감정가	1,132,362,000 원
최저가	(49%) 554,857,000 원
보증금	(10%) 55,485,700 원
청구액	0 원

울산광역시 울주군 서생면 화정리 산5-2

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사건번호	2025타경11310
경매종류	공유물분할을위한경매
매각대상	토지매각
매각기일	2026.01.06(화) 10:00 입찰 19일전
토지면적	34,314.00㎡(10,379.99 평)
건물면적
채무/소유자	/
채권자

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 11310

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원((전화:052-216-8267))입니다.
입찰일은 2026-01-06입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 MM01 입니다.
이 법원에는 울산이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 2월 12일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 309일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 309일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 2025.02.12. 경매개시결정 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 본 건 토지상에 소재할 수 있는 미확인 분묘를 위한 분묘기지권 성립 여부는 불분명함.

1. 본 건 토지상에 소재하는 잡목을 포함하여 평가하였음. 2. 목측으로 확인되지 않는 미확인 분묘가 있을 수 있으므로 응찰시 확인 요함. 3. 인접지와의 정확한 경계확인은 지적경계 측량을 요함. 4. 임야도상 맹지임.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-02-07	경매접수
~5일	2025-02-12	경매개시결정
~91일	2025-05-09	배당요구종기일
~188일	2025-08-14	100%	1,132,362,000	유찰
~216일	2025-09-11	70%	792,653,000	유찰
~258일	2025-10-23	49%	554,857,000	변경
~333일	2026-01-06	49%	554,857,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	화정리 산5-2	임야	34314 ㎡ (10,379.99평)
참고 사항	1. 본 건 토지상에 소재하는 잡목을 포함하여 평가하였음. 2. 목측으로 확인되지 않는 미확인 분묘가 있을 수 있으므로 응찰시 확인 요함. 3. 인접지와의 정확한 경계확인은 지적경계 측량을 요함. 4. 임야도상 맹지임. 본건은 자연림상태의 임야이며 인접지와의 지적경계가 불분명하여

국토부실거래가 울산광역시 울주군 서생면 화정리

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
25.10.23	과수원	자연녹지	-	330.5	4,000	지분
25.04.14	도로	자연녹지	8m미만	31	300
24.12.02	임야	자연녹지	-	3306	3,000	지분
24.10.18	임야	자연녹지	12m미만	4950	63,000
24.10.18	임야	보전녹지	-	2470	31,436
24.10.18	임야	자연녹지	-	2480	31,564
24.09.30	전	자연녹지	-	5	65
24.09.24	임야	보전녹지	-	5886.2	15,000	지분
24.09.24	임야	보전녹지	-	3735.5	10,000	지분
24.09.24	임야	보전녹지	-	3735.5	10,000	지분
24.09.06	답	자연녹지	-	410	2,553
24.09.06	답	자연녹지	-	182	1,133
24.09.06	답	자연녹지	-	112	697
24.09.06	답	자연녹지	-	225	1,401
24.09.06	답	자연녹지	8m미만	165	715
24.07.31	도로	자연녹지	12m미만	49	2,000
24.07.18	임야	자연녹지	12m미만	5715	72,736
24.07.18	임야	자연녹지	12m미만	4185	53,264
24.07.11	답	자연녹지	8m미만	436	4,000
24.05.25	답	자연녹지	12m미만	1574	35,350
24.05.08	답	자연녹지	-	248	1,500
24.04.04	임야	자연녹지	-	6149	11,000
24.02.26	답	자연녹지	-	1091	34,600
24.02.20	전	자연녹지	-	380	19,714
24.02.20	대	자연녹지	-	198	10,286
24.01.26	답	자연녹지	-	241	4,000	지분

☞ 더보기

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	기준
1	2017년8월21일	소유권 정OO	소멸
2	2017년8월21일	소유권 정OO	소멸
3	2020년5월1일	소유권 박OO	소멸
4	2025년2월12일	강제경매 박OO	소멸기준

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-05-09)

조사된 임차내역이 없습니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	울산지방법원 (446-43)울산광역시 남구 법대로 55(옥동 1415) 대표 : 052)216-8000, 민원 : 052)216-8021~3 관할지역 : 울산광역시, 양산시
등기소	울산지방법원 본원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(052)260-6293, 울산광역시 남구 법대로 55 (옥동 1415))
세무서	울산세무서 (대표:052-259-02, 팩스:052-266-2135, 울산광역시 남구 갈밭로 49 (삼산동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	14건	261,344,157원 89,725,579원	29% 4.6회
6개월	21건	238,525,305원 93,616,624원	31% 4.4회
12개월	50건	282,987,103원 112,848,280원	34% 3.9회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.