감정가	398,085,650 원
최저가	(34%) 136,543,000 원
보증금	(10%) 13,654,300 원
청구액	129,448,667 원

경상남도 창녕군 성산면 연화길 67-9

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사건번호	2024타경11875
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지 및 건물일괄매각
매각기일	2025.11.17(월) 10:00 입찰 8일전
토지면적	794.20㎡(240.25 평)
건물면적	571.10㎡(172.76 평)
채무/소유자	김OO / 김OO
채권자	창OOOOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2024 타경 11875

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 밀양지원((전화:055-350-2530, 055-350-253))입니다.
입찰일은 2025-11-17입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 HH04 입니다.
이 법원에는 밀양이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다.
이 부동산에는 공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다. 낙찰자는 토지, 건물 뿐만 아니라 기계기구 소유권도 갖게 됩니다. 기계기구는 낙찰 후 바로 매각하여 현금화가 용이하고 취등록세도 감면받게 되어 일석이조의 효과를 얻을 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 398,085,650원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 129,448,667원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 7월 24일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 473일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 473일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: [목록 1] 2014.12.26. 근 저당권. [목록 2] 설정 2014.09.05. 근저당권.)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

일괄매각. [목록 1] 공부상 용도는 '창고시설(농산물산지유통)'이며 현황 용도는 '저온창고'임. 건물 중 일부(선별장 부분)는 현 황과 용도는 동일하나 공부상 구조 및 면적 등이 현황과 현저히 상이하여 공부상 건물과 동일성을 인정하기 곤란한 것으로 판 단되어 건물 중 일부(선별장 부분)는 멸실한 것으로 보아 평가 제외하였고, 제시외 건물(2-1)과 본 건물과의 동일성 여부는 재 확인 요함. [목록 2] 제시외 건물(2-1) 매각 포함. 현황 북측 토지 일부와 인접지(1410-4번지) 남측 일부를 경계 구분없이 일괄 하여 진출입 통로 등으로 사용중. 정확한 위치 및 인접지와의 지적경계 구분 등은 전문지적경계측량 요함. [기계기구] 현장조 사시 전체 미가동 상태로서 정상 가동 여부의 확인이 곤란한 바 입찰시 정상 가동 여부 및 주요 부품의 소재 여부 등은 재확 인을 요하며, 총 3개실로 구획된 저온창고 중 기호 2,3호실 관련 기계기구는 현황 고장상태로 방치중임(감정평가서 참조).

