감정가	333,065,000 원
최저가	(100%) 333,065,000 원
보증금	(10%) 33,306,500 원
청구액	169,913,027 원

전라남도 완도군 약산면 우두리 898-3

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사건번호	2024타경51878
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지 및 건물일괄매각
매각기일	2025.07.21(월) 10:00 입찰 13일전
토지면적	4,639.00㎡(1,403.30 평)
건물면적	618.04㎡(186.96 평)
채무/소유자	파OO OOOO OOOOO OOO OOO / 파OO OOOO OOOOO OOO OOO
채권자	완OOOOOOO

김성훈 대표이사: 010-2371-3237; 공장, 상가건물, NPL물건 전문
NPL, 유치권,법정지상권, 빌딩, 공장, 토지

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 광주지방법원 해남지원((전화:061-530-9123))입니다.
입찰일은 2025-07-21입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 광주은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다.
이 부동산에는 공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다. 낙찰자는 토지, 건물 뿐만 아니라 기계기구 소유권도 갖게 됩니다. 기계기구는 낙찰 후 바로 매각하여 현금화가 용이하고 취등록세도 감면받게 되어 일석이조의 효과를 얻을 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

공장등록(변경,설립) 가능한 지 확인이 필요합니다.
산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따라, 건물면적이 500제곱미터 이상인 공장의 신설,변경, 업종변경하려는 자는 시군구청장의 승인을 받아야 합니다. 이를 '공장등록' 또는 '공장(변경)설립'이라고 합니다. 수도권정비계획법 및 시행령에 따라, 과밀억제권역에서의 공장등록(공장설립)은 지식산업, 도시형공장,참단산업공장 등에 한하여 제한적으로 가능합니다. 국토의계획및이용에 관한 법률 및 시행령에 따라, 공업지역,계획관리지역을 제외한 생산,보전관리지역, 자연,생산,보전녹지지역, 농림지역, 주거지역 등에서는 공장등록이 매우 제한적으로 가능합니다. 입찰 전에 반드시 해당관청에 업종제한이 있는지 여부를 확인하시기 바랍니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 5월 3일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 431일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 431일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

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주의사항 (최선순위 설정일: )

