감정가	1,637,369,800 원
최저가	(56%) 916,927,088 원
보증금	(10%) 91,692,709 원
청구액	1,247,876,197 원

전라남도 화순군 화순읍 벽라리 241-1

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사건번호	2024타경88267
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지매각
매각기일	2025.11.26(수) 10:00 입찰 10일전
토지면적	1,889.00㎡(571.42 평)
건물면적
채무/소유자	차OO / 차OO
채권자	남OOOOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2024 타경 88267

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 광주지방법원((전화:062-239-1611))입니다.
입찰일은 2025-11-26입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 II01 입니다.
이 법원에는 광주이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 12월 11일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 340일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 340일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 2024.04.23. 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리: - 지상에 제시외건물 소재로 인하여 법정지상권 성립여지 불분명

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

- 토지 일부는 철도안전법상 철도보호지구에 저촉되나 저촉부분의 면적비율이 과소하여 가치형성에 미치는 영향이 미미하다고 판단되어 이에 구애없이 감정평가함 - 토지 동측 일부에 탱자나무 등 수목이 수십여주 식재되어 있으나 식재상태 및 관리상태 등으로 보아 울타리 용도로 판단되 어 토지에 포함 평가함, 수목 등 매각 포함 - 토지 남측 지상 일부에 소유자 미상의 제시외 건물(인접지인 전남 화순군 벽라리 243-5번지 지상 소재 건물의 종물 및 부합 물로 추정)이 소재, 매각 제외 - 최저매각가격 1,637,369,800원은 제시외 건물로 소재로 인한 토지 이용 제한시 가격임

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-12-10	경매접수
~1일	2024-12-11	경매개시결정
~86일	2025-03-06	배당요구종기일
~267일	2025-09-03	100%	1,637,369,800	유찰
~309일	2025-10-15	70%	1,146,158,860	유찰
~351일	2025-11-26	56%	916,927,088	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	벽라리 241-1	전	1889 ㎡ (571.42평)
1) 위치/도시지역/일반상업지역/버스정류장 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 전라남도 화순군 화순읍 벽라리 소재 "화순오성초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주 위는 아파트단지, 주택, 점포, 교육시설 등이 주를 이루는 지대로서, 제반 주위환경은 보통 임. 2)교통상황 본건까지 제반 차량의 접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 기차역(화순역)이 소재하여 일 반적인 교통상황은 보통임. 3)형태 및 이용상태 남하향 완경사지대내 북측 인접지 및 인접 도로 대비 저지이나, 남측 인접지 대비 대체로 평 탄한 자루형의 상업나지임. 4)인접 도로상태 본건 북측으로 왕복 6-7차선의 아스팔트 포장도로에 접함. 5)토지이용계획 및 제한상태 도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000미터_개,닭,오리,메추리 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(200 0미터_돼지 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육 제한구역(300미터_소,말,양,사슴 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사 육제한구역(가축사육제한구역(500미터_젖소 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 가축사육제한구역(전 축종 가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(오성초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(오성초등학교)<교육 환경 보호에 관한 법률>, 개발촉진지구(2014-12-11)<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 폐광지역진흥지구(2015-01-29)<폐광 지역 개발 지원에 관한 특별법>임. 6)제시목록 외의 물건 본 건 동측 일부에는 별첨 "사진용지"에 도시한 바와 같이 탱자나무 등 수목이 수십여주 식 재되어 있으며, 본건 토지의 남측 지상 일부에는 소유자 미상의 제시외 건물이 소재하여 본 건 토지를 타인점유하고 있는 것으로 추정됨. 7)공부와의 차이 -- 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) -- 닫기
참고 사항	- 토지 일부는 철도안전법상 철도보호지구에 저촉되나 저촉부분의 면적비율이 과소하여 가치형성에 미치는 영향이 미미하다고 판단되어 이에 구애없이 감정평가함 - 토지 동측 일부에 탱자나무 등 수목이 수십여주 식재되어 있으나 식재상태 및 관리상태 등으로 보아 울타리 용도로 판단되어 토지에 포함 평가함, 수목 등 매각 포함 - 토지 남측 지상 일부에 소유자 미상의 제시외 건물(인접지인 전남 화순군 벽라리 243-5번지 지상 소재 건물의 종물 및 부합물로 추정)이 소재, 매각 제외 - 최저매각가격 1,637,369,800원은 제시외 건물로 소재로 인한 토지 이용 제한시 가격임

국토부실거래가 전라남도 화순군 화순읍 벽라리

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
25.07.09	전	제1종일반주거	-	995	4,000
25.07.03	답	생산녹지	8m미만	832	15,654
25.07.03	답	생산녹지	8m미만	231	4,346
25.05.28	전	제1종일반주거	8m미만	330	13,000
25.05.20	전	제1종일반주거	-	178	1,713
25.05.20	전	제1종일반주거	-	882	8,487
24.12.06	전	제1종일반주거	-	245	9,990
24.12.06	전	제1종일반주거	8m미만	245	9,990	지분
24.11.18	전	생산녹지	-	288	9,130
24.10.30	답	생산녹지	8m미만	331	13,500	지분
24.10.30	답	생산녹지	8m미만	77	3,000
24.10.28	답	생산녹지	8m미만	371	15,000	지분
24.10.28	답	생산녹지	8m미만	36	1,500
24.09.03	전	제1종일반주거	8m미만	331	15,000	지분
24.09.03	전	제1종일반주거	-	331	15,000
24.08.12	임야	개발제한구역	8m미만	637	750
24.07.13	전	제1종일반주거	8m미만	18	200
24.04.02	답	자연녹지	-	108	2,500

☞ 더보기

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2019년7월10일	소유권 차OO		소멸
2	2017년9월12일	소유권 차OO		소멸
3	2024년4월23일	근저당권 남OOOO	1,464,000,000	소멸기준
4	2024년4월23일	지상권 남OOOO		소멸
5	2024년12월11일	임의경매 남OOOO		소멸
6	2025년3월5일	가압류 광OOOO	30,625,019	소멸
7	2025년4월21일	가압류 (OOOO	88,155,980	소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-03-06)

조사된 임차내역이 없습니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	광주지방법원 (614-41)광주광역시 동구 준법로 7-12(지산2동) 대표 : 062)239-1114 관할지역 : 광주광역시, 나주시, 화순군, 장성군, 담양군, 곡성군, 영광군
등기소	광주지방법원 본원 화순등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(061)373-5383, 전남 화순군 화순읍 동헌길 21-18 (훈리 26-4))
세무서	광주세무서 (대표:062-605-02, 팩스:062-716-7232, 광주광역시 동구 중앙로 154 (호남동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	6건	42,248,667원 19,791,500원	52% 3.2회
6개월	17건	138,451,796원 36,271,823원	48% 3.8회
12개월	38건	99,920,277원 37,903,658원	52% 3.2회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.