감정가	158,497,800 원
최저가	(100%) 158,497,800 원
보증금	(10%) 15,849,780 원
청구액	35,721,479 원

경상남도 김해시 생림면 마사리 670-2

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사건번호	2023타경5065
중복사건	병합 2024타경1831,
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지지분 및 건물전체매각
매각기일	2025.08.06(수) 10:00 입찰 11일전
토지면적	473.99㎡(143.38 평)
건물면적	99.60㎡(30.13 평)
채무/소유자	김OO / 김OO
채권자	박OO외 1명

김성훈 대표이사: 010-2371-3237; 공장, 상가건물, NPL물건 전문
NPL, 유치권,법정지상권, 빌딩, 공장, 토지

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원((전화:055-239-2117))입니다.
입찰일은 2025-08-06입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 경남은행,스탠다드차타드은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

중복경매 사건입니다.
경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(35,721,479원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(병합 2024타경1831,)이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 8월 3일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 723일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 723일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

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주의사항 (최선순위 설정일: 목록 1 : 2020. 5. 29. 근저당권 목록 2 : 2020. 6. 8. 근저당권 설정 목록 3, 4 : 2023. 6. 23. 가압류)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

- 일괄매각. 제시외 건물(1-1~1~4) 및 수목(1-5) 포함. - 목록 3.은 지분매각. - 목록 1. 지상에 일반건축물대장상 타인 소유로 등재된 건물이 존재함(감정평가서 참조. 법정지상권 성립여부 불분명). - 목록 1. 지상에 비닐하우스 및 싸이로 탱크가 소재하나, 이동이 용이하므로 평가 및 매각에서 제외. - 목록 2.는 공부상 ‘목조세멘기와지붕 단층 주택 36.1㎡’, ‘목조함석지붕 단층 창고 19.8㎡’, ‘목조함석지붕 단층 창고 16.5㎡’이나 현황은 각 ‘목조 함석기와지붕 단층 주택 46.7㎡’, ‘조적조 스레트지붕 단층 창고 및 주택 19.8㎡’, ‘철파이프조 칼라시트지붕 단층 창고 16.5㎡’임. 공부상 면적(36.1㎡)과 현황 면적(약 46.7㎡)이 상이한 부분이 있으며 현황 기준으로 평가함. - 목록 3.의 공부상 지목은 ‘대’이나 현황은 ‘도로’이며, 목록 4.의 공부상 지목은 ‘대’이나 일부(약 20㎡) 현황은 ‘도로’임.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2023-08-01	경매접수
~2일	2023-08-03	경매개시결정
~93일	2023-11-02	배당요구종기일
~736일	2025-08-06	100%	158,497,800	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	마사리 670-2	대	371 ㎡ (112.23평)
	마사리 670-11	대	16.99 ㎡ (5.14평)	5420분의 1880 지분
	마사리 670-1	대	86 ㎡ (26.02평)
건물	마사리 670-2	단층주택 목조세멘기와지붕	36.1 ㎡ (10.92평)
	마사리 670-2	단층창고 목조세멘기와지붕	19.8 ㎡ (5.99평)
	마사리 670-2	단층창고 목조세멘기와지붕	16.5 ㎡ (4.99평)
제시외 건물	마사리 670-2	주택일부	9 ㎡ (2.72평)	포함
	마사리 670-2	창고	3 ㎡ (0.91평)	포함
	마사리 670-2	주택일부	7.2 ㎡ (2.18평)	포함
	마사리 670-2	화장실 및 창고	7 ㎡ (2.12평)	포함
