감정가	1,063,414,100 원
최저가	(64%) 680,585,000 원
보증금	(10%) 68,058,500 원
청구액	726,000,000 원

경상남도 창원시 의창구 동읍 봉곡리 산65-1

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사건번호	2024타경106255
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지매각
매각기일	2025.11.21(금) 10:00 입찰 7일전
토지면적	64,419.00㎡(19,486.75 평)
건물면적	262.30㎡(79.35 평)
채무/소유자	오OO / 오OO
채권자	승OOOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2024 타경 106255

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원()입니다.
입찰일은 2025-11-21입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 HH01 입니다.
이 법원에는 창원이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 5월 9일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 554일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 554일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 2018.07.23.근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

-일괄매각. 제시외 건물(3-1~3-2, 4-1)포함. 목록1,2,3,4 지상에 식재된 제시외 수목 포함. 목록3,4 현황 과수원으로 농지취득자격증명 필요.(미제출시 매수보증금 반환하지 않음) 농지전용 허가 받지 않은 건축물이 있 어 원상회복명령가능(2024.06.10.자 동읍 사실조회회신, 자세한 사항은 입찰시 관할관청 확인요함.) -본건 목록 1. 지상에 소재하는 비닐하우스는 이동이 용이하고 타인소유로 탐문되어 매각에서 제외. -육안으로 확인되는 분묘는 없으나, 식별이 곤란한 고묘가 소재할 가능성 있음.(분묘기지권의 성립여부 불분명) -본건 목록 1,2는 공부상 '임야'이나, 현황 자연림 및 일부 과수원으로 이용중. 본건은 지적도상 맹지이나, 본건과 인접한 임도 및 인접필지를 경유하여 접근 가능. -본건 토지와 인접지와의 경계 불분명으로 정확한 지적 경계는 측량을 요함.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-05-08	경매접수
~1일	2024-05-09	경매개시결정
~96일	2024-08-12	배당요구종기일
~482일	2025-09-02	100%	1,063,414,100	유찰
~527일	2025-10-17	80%	850,731,300	유찰
~562일	2025-11-21	64%	680,585,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	봉곡리 산65-1	임야	41916 ㎡ (12,679.59평)
	봉곡리 산65-2	임야	4127 ㎡ (1,248.42평)
	봉곡리 968-1	과수원	11537 ㎡ (3,489.94평)
	봉곡리 968-2	과수원	6839 ㎡ (2,068.80평)
제시외 건물	봉곡리 산65-1	비닐하우스	200 ㎡ (60.50평)	포함
	봉곡리 968-1	창고	21 ㎡ (6.35평)	포함
	봉곡리 968-1	변소	1.3 ㎡ (0.39평)	포함
	봉곡리 968-2	관리사	40 ㎡ (12.10평)	포함
	봉곡리 968-2	수목	㎡ (0.00평)	포함
1) 위치/농림지역/보전관리지역/보전산지 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 경상남도 창원시 의창구 동읍 봉곡리에 소재하는 "봉곡리회관" 남서측에 위치하며 부근은 과수원, 임야 등으로 형성되어 있음. 2)교통상황 비포장 임도를 통해 본건 및 본건 인근까지 소형 차량접근 가능하며, 대중교통 등 일반적인 교통사정은 다소 불편시됨. 3)형태 및 이용상태 본건은 공히 북하향 급경사지대내 소재하는 부정형 토지로, 기호(1)은 현황은 대부분 자연림, 일부 과수원 및 임로 상태, 기호(2)는 자연림 및 과수원 상태이며, 기호(3,4)는 과수원으로 이용중임. 4)인접 도로상태 본건은 공히 지적도상 맹지이나, 본건과 인접한 임도 및 인접필지를 경유하여 접근 가능함. 5)토지이용계획 및 제한상태 기호(1) 농림지역, 가축사육제한구역(그외지역 500m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(그외지역 600m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(그외지역 