감정가	954,984,000 원
최저가	(100%) 954,984,000 원
보증금	(10%) 95,498,400 원
청구액	151,972,602 원

제주특별자치도 서귀포시 남원읍 태흥리 1249-1

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사건번호	2024타경25543
중복사건	중복 2025타경1178,
경매종류	부동산강제경매
매각대상	토지 및 건물일괄매각
매각기일	2025.07.08(화) 10:00 입찰 4일전
토지면적	1,391.00㎡(420.78 평)
건물면적	97.50㎡(29.49 평)
채무/소유자	고OO / 고OO
채권자	서OOOOOOOOO외 1명

김성훈 대표이사: 010-2371-3237; 공장, 상가건물, NPL물