감정가	18,481,000 원
최저가	(36%) 6,623,000 원
보증금	(10%) 662,300 원
청구액	2,000,000 원

경상남도 함안군 대산면 장암리 251

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사건번호	2024타경106187
경매종류	부동산강제경매
매각대상	토지매각
매각기일	2025.12.04(목) 10:00 입찰 16일전
토지면적	1,554.00㎡(470.09 평)
건물면적
채무/소유자	임OO / 임OO
채권자	김OO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2024 타경 106187

여의주경매 김대표 조언 한마디

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 18,481,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 2,000,000원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 10월 16일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 398일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 398일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

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주의사항 (최선순위 설정일: 2024.10.17. 강제경매개시 설정 결정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

제시외 수목포함. 대부분 휴경지고 일부에 분묘 수기가 소재하며 (분묘기지권 성립여부 불분명), 분묘로 인하여 제한 받는 감 정평가액임. 농지취득자격증명이 필요하고(미제출시 보증금 몰수), 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있음.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-10-08	경매접수
~8일	2024-10-16	경매개시결정
~90일	2025-01-06	배당요구종기일
~275일	2025-07-10	100%	18,481,000	유찰
~310일	2025-08-14	80%	14,785,000	유찰
~345일	2025-09-18	64%	11,828,000	유찰
~387일	2025-10-30	51%	9,462,000	유찰
~422일	2025-12-04	36%	6,623,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	장암리 251	전	1554 ㎡ (470.09평)
제시외 건물	장암리 251	제시외 수목	㎡	포함
1) 위치/보전관리지역 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 경상남도 함안군 대산면 장암리 소재‘장암농공단지’북측 원거리에 위치하며, 부근은 농경지 및 임야 등이 소재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통입니다. 2)교통상황 본건까지 차량접근 불가하며, 제반 교통사정은 불편시됩니다. 3)형태 및 이용상태 부정형 완경사의 토지로서, 현황 전(휴경지) 및 묘지로 이용 중입니다. 4)인접 도로상태 지적도상 맹지입니다. 5)토지이용계획 및 제한상태 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법> 영농여건불리농지입니다. 6)제시목록 외의 물건 본건 토지 상에 연고 미상의 분묘 2기 소재 및 제시외 수목(측백나무 외)이 식재되어 있습니다. 7)공부와의 차이 없습니다. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계 : 미상입니다. 기 타 : ㆍ 본건 토지는 인접 토지와의 경계가 다소 불분명한 상태로서 본건 토지와 분묘 및 제시외 수목의 명확한 위치, 경계 등의 확인은 지적측량 등이 요구되는 바 참고하시기 바랍니다. ㆍ 본건 토지상의 제시외 분묘는 최근 항공도면상 3-4기로 추정되나 기준시점 현재 별첨 "사진용지"과 같이 2기로 조사됩니다. 계절적 영향으로 인해 활·잡목 및 잡풀 등이 무성하여 육안으로 다른 분묘가 확인되지 않으나 지상에 분묘 등이 추가로 소재할 수 있는 바, 경매 진행시 유의하시기 바랍니다. ㆍ 본건 지상의 경제적 가치가 미미한 자생입목 등은 거래관행상 토지와 일괄 거래되는 바, 당해 토지에 포함하여 평가하였습니다. 닫기
참고 사항	제시외 수목포함. 대부분 휴경지고 일부에 분묘 수기가 소재하며 (분묘기지권 성립여부 불분명), 분묘로 인하여 제한 받는 감정평가액임. 농지취득자격증명이 필요하고(미제출시 보증금 몰수), 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있음. 본건1. 농경지(대부분 휴경지)로 위 지상 일부에 분묘 수 기

국토부실거래가 경상남도 함안군 대산면 장암리

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
25.08.17	답	농림	8m미만	3593.3	7,200
25.07.28	임야	농림	-	496	750
25.07.16	답	농림	8m미만	964.5	1,350	지분
25.07.01	전	보전관리	8m미만	1020	3,700
25.06.10	답	농림	8m미만	2519	8,761
25.06.10	답	농림	8m미만	3567	12,399
25.05.30	공장용지	계획관리	-	1131.6	41,301
25.05.30	공장용지	계획관리	12m미만	5300	149,629
25.05.12	답	농림	8m미만	1831	5,789
25.05.12	답	농림	8m미만	2165	6,845
25.05.12	답	농림	8m미만	3636	11,495
25.04.30	공장용지	계획관리	12m미만	5300	149,629
25.03.27	답	농림	8m미만	7432	24,526
25.02.27	임야	생산관리	-	2003	1,000
25.02.27	전	생산관리	8m미만	268	1,500
24.12.20	전	보전관리	-	407	800
24.12.20	전	보전관리	-	185	200
24.12.10	답	보전관리	8m미만	1055	5,600
24.11.14	전	보전관리	8m미만	211	1,386
24.11.14	잡종지	보전관리	8m미만	488	1,200
24.09.25	답	농림	8m미만	4003	12,950
24.09.09	답	보전관리	8m미만	757	2,520
24.09.09	전	보전관리	8m미만	211	1,380
24.08.16	답	농림	8m미만	3638.9	14,309
24.08.16	답	농림	8m미만	3104	12,206
24.07.22	답	계획관리	-	39	500
24.07.22	답	계획관리	-	291	1,500
24.07.17	답	농림	8m미만	1980	6,180
24.07.04	답	농림	8m미만	631	1,262
24.07.02	답	농림	8m미만	3638.9	14,309
24.07.02	답	농림	8m미만	3104	12,206
24.06.28	전	보전관리	-	732	1,500
24.06.22	전	보전관리	-	785	3,300
24.06.05	답	농림	8m미만	3557	11,082
24.05.23	대	계획관리	8m미만	50	400	지분
24.04.20	임야	생산관리	8m미만	783	3,050
24.04.20	전	생산관리	8m미만	310	1,550
24.03.28	답	농림	8m미만	4531	15,600
24.03.28	답	농림	8m미만	3569	12,150
24.03.27	답	농림	8m미만	807	2,100
24.03.07	답	농림	8m미만	2038.5	7,339
24.03.04	답	농림	8m미만	237	400
24.03.04	답	농림	8m미만	1299	1,600
24.03.01	대	보전관리	8m미만	145	2,400
24.02.20	임야	생산관리	-	4353	300
24.02.07	답	농림	8m미만	3927	12,959
24.02.01	구거	농림	-	483	1,352

☞ 더보기

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2022년1월27일	소유권 임OO		소멸
2	2024년10월17일	강제경매 김OO		소멸기준

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-01-06)

조사된 임차내역이 없습니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	창원지방법원 마산지원 (512-65)경상남도 창원시 마산합포구 완월동 7길 16 대표 : 055)240-9300 관할지역 : 마산시 합포구, 마산시 회원구, 의령군, 함안군
등기소	창원지방법원 본원 함안등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(055)582-7868, 경남 함안군 가야읍 가야13길 6 (말산리 590-3))
세무서	마산세무서 (대표:055-240-02, 팩스:055-223-6881, 경상남도 창원시 마산합포구 해안대로 51 유로스퀘어 3층)

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	35건	205,230,801원 71,034,253원	38% 5.9회
6개월	50건	174,769,024원 62,077,074원	38% 6회
12개월	86건	159,171,819원 59,795,399원	39% 5.6회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.