800m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전법>, 산림보호구역(수원함양보호구역)<산림보호법>, 공익용산지<산지관리법>, 보전산지<산지관리법> 기호(2) 농림지역, 가축사육제한구역(그외지역 500m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(그외지역 600m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전법>, 산림보호구역(수원함양보호구역)<산림보호법>, 공익용산지<산지관리법>, 보전산지<산지관리법> 기호(3) 보전관리지역, 가축사육제한구역(그외지역 600m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(그외지역 800m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전법> 기호(4) 보전관리지역, 가축사육제한구역(그외지역 500m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(그외지역 600m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전법> 6)제시목록 외의 물건 ①본건 기호(1,3,4)지상에 제시외건물 기호㉠(비닐하우스, 타인소유 탐문), 기호㉡(창고), 기호㉢(변소), 기호㉣(관리사) 소재함. ②본건 지상에 제시외수목(감나무 등 약800여주) 소재함. 7)공부와의 차이 본건 토지 기호(1,2)는 공부상 지목"임야"이나 현황 자연림 및 일부 과수원 등으로 이용중임. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 1)임대관계: 미상임. 2)기타: "감정평가액의 산출근거 및 결정의견"중 그 밖의 사항 참조바람. 닫기
참고 사항	-일괄매각. 제시외 건물(3-1~3-2, 4-1)포함. 목록1,2,3,4 지상에 식재된 제시외 수목 포함. 목록3,4 현황 과수원으로 농지취득자격증명 필요.(미제출시 매수보증금 반환하지 않음) 농지전용 허가 받지 않은 건축물이 있어 원상회복명령가능(2024.06.10.자 동읍 사실조회회신, 자세한 사항은 입찰시 관할관청 확인요함.) -본건 목록 1. 지상에 소재하는 비닐하우스는 이동이 용이하고 타인소유로 탐문되어 매각에서 제외. -육안으로 확인되는 분묘는 없으나, 식별이 곤란한 고묘가 소재할 가능성 있음.(분묘기지권의 성립여부 불분명) -본건 목록 1,2는 공부상 '임야'이나, 현황 자연림 및 일부 과수원으로 이용중. 본건은 지적도상 맹지이나, 본건과 인접한 임도 및 인접필지를 경유하여 접근 가능. -본건 토지와 인접지와의 경계 불분명으로 정확한 지적 경계는 측량을 요함. 1. 기호 1,2번 토지의 지목은 임야이며, 3,4번 토지의 지목은 과수원임. 2. 기호 4번 토지의 대부분은 감나무과수원으로, 2번,3번 토지는 일부는 감나무 과수원으로, 다른 일부는 임야지역임. 3. 기호 2,3,4번 토지는 경계 구분 없이 일단의 감나무 과수원으로 이용중인 것으로 보이며, 본건 과수원의 소유자와 실제 경작자가 다른 것으로 탐문조사되었음. 4. 3번 토지 지상에는 소유자 불명의 창고 등 건물 2채가 존재하며, 3번 토지의 상부쪽 일부는 인접지 사용자가 텃밭 등으로 경작하고 있음. 5. 본건 토지와 인접지와의 경계는 불분명하여 정확한 지적 경계는 측량이 필요함.

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2018년7월23일	소유권 오OO		소멸
2	2018년7월23일	근저당권 승OOOO	726,000,000	소멸기준
3	2018년7월23일	지상권 승OOOO		소멸
4	2024년5월9일	임의경매 승OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2024-08-12)

조사된 임차내역이 없습니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	창원지방법원 (514-56)경상남도 창원시 성산구 창이대로 681 대표 : 055)266-2200 관할지역 : 창원시 성산구, 창원시 의창구, 진해구, 김해시
등기소	창원지방법원 본원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(055)266-2248, 경남 창원시 성산구 창이대로 681 (사파동 1))
세무서	창원세무서 (대표:055-239-02, 팩스:055-287-1394, 경상남도 창원시 의창구 중앙대로209번길 16 (용호동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	10건	698,165,686원 466,710,970원	45% 4.8회
6개월	15건	783,008,331원 509,027,679원	46% 4.7회
12개월	26건	939,027,337원 598,735,969원	48% 4.2회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.