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-05-01	경매접수
~2일	2024-05-03	경매개시결정
~89일	2024-07-29	배당요구종기일
~446일	2025-07-21	100%	333,065,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	우두리 898-3	잡종지	1374 ㎡ (415.64평)
	우두리 898-8	양어장	802 ㎡ (242.61평)
	우두리 898-9	양어장	30 ㎡ (9.08평)
	우두리 898-11	양어장	883 ㎡ (267.11평)
	우두리 898-12	양어장	645 ㎡ (195.11평)
	우두리 897	전	905 ㎡ (273.76평)
건물	우두리 898-3 3호	단층 공장 철근	78 ㎡ (23.60평)
	우두리 898-3 3호	1층 주택 철근	77.79 ㎡ (23.53평)
	우두리 898-3 3호	2층 주택 철근	44.85 ㎡ (13.57평)
	우두리 898-3 3호	단층 기계실 철근	49 ㎡ (14.82평)
제시외 건물	우두리 898-8	창고 및 물탱크실	84.4 ㎡ (25.53평)	포함
	우두리 898-8	수조시설	246 ㎡ (74.42평)	포함
	우두리 898-8	기계기구	㎡	포함
	우두리 898-9	관리실	38 ㎡ (11.50평)	포함
1) 위치/자연환경보전지역/계획관리지역/간선도로/철근콘크리트조/슬래브지붕 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건 기호 1-7)은 전라남도 완도군 약산면 우두리 천동선착장 북측 근거리에 위치하며 주위환경은 소규모 양식장, 마을, 임야 등이 혼재하며 바다에 인접한 어촌지대임. 2)교통상황 본건까지 차량출입이 가능하고 근거리에 간선도로, 선착장 등이 소재하여 지역내 교통상황은 보통임. 3)형태 및 이용상태 기호 1,3-6)은 부정형평지의 양식장부지 및 부대시설용지로 이용중임. 4)인접 도로상태 기호 1,3-7)은 남측으로 폭 약 4미터 정도의 도로에 접함. 5)토지이용계획 및 제한상태 기호1,3-6) : 계획관리지역 , 자연환경보전지역 , 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 기호 4) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 기호 7) : 자연환경보전지역 , 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 6)제시목록 외의 물건 ㄱ-ㄷ)이 소재함. 7)공부와의 차이 -- 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) -- 1)건물의 구조 2(가) 철근콘크리트조 슬래브지붕단층으로 외벽; 몰탈위페인팅 내벽; 우레탄 폼등 2(나) 벽돌조 슬래브지붕 및 스레트지붕2층으로 외벽; 몰탈위페인팅 내벽; 몰탈위페인팅등 창호; 새시창호등이며 내부는 일부가 파손되어 보수가 필요함. 2(다) 벽돌조슬래브지붕 지하 1층, 지상 1층으로 내외벽; 콘크리트노출이며 지하는 물에 잠겨있는 상태임. 2)이용상태 2(가) 냉동창고에 필요한 기계시설등이 없이 일반창고로 이용중임. 2(나) 단독주택이나 현재 공실상태로 방치되어 있음. 2(다) 기계실등으로 이용중이나 현재는 지하층이 물에 잠겨 있음. 3)설비내역 -- 4)부합물 및 종물 -- 5)공부와의 차이 -- 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) 2(가)는 냉동창고에 필요한 기계시설 없이 일반창고로 이용중이며 2(나)는 내부가 파손되어 재사용을 위해서는 수리가 필요하며 2(다)는 지하층 기계실에 물이 잠겨 있음. 닫기
참고 사항	1. 일괄매각. 제시외 건물 포함 2. 양어장으로 운영하였으나 현재 가동중지(단전)되어 공실상태임 3. 목록7.은 묵'전'으로 폐기물(약품통 등)이 산재 4. 특별매각조건 : 목록7.매수인 농지취득자격증명원 필요(매각결정기일전까지 미제출시 보증금 반환하지 않음), 현재 양어장으로 전용허가 신고되어 있음(첨부된 사실조회회신서 참조) 5. 본건 목록1,3~6은 일단의 양식장 및 그 부속토지로 일단을 이루어 같은 용도로 이용중, 목록2-다.는 공부상 단층건물로 등재되어 있으나 현황은 지하/지상 각1층의 건물이며, 본건 지상에 제시외 건물 3동의 건물이 소재 6. 기계기구 중 수조시설, 인입배관을 제외한 대부분은 소재불명, 확인불명 상태임, 현황조사서 상 수전설비는 교체된 것으로 조사되었으나 감정평가서상 목록과 현장에 있는 설비가 상이하여 확인불능으로 처리되어 평가되지 않은 것으로 조사됨 7. 수조시설 중 수조 보온시설은 일부 파손된 상태임, 목록2.건물 내부는 일부가 파손되어 보수필요, 목록2(다) 지하는 물에 잠겨 있는 상태임(감정평가서 및 현황조사서 참조) 목록2-가)일반 창고,목록2-나)공실 상태로 2층 강판지붕, 목록2-다)기계실 지붕 위 강판구조 제시외 수변전실(ㄱ),목록3)지상 제시외 조적조 슬래브지붕 물탱크실 및 창고(ㄴ),목록3,5)지상 제시외 철파이프 차광막지붕 양어장 및 내

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2011년5월30일	소유권 김OO		소멸
2	2010년3월29일	근저당권 완OOOO	91,000,000	소멸기준
3	2010년3월29일	지상권 완OOOO		소멸
4	2014년1월24일	근저당권 완OOOO	104,000,000	소멸
5	2023년12월28일	가압류 완OOOO	10,504,522	소멸
6	2023년12월28일	가압류 농OOOO	59,525,624	소멸
7	2024년2월8일	가압류 수OOO	63,881,671	소멸
8	2024년2월26일	가압류 농OOOO	514,780,873	소멸
9	2024년5월3일	임의경매 완OOOO		소멸

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2011년5월30일	소유권 김OO		소멸
2	2010년3월29일	근저당권 완OOOO	91,000,000	소멸기준
3	2014년1월24일	근저당권 완OOOO	104,000,000	소멸
4	2023년9월7일	압류 국OOOO		소멸
5	2023년12월28일	가압류 완OOOO	10,504,522	소멸
6	2023년12월28일	가압류 농OOOO	59,525,624	소멸
7	2024년2월8일	가압류 수OOO	63,881,671	소멸
8	2024년2월26일	가압류 농OOOO	514,780,873	소멸
9	2024년4월16일	가압류 한OOOO	34,308,530	소멸
10	2024년5월3일	임의경매 완OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2024-07-29)

매각기일 7일전에 공고되오니 확인하시기 바랍니다.

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	광주지방법원 해남지원 (590-31)전라남도 해남군 해남읍 중앙1로 330 (구교리) 대표 : 061)534-9151 관할지역 : 해남군, 완도군, 진도군
등기소	광주지방법원 본원 완도등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(061)554-9528, 전남 완도군 완도읍 중앙길 57 (군내리 341))
세무서	해남세무서 (대표:061-530-62, 팩스:061-536-6074, 전라남도 해남군 해남읍 중앙1로 18)

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	15건	321,355,965원 156,132,253원	72% 2.1회
6개월	18건	306,850,069원 151,354,600원	75% 2.2회
12개월	30건	296,079,378원 148,924,283원	77% 1.9회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.