감정가	16,940,000 원
최저가	(34%) 5,811,000 원
보증금	(10%) 581,100 원
청구액	1,199,921,881 원

울산광역시 울주군 범서읍 굴화리 164-9

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사건번호	2024타경108516
경매종류	부동산강제경매
매각대상	토지지분매각
매각기일	2025.11.26(수) 10:00 입찰 9일전
토지면적	242.00㎡(73.21 평)
건물면적
채무/소유자	이OO / 이OO
채권자	신OOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2024 타경 108516

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원((전화:052-216-8269))입니다.
입찰일은 2025-11-26입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 MM01 입니다.
이 법원에는 울산이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 5월 31일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 535일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 535일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 1.이영옥 지분 중 16930900분의 1550045에 대하여 : 2007.12.05. 가압류 설정 2.나머지 지분에 대하여 : 2024.06.03. 경매개시결정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

1. 지분매각임. 공유자 우선매수권 있음. 단, 공유자 우선매수권(민사집행법 제140조)행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미 납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없음. 2. 지적경계 불분명-지적측량 요망. 3. 미확인 분묘가 소재할 수 있음. 존재하는 경우 분묘기지권 성립 여지 있음. 4. 토지상의 잡목 등은 토지가격에 포함됨.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-05-29	경매접수
~2일	2024-05-31	경매개시결정
~91일	2024-08-28	배당요구종기일
~441일	2025-08-13	100%	16,940,000	유찰
~476일	2025-09-17	70%	11,858,000	유찰
~511일	2025-10-22	49%	8,301,000	유찰
~546일	2025-11-26	34%	5,811,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	굴화리 164-9	임야	242 ㎡ (73.21평)	지분 16930900분의 8736200 전부
1) 위치/개발제한구역 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 울산광역시 울주군 범서읍 굴화리 소재 "문수산신동아파밀리에아파트단지" 남서측 인근에 위치함. 2)교통상황 본건 인근까지 차량의 접근 용이하며, 전반적인 교통상황은 대체로 보통시 됨. 3)형태 및 이용상태 본건은 북서측 하향 완경사 위 사다리형의 토지로서 자연림 상태임. 4)인접 도로상태 북서측으로 인접한 지목상의 도로(굴화리 164-7, 현황 구거)를 경유하여 폭 약 15미터 내외의 도로와 진출입 가능함. 5)토지이용계획 및 제한상태 (개발제한구역) 6)제시목록 외의 물건 해당사항 없음. 7)공부와의 차이 해당사항 없음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : 해당사항 없음. 닫기
참고 사항	1. 지분매각임. 공유자 우선매수권 있음. 단, 공유자 우선매수권(민사집행법 제140조)행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없음. 2. 지적경계 불분명-지적측량 요망. 3. 미확인 분묘가 소재할 수 있음. 존재하는 경우 분묘기지권 성립 여지 있음. 4. 토지상의 잡목 등은 토지가격에 포함됨. 본 건은 세장형의 경사지 토지로 자연림상태의 임야이며 인접지와의 지적경계가 불분명하며 정확한 지적경계의 확인은 측량이 필요할 것으로 판단됨. 목측으로 확인되지 않는 미확인 분묘가 소재할 수 있음.

국토부실거래가 울산광역시 울주군 범서읍 굴화리

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
25.09.18	대	제2종일반주거	-	232	69,500
25.06.25	답	개발제한구역	8m미만	617	29,500
25.06.19	임야	개발제한구역	8m미만	4636	2,000
24.11.20	묘지	개발제한구역	8m미만	476	3,700
24.08.19	전	제2종일반주거	8m미만	23	3,500
24.06.24	대	제2종일반주거	25m이상	324.2	155,000
24.04.30	대	제2종일반주거	12m미만	204.9	44,500
24.03.11	임야	자연녹지	12m미만	165	1,250	지분
24.02.22	임야	자연녹지	12m미만	165	1,225	지분

☞ 더보기

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2024년3월21일	소유권 이OO		소멸
2	2004년2월6일	소유권 이OO		소멸
3	2024년3월21일	소유권 도OO		소멸
4	2022년3월18일	소유권 도OO		소멸
5	2007년12월5일	가압류 신OOOO	836,752,001	소멸기준
6	2024년6월3일	강제경매 신OOOO		소멸
7	2024년6월3일	강제경매 신OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2024-08-28)

조사된 임차내역이 없습니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	울산지방법원 (446-43)울산광역시 남구 법대로 55(옥동 1415) 대표 : 052)216-8000, 민원 : 052)216-8021~3 관할지역 : 울산광역시, 양산시
등기소	울산지방법원 본원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(052)260-6293, 울산광역시 남구 법대로 55 (옥동 1415))
세무서	동울산세무서 (대표:052-219-92, 팩스:052-289-8365, 울산광역시 북구 사청2길 7 (화봉동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	1건	110,790,000원 48,170,000원	43% 3회
6개월	3건	129,715,333원 89,248,667원	75% 1.3회
12개월	5건	310,881,800원 127,769,200원	57% 2.2회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.