	마사리 670-2	사철나무 울타리목 등	1식 ㎡ (0.30평)	포함
1) 위치/계획관리지역/함석기와지붕 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 경상남도 김해시 생림면 마사리 소재 "독산마을" 남서측 인근에 위치하며 부근은 단독주택, 농경지 등이 혼재함. 2)교통상황 대체적인 대중교통사정 보통시됨. 3)형태 및 이용상태 대체로 자체지반 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임. 4)인접 도로상태 동측으로 현황 세로가 소재함. 5)토지이용계획 및 제한상태 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>임. 6)제시목록 외의 물건 본건 토지상에 별첨 "사진용지 및 지적및건물개황도"에 개략적으로 도시한바와 같이 제시외건물 및 제시외수목 소재하는바, 소유권관계 등을 재확인 하시기 바랍니다. 7)공부와의 차이 -- 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 없 음. 1)건물의 구조 2.목조 세멘기와지붕(함석기와지붕) 단층건으로서 외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감. 내벽: 벽지 등 마감. 천정: 벽지 등 마감. 창호: 샤시창호임. 2-1. 목조 함석지붕(조적조 스레트지붕) 단층건으로서 외벽: 세멘몰탈 등 마감. 내벽: 벽지 등 마감. 천정: 벽지 등 마감. 창호: 목재창호임. 2-2. 목조 함석지붕(철파이프조 칼라시트지붕) 단층건으로서 벽체: 칼라시트, 세멘몰탈 등 마감(일부 벽체 없음). 천정: 철파이프노출위 칼라시트잇기 등 마감. 바닥: 콘크리트미장 마감임. 2)이용상태 2. 주택으로 이용중임. 2-1. 창고 및 주택으로 이용중임. 2-2. 창고로 이용중임. 3)설비내역 제반 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음. 4)부합물 및 종물 별첨 "지적 및 건물개황도" 참조. 5)공부와의 차이 1) 본건 건물은 제시목록상 기호(2)는 ‘목조세멘기와지붕 단층, 주택’, 기호(2-1) 및 기호(2-2)는 ‘목조함석지붕 단층, 창고’이나, 현황 건물 기호(2)는 ‘목조 함석기와지붕 단층, 주택’, 기호(2-1)은 ‘조적조 스레트지붕 단층, 창고 및 주택’, 건물 기호(2-2)는 ‘철파이프조 칼라시트지붕 단층, 창고’인 바, 구조 및 지붕, 이용상황 등이 다소 상이한 바, 경매진행시 건물의 동일성 여부 등은 재확인하시기 바랍니다. 2) 본건 건물 기호(2)는 제시목록상의 면적(36.1㎡)과 실측면적(약 46.7㎡)이 상이하여 개략적인 실측면적으로 사정하여 감정평가하였는 바, 경매진행시 참고하시기 바랍니다. 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) 1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 본건 토지상에 일반건축물대장상 제시목록 외 타인소유로 등재된 건물(①목조 토기와/시멘트기와 1층, 단독주택, 29.8㎡, ②블럭조 스레이트지붕 1층, 창고, 13.2㎡, ③목조 토기와/시멘트기와지붕 1층, 단독주택, 39.7㎡, ④목조 시멘트기와지붕 1층, 창고, 29.8㎡)이 등재되어 있는 바, 경매진행시 관련사항을 재확인하시기 바랍니다. 닫기
참고 사항	- 일괄매각. 제시외 건물(1-1~1~4) 및 수목(1-5) 포함. - 목록 3.은 지분매각. - 목록 1. 지상에 일반건축물대장상 타인 소유로 등재된 건물이 존재함(감정평가서 참조. 법정지상권 성립여부 불분명). - 목록 1. 지상에 비닐하우스 및 싸이로 탱크가 소재하나, 이동이 용이하므로 평가 및 매각에서 제외. - 목록 2.는 공부상 ‘목조세멘기와지붕 단층 주택 36.1㎡’, ‘목조함석지붕 단층 창고 19.8㎡’, ‘목조함석지붕 단층 창고 16.5㎡’이나 현황은 각 ‘목조 함석기와지붕 단층 주택 46.7㎡’, ‘조적조 스레트지붕 단층 창고 및 주택 19.8㎡’, ‘철파이프조 칼라시트지붕 단층 창고 16.5㎡’임. 공부상 면적(36.1㎡)과 현황 면적(약 46.7㎡)이 상이한 부분이 있으며 현황 기준으로 평가함. - 목록 3.의 공부상 지목은 ‘대’이나 현황은 ‘도로’이며, 목록 4.의 공부상 지목은 ‘대’이나 일부(약 20㎡) 현황은 ‘도로’임. 1. 기호 1 토지`대`로 이용중이며 위 지상 기호 2의 제시건물 (a) 목조세멘기와지붕 단층주택은 블록 및 칼라강판지붕 보강되어 있음.