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-07-23	경매접수
~1일	2024-07-24	경매개시결정
~92일	2024-10-23	배당요구종기일
~356일	2025-07-14	100%	398,085,650	유찰
~398일	2025-08-25	70%	278,660,000	유찰
~447일	2025-10-13	49%	195,062,000	유찰
~482일	2025-11-17	34%	136,543,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	연당리 1410-5	대	794.2 ㎡ (240.25평)
건물	연당리 1410-5	창고시설 일반철골구조	453.6 ㎡ (137.21평)
제시외 건물	연당리 1410-5	선별장 등	117.5 ㎡ (35.54평)	포함
제시외 건물	연당리 1410-5	저온저장설비	㎡ (0.00평)	포함
1) 위치/농림지역/간선도로 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 경상남도 창녕군 성산면 연당리 소재‘연화마을’ 북측 인근에 위치하고 있으며, 주 변은 주택 및 중,소규모의 창고, 농경지 등으로 형성되어 있음. 2)교통상황 본건까지 차량 접근 가능하며, 간선도로와의 거리 및 인근 대중교통수단 등을 고려시 전반적 인 교통상황은 보통시 됨. 3)형태 및 이용상태 북측 인접지와 비교적 등고,평탄한 사다리형에 유사한 토지로서 저온창고부지로 이용중임. 4)인접 도로상태 남동측 및 동측으로 구거복개도로를 일부 포함한 노폭 약 3∼5미터 내외의 도로에 접함. 5)토지이용계획 및 제한상태 농림지역, 가축사육제한구역(2022-12-12)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>임. 6)제시목록 외의 물건 없 음. 7)공부와의 차이 없 음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 가. 임대관계 : 미상임. 나. 기 타 : 없 음. 1)건물의 구조 기호1. 일반철골구조 패넬지붕 단층건물로서, 주기둥: H-Beam, 벽 체: 판넬마감 등, 천 정: 판넬마감 등, 바 닥: 하드너마감 등, 창 호: 새시창구조임. 2)이용상태 저온창고로 이용중임. 3)설비내역 전기설비 등 되어 있음. 4)부합물 및 종물 별지 "지적 및 건물개황도" 등 참조 바람. 5)공부와의 차이 ① 본 건물 중 일부(선별장부분)는 공부와 현황을 비교시 용도는 동일하나 구조, 면적, 형태 , 지붕의 높이 및 시공상태 등이 상이하여 현황 멸실된 것으로 보아 평가제외하였음. ② 본 건물은 귀 제시목록상 용도가 창고시설(농산물산지유통)이며, 건축물현황도 및 현황 용도는 ‘저온창고’임. 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) 가. 임대관계 : 미상임. 나. 기 타 : 본건 기계기구 기호1은 냉장설비(저온저장설비)로서 정상 가동 여부 및 주요부 품의 소재 여부 등은 경매입찰시 재확인을 요하며, 전임차인 등 진술에 의하면 저온창고 중 기호2,3호실 관련 기계기구는 고장상태로 방치중인 것으로 탐문되는 바 경매입찰시 참고하시기 바람. 닫기
참고 사항	일괄매각. [목록 1] 공부상 용도는 '창고시설(농산물산지유통)'이며 현황 용도는 '저온창고'임. 건물 중 일부(선별장 부분)는 현황과 용도는 동일하나 공부상 구조 및 면적 등이 현황과 현저히 상이하여 공부상 건물과 동일성을 인정하기 곤란한 것으로 판단되어 건물 중 일부(선별장 부분)는 멸실한 것으로 보아 평가 제외하였고, 제시외 건물(2-1)과 본 건물과의 동일성 여부는 재확인 요함. [목록 2] 제시외 건물(2-1) 매각 포함. 현황 북측 토지 일부와 인접지(1410-4번지) 남측 일부를 경계 구분없이 일괄하여 진출입 통로 등으로 사용중. 정확한 위치 및 인접지와의 지적경계 구분 등은 전문지적경계측량 요함. [기계기구] 현장조사시 전체 미가동 상태로서 정상 가동 여부의 확인이 곤란한 바 입찰시 정상 가동 여부 및 주요 부품의 소재 여부 등은 재확인을 요하며, 총 3개실로 구획된 저온창고 중 기호 2,3호실 관련 기계기구는 현황 고장상태로 방치중임(감정평가서 참조). 1번 물건 단층 창고시설(농산물산지유통) 소재함 2번 물건 공부상 대지이며 현황은 대지임 제시외 가추 소재함

건축물현황

소재지

경상남도 창녕군 성산면 연당리 1410-5번지

대지면적

794.2㎡
(240.67평)

연면적

453.6㎡
(137.45평)

건축면적

453.6㎡
(137.45평)

용적률산정
연면적

453.6㎡
(137.45평)

건폐율

57.11%

용적률

57.11%

지상층수

1층

지하층수

주용도

창고시설

구조

일반철골구조

착공일자

2014.09.04

사용승인일자

2014.12.18

건축물층별현황 [보기]

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2014년5월21일	소유권 김OO		소멸
2	2014년9월5일	근저당권 창OOOO	530,000,000	소멸기준
3	2023년1월12일	소유권이전담보가등기 김OO		소멸
4	2023년11월2일	가압류 서OOOO	309,977,700	소멸

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2014년12월26일	소유권 김OO		소멸
2	2014년12월26일	근저당권 창OOOO	530,000,000	소멸기준
3	2023년1월12일	소유권이전담보가등기 김OO		소멸
4	2023년11월2일	가압류 서OOOO	309,977,700	소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2024-10-23)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
석OO	미상	없음 [월]1,000,000	X
석OO	2023.07.19		2023.05.01~2024.04.30
비고 (매각물건 명세서)	석군자:[물건 1,2] 권리신고 없어 임대차관계 불분명

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	창원지방법원 밀양지원 (504-24)경상남도 밀양시 밀양대로 1993-20 (내이동) 대표 : 055)350-2500 관할지역 : 밀양시, 창녕군
등기소	창원지방법원 본원 창녕등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(055)533-0511, 경남 창녕군 창녕읍 남창녕로 26 (말흘리 318-1))
세무서	마산세무서 (대표:055-240-02, 팩스:055-223-6881, 경상남도 창원시 마산합포구 해안대로 51 유로스퀘어 3층)

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	14건	1,587,838,441원 839,096,739원	50% 3.4회
6개월	21건	1,456,543,967원 793,777,207원	52% 3.2회
12개월	34건	1,086,433,051원 595,622,658원	54% 3.3회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.