
4	2023년4월6일	근저당권 농OOOO	960,000,000	소멸
5	2023년5월19일	가압류 박OO	300,000,000	소멸
6	2024년1월31일	압류 울OO		소멸
7	2024년10월8일	임의경매 동OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-01-03)

조사된 임차내역이 없습니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	울산지방법원 (446-43)울산광역시 남구 법대로 55(옥동 1415) 대표 : 052)216-8000, 민원 : 052)216-8021~3 관할지역 : 울산광역시, 양산시
등기소	울산지방법원 본원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(052)260-6293, 울산광역시 남구 법대로 55 (옥동 1415))
세무서	울산세무서 (대표:052-259-02, 팩스:052-266-2135, 울산광역시 남구 갈밭로 49 (삼산동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	20건	257,767,070원 73,376,445원	31% 3.9회
6개월	28건	291,076,050원 81,333,496원	32% 3.7회
12개월	75건	331,275,648원 114,962,677원	39% 3.3회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.