건축물현황

소재지

경상남도 김해시 생림면 마사리 670-2번지

대지면적

연면적

43㎡
(13.03평)

건축면적

43㎡
(13.03평)

용적률산정
연면적

43㎡
(13.03평)

건폐율

용적률

지상층수

1층

지하층수

주용도

단독주택

구조

일반목구조

착공일자

사용승인일자

1941.12.20

건축물층별현황 [보기]

국토부실거래가 경상남도 김해시 생림면

● 매매

면적(㎡), 금액(만원)

● 전세

면적(㎡), 금액(만원)

계약일	유형	연면적	대지	금액	건축
24.03.07	단독	99.81	393	25,731	1997
24.03.07	단독	103.5	780	11,000	1975
24.02.17	단독	197.42	415	24,000	2002
24.02.06	단독	141.06	405.4	11,000	1997

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2017년5월25일	소유권 김OO		소멸
2	2020년5월29일	근저당권 생OOOO	72,000,000	소멸기준
3	2021년4월20일	근저당권 박OO	45,000,000	소멸
4	2023년6월23일	가압류 생OOOO	95,036,386	소멸
5	2023년8월3일	임의경매 박OO		소멸
6	2023년8월4일	가압류 농OOOO	21,897,020	소멸
7	2024년3월18일	강제경매 생OOOO		소멸
8	2024년3월27일	가압류 김OO	115,956,283	소멸

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2017년5월25일	소유권 김OO		소멸
2	2020년6월8일	근저당권 생OOOO	72,000,000	소멸기준
3	2021년4월20일	근저당권 박OO	45,000,000	소멸
4	2023년6월7일	압류 국OOOO		소멸
5	2023년6월23일	가압류 생OOOO	95,036,386	소멸
6	2023년8월3일	임의경매 박OO		소멸
7	2023년8월4일	가압류 농OOOO	21,897,020	소멸
8	2024년3월18일	강제경매 생OOOO		소멸
9	2024년3월27일	가압류 김OO	115,956,283	소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2023-11-02)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
매각기일 7일전에 매각물건명세서가 공고되오니 확인하시기 바랍니다.
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
손OO	미상	없음 [월]없음	O
손OO	1985.01.22. 미상		미상
신OO	건물전부	20,000,000 [월]없음	X
신OO	2021.06.15. 미상		2021년 9월~현재
비고 (매각물건 명세서)	손양국 : 전입세대확인서를 근거로 현황조사서를 작성하였으나, 손양국의 구술에 의하면 본인은 인접 지번(마사리 670-10)의 신승정 : 임차인의 구술에 의하면 소유자와 보증금 2천만원으로 계약하였으나 부동산임대차계약서는 별도로 작성하지 않았다고 함. 거주자로 목록 3. 4. 토지와는 관련이 없다고 함.

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	창원지방법원 (514-56)경상남도 창원시 성산구 창이대로 681 대표 : 055)266-2200 관할지역 : 창원시 성산구, 창원시 의창구, 진해구, 김해시
등기소	창원지방법원 본원 김해등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(055)321-6292, 경남 김해시 우암로 167 (내동 1071-2))
세무서	김해세무서 (대표:055-320-62, 팩스:055-335-2250, 경상남도 김해시 호계로 440 (부원동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	3건	417,605,667원 188,165,667원	43% 4회
6개월	10건	395,768,290원 221,521,358원	54% 3.2회
12개월	18건	414,137,037원 229,275,187원	55% 3.3회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.

계약일	연면적	보증금	월세	건축
25.05.27	49.6	8,000		1945
25.04.14	68	500	40	1975
25.02.25	29.8	6,000		1950
24.12.27	81.65	6,000		1998
24.12.02	29.8	9,900		1945
24.11.18	73.3	12,500		1992
24.11.15	52	5,500		1970
24.11.01	71.37	35,000		1986
24.09.24	71.87	16,000		2017
24.09.01	159.94	47,500		2015
24.08.27	123.87	10,000	0	1997
24.06.24	62.6	7,000		1932
24.06.19	99.81	25,731		1997
24.06.03	49.6	4,400		1926
24.05.29	99.8	10,500		1997
24.05.29	99.8	10,500		1997
24.05.16	99.72	5,500	30
24.05.14	75.7	6,800		1948
24.05.04	23	2,000	40	1936
24.04.17	75.7	6,500		1948
24.04.09	94.05	29,000		2012
24.01.02	71.87	3,000	25	2017