감정가	796,389,180 원
최저가	(64%) 509,689,000 원
보증금	(10%) 50,968,900 원
청구액	90,000,000 원

경상남도 거창군 가북면 용산리 927-2

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사건번호	2024타경12260
중복사건	중복 2025타경10131,
경매종류	부동산강제경매
매각대상	토지 및 건물일괄매각
매각기일	2025.11.21(금) 10:00 입찰 12일전
토지면적	4,708.00㎡(1,424.17 평)
건물면적	646.76㎡(195.64 평)
채무/소유자	박OO / 박OO
채권자	박OO외 1명

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2024 타경 12260

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 거창지원((전화:055-940-7142))입니다.
입찰일은 2025-11-21입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 HH05 입니다.
이 법원에는 거창이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

중복경매 사건입니다.
경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(90,000,000원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(중복 2025타경10131,)이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 10월 28일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 377일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 377일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

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주의사항 (최선순위 설정일: 2018. 10. 10. 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리: 목록 1, 6, 7번 토지 을구 10번, 목록 2, 3, 5번 토지 을구 12번 지상권설정등기(2014. 9. 19.)는 말소되지 않고 매수인이 인수 함. 다만, 2025. 7. 29.자로 지상권자인 신청채권자(2025타경10131)가 말소동의서를 제출함

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 목록 3, 6번 토지 지상 소재 분묘를 위한 분묘기지권 성립여부 불분명

- 일괄매각 - 목록 1, 2, 3, 5, 6, 7번 토지 지상 제시외 수목(느티나무 등, 384주 및 3속)은 매각에 포함 - 감정서상 제시외 건물(ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ, ㅂ, ㅅ, ㅇ)은 매각에 포함 - 목록 3, 6번 토지 지상에 분묘(1)가 소재함, 이에 영향을 받는 토지가격으로 최저매각가격을 정함 - 감정서상 기호 4-3 건물의 공부상 용도는 "4.8㎡" 이나, 현황 면적은 "약 9.7㎡"임 - 감정서상 기호 4-5 건물의 공부상 용도는 "28.52㎡"이나, 현황 면적은 "약33.1㎡"임 - 목록 1, 6, 7번 토지에 관하여는 농지취득자격증명서 또는 농지가 아니라는 사실증명서 제출 요함(미제출시 매수보증금 반환 하지 않음)

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-10-23	경매접수
~5일	2024-10-28	경매개시결정
~97일	2025-01-28	배당요구종기일
~303일	2025-08-22	100%	796,389,180	유찰
~359일	2025-10-17	80%	637,111,000	유찰
~394일	2025-11-21	64%	509,689,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	용산리 927-2	전	386 ㎡ (116.77평)
	용산리 산35-9	임야	532 ㎡ (160.93평)
	용산리 산35-8	임야	2218 ㎡ (670.95평)
	용산리 928	대	1127 ㎡ (340.92평)
	용산리 929	전	184 ㎡ (55.66평)
	용산리 927-1	전	261 ㎡ (78.95평)
건물	용산리 928	단층 근린생활시설	199.44 ㎡ (60.33평)
	용산리 928	단층 근린생활시설	70.20 ㎡ (21.24평)
	용산리 928	단층 보일러실	4.8 ㎡ (1.45평)
	용산리 928	단층 창고	28.52 ㎡ (8.63평)
	용산리 928	단층 주택	195 ㎡ (58.99평)
제시외 건물	용산리 927-2	수목	㎡	포함
	용산리 928	보일러실	7.1 ㎡ (2.15평)	포함
	용산리 928	차양	25.9 ㎡ (7.83평)	포함
	용산리 928	창고	3.8 ㎡ (1.15평)	포함
	용산리 928	까데기	42.0 ㎡ (12.71평)	포함
	용산리 928	계단 및 연결다리, 차양	19.2 ㎡ (5.81평)	포함
	용산리 928	차양	35.1 ㎡ (10.62평)	포함
	용산리 928	화장실	6.7 ㎡ (2.03평)	포함
	용산리 928	정자	9.0 ㎡ (2.72평)	포함
1) 위치/보전관리지역/보전산지/차량접근이 가능/판넬지붕/슬래브지붕/방2 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 경상남도 거창군 가북면 용산리 소재 "정봉마을" 북동측 근거리에 위치하며, 부근은 농경지, 과수원, 임 야, 전원주택 등이 소재하고 있음. 2)교통상황 본건까지 차량접근이 가능하며, 관내교통편 및 도로사정 등을 고려할때 전반적인 교통상황은 보통임. 3)형태 및 이용상태 기호(1),(7) : 부정형 토지로 현황 "주상용 부속토지"임. 기호(2) : 부정형 토지로 현황 "토지임야(주상용 부속토지)"임. 기호(3) : 부정형 토지로 현황 "토지임야 및 일부 묘지"임. 기호(5) : 부정형 토지로 현황 "주택 및 근린생활시설 부지"임. 기호(6) : 부정형 토지로 현황 "묵전 및 일부 묘지"임. 4)인접 도로상태 기호(1),(6) : 지적도상 "맹지"임. 기호(2),(3),(5),(7) : 동측으로 현황 폭 약6m내외 포장도로에 접하고 있음. 5)토지이용계획 및 제한상태 기호(1),(5) : 보전관리지역, 지방2급하천(저촉), 가축사육제한구역(돼지 개 닭 오리 메추리 제한지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, < 추가기재> 문화재(문화관광과) 및 하천(재난안전관리과)에 관한 사항은 담당부서에 문 의하시기 바랍니다 기호(2) : 보전관리지역 가축사육제한구역(돼지 개 닭 오리 메추리 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>임. 기호(3) : 보전관리지역, 지방2급하천(저촉), 가축사육제한구역(돼지 개 닭 오리 메추리 제한지역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 사슴 양 돼지 개 닭 오리 메추리 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립제한지 역(2016-11-28)<수도법> 기호(6) : 보전관리지역, 지방2급하천(저촉), 가축사육제한구역(돼지 개 닭 오리 메추리 제한지역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 영농여건불리 농지, <추가기재> 문화재(문화관광과) 및 하천(재난안전관리과)에 관한 사항은 담당부서에 문의하시기 바랍니다 기호(7) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(돼지 개 닭 오리 메추리 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, <추가기재> 문화재(문화관광과) 및 하천(재난안전관리과)에 관한 사항은 담당부서에 문의하시기 바랍니다 6)제시목록 외의 물건 본건 지상에 후첨 "사진용지"와 같이 제시외수목(느티나무 등) 소재하고 있음. 7)공부와의 차이 없 음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계 : 미상임. 기 타 : - 기호(3),(6)토지 양지상에 후첨 "사진용지"와 같이 연고자 미상의 분묘 1기 소재하고 있음. - 본건 토지는 인접토지와 지적경계 불분명하여 제시외수목의 수량은 개략적으로 산정하였음. 1)건물의 구조 기호(4-1) 조적조 슬레이트지붕(현황 "데크플레이트 위 기호(4-6)건물 소재) 건물로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅마감, 일부 무벽체 내 벽 : 벽지붙임 등. 창 호 : 목재 및 샷시 이중창호임. 기호(4-2),(4-5) 조적조 슬레이트지붕(현황 "슬래브지붕") 건물로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅마감. 내 벽 : 벽지붙임 등. 창 호 : 샷시창호임. 기호(4-3) 조적조 슬레이트지붕 건물로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅마감. 내 벽 : 타일붙임, 몰탈위 페인팅마감. 기호(4-3),(4-4) 조적조 슬레이트지붕 건물로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅마감 및 일부 무벽체. 내 벽 : 몰탈위 페인팅마감. 기호(4-6) 벽돌조 판넬지붕(현황 "판넬위 아스팔트싱글지붕") 2층 건물로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅마감. 내 벽 : 벽지붙임. 창 호 : 샷시창호임. 2)이용상태 기호(4-1) : - (공부상 2종근린생활시설) 기호(4-2) : 2종근린생활시설(음식점) 기호(4-3) : 화장실 기호(4-4) : 보일러실 기호(4-5) : 창고 기호(4-6) : 주택 3)설비내역 기본적인 위생설비, 급배수설비 등 되어 있음. 4)부합물 및 종물 후첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외(ㄱ)∼(ㅇ) 소재하고 있음. 5)공부와의 차이 - 기호(4-3)건물의 공부상 면적은 "4.8㎡"이나, 현황 면적은 "약9.7㎡"임. - 기호(4-5)건물의 공부상 면적은 "28.52㎡"이나, 현황 면적은 "약33.1㎡"임. - 본건 건물은 공부상 별동의 건물로 기재되어 있으나 현황 일동의 건물이며, 기호(4-6)건물은 기호(4-1) 건물 2층에 소재하고 있음. 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계 : 미상임. 기 타 : 기호(4-1)건물은 후첨 "사진용지"와 같이 일부 벽체 철거 후 내부공사중임. 닫기
참고 사항	- 일괄매각 - 목록 1, 2, 3, 5, 6, 7번 토지 지상 제시외 수목(느티나무 등, 384주 및 3속)은 매각에 포함 - 감정서상 제시외 건물(ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ, ㅂ, ㅅ, ㅇ)은 매각에 포함 - 목록 3, 6번 토지 지상에 분묘(1)가 소재함, 이에 영향을 받는 토지가격으로 최저매각가격을 정함 - 감정서상 기호 4-3 건물의 공부상 용도는 "4.8㎡" 이나, 현황 면적은 "약 9.7㎡"임 - 감정서상 기호 4-5 건물의 공부상 용도는 "28.52㎡"이나, 현황 면적은 "약33.1㎡"임 - 목록 1, 6, 7번 토지에 관하여는 농지취득자격증명서 또는 농지가 아니라는 사실증명서 제출 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음)

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2018년10월10일	소유권 박OO		소멸
2	2014년9월19일	지상권 거OOOO		인수
3	2018년10월10일	근저당권 거OOOO	546,000,000	소멸기준
4	2024년10월22일	가압류 거OOOO	26,122,917	소멸
5	2024년10월28일	강제경매 박OO		소멸
6	2024년11월1일	가압류 경OOOO	68,810,000	소멸
7	2025년2월3일	임의경매 거OOOO		소멸

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2018년10월10일	소유권 박OO		소멸
2	2018년10월10일	근저당권 거OOOO	546,000,000	소멸기준
3	2024년10월22일	가압류 거OOOO	26,122,917	소멸
4	2024년10월28일	강제경매 박OO		소멸
5	2024년11월1일	가압류 경OOOO	68,810,000	소멸
6	2025년2월3일	임의경매 거OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-01-28)

조사된 임차내역이 없습니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	창원지방법원 거창지원 (501-29)경상남도 거창군 거창읍 죽전1길 31 대표 : 055)940-7170 관할지역 : 거창군, 합천군, 함양군
등기소	창원지방법원 거창지원 등기계 (대표:1544-0773, 팩스:(055)944-1217, 경남 거창군 거창읍 죽전1길 31 (중앙리 433))
세무서	거창세무서 (대표:055-940-02, 팩스:055-944-0381, 경상남도 거창군 거창읍 상동2길 14)

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	2건	2,475,967,370원 1,166,625,000원	47% 4회
6개월	3건	1,695,662,247원 788,416,667원	39% 5회
12개월	6건	1,283,007,147원 614,873,333원	44% 4.5회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.