감정가	416,000,000 원
최저가	(64%) 266,240,000 원
보증금	(10%) 26,624,000 원
청구액	267,506,849 원

서울특별시 동대문구 전농동 295-52 2층 제204호

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사건번호	2024타경112261
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지지분 및 건물전체매각
매각기일	2025.11.18(화) 10:00 입찰 3일전
토지면적	28.07㎡(8.49 평)
건물면적	44.56㎡(13.48 평)
채무/소유자	강OO / 강OO
채권자	정OO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2024 타경 112261

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 서울북부지방법원((전화:02-910-3678))입니다.
입찰일은 2025-11-18입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 AA05 입니다.
이 법원에는 북부이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

대지권이 미등기된 물건입니다.
집합건물에는 토지지분에 따라 대지권이 등기되는데, 그 대지권 등기가 없는 경우입니다. 분양대금을 모두 납부하였으나 등기를 미루고 있던 경우와 토지공부 정리가 안 되서 못한 경우는 낙찰자가 대지권등기를 할 수 있습니다. 그런데 대지권이 없는 경우 또는 분양대금 잔금을 내지 않아서 분양회사가 동시이행항변권을 주장하는 경우는 추가 부담이 생길 수 있습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 7월 16일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 487일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 487일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 2022.04.27. 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리: 해당사항없음

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 해당사항없음

1.일괄매각 2.목록1.은 등기부상 일반건축물이나 집합건축물대장상 구분건물로 등재되고 대지권 미등기이며 공부상 점포로 현황은 공실임 3.대항력 여지 있는 임대차 미상의 전입자 있음 4.본건은 전농로터리시장정비사업 조합설립추진위원회 승인받고, 조합설립인가는 되지 않음(2025.4.15.자 동대문구 사실조회회 신 참조)

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-07-09	경매접수
~7일	2024-07-16	경매개시결정
~79일	2024-09-26	배당요구종기일
~413일	2025-08-26	100%	416,000,000	유찰
~462일	2025-10-14	80%	332,800,000	유찰
~497일	2025-11-18	64%	266,240,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	전농동 295-52	대	28.0725 ㎡ (8.49평)	지분 535분의 8.49 전부
건물	전농동 295-52	2 철근콘크리트구조	44.56 ㎡ (13.48평)
1) 위치/도시지역/근린상업지역/지구단위계획구역/재정비촉진지구/버스정류장/철근콘크리트조 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 서울특별시 동대문구 전농동 소재 전농동사거리 북서측 인그에 위치하는 "전농로타리시장" 내 디동 2층 204호임. 본건 일대는 점포상가 및 다세대주택 등이 혼재하는 지역이며 환경은 보통임. 2)교통상황 본건시장까지 차량 접근 용이하며 인근에 버스정류장과 각종 차량번화한 전농사거리에 접하여 있어 제반 교통사정 양호함, 3)건물의 구조 철근콘크리트조 평옥개 2층 건 중 204호로서 외벽:몰탈위 페인트 마감. 내벽:벽지 마감. 창호:알미늄 샷시 창임. 4)이용상태 1967.9.28일자로 사용승인되고 본건 점포이나 현황 공실 상태임. 5)설비내역 급.배수 위생설비 개별 난방 설비 등 갖추었음. 6)토지의 형상 및 이용상태 인접지 대비 등고평탄한 부정형의 토지이며 점포 건물의 건부지로 이용함. 7)인접 도로상태등 본건 시장 북동측으로 폭 25미터도로,북서측으로 폭 약7미터 도로와 접함. 8)토지이용계획 및 제한상태 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(2021-01-14)(전농1지구중심), 도로(2015-02-17)(저촉), 도로(저촉 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등)) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축선(세부사항 건축과 문의) 9)공부와의 차이 공부상 점포이나 주거를 겸용하는 것으로 보이며 현황 공실상태임. 10)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계 미상임. 닫기
참고 사항	일괄매각 * 시장내 상가 운영자에 의하면 본건 부동산은 전농로타리클럽시장 내 안쪽 맨귀퉁이 돌아서 맨안쪽이라고 하고(사진참조), 건물 출입문이 자물쇠로 잠겨 있어 내부접근이 불가하고, 위 건물의 소유관계, 구조, 형태 등 및 위 대지의 형상 등은 지적도 및 감정인의 감정에 의하여 밝혀지겠음.

건축물현황

소재지

서울특별시 동대문구 전농동 295-52번지

대지면적

연면적

772.64㎡
(234.13평)

건축면적

용적률산정
연면적

건폐율

용적률

지상층수

2층

지하층수

주용도

제1종근린생활시설

구조

철근콘크리트구조

착공일자

사용승인일자

1967.06.30

건축물층별현황 [보기]

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	1982년10월30일	소유권 강OO		소멸
2	2022년4월27일	근저당권 정OO	260,000,000	소멸기준
3	2022년4월27일	가등기 정OOOO		소멸
4	2024년7월16일	임의경매 정OO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2024-09-26)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
이OO	디동204호	미상 [월]미상	O
이OO	2018.08.23 미상		미상
정OO	디동204호	미상 [월]미상	X
정OO	2024.03.06 미상		미상

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	서울북부지방법원 (013-22)서울특별시 도봉구 마들로749 (도봉2동 626) 대표 : 02)910-3114 관할지역 : 강북구, 노원구, 도봉구, 동대문구, 성북구, 중랑구
등기소	서울북부지방법원 본원 등기국 (대표:1544-0773, 팩스:(02)2030-2330, 서울특별시 도봉구 노해로 325 (창동 337번지))
세무서	동대문세무서 (대표:02-958-020, 팩스:02-967-7593, 서울특별시 동대문구 약령시로 159 (청량리1동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	1건	38,000,000원 7,155,000원	19% 8회
6개월	2건	22,250,000원 5,866,000원	45% 5회
12개월	2건	22,250,000원 5,866,000원	45% 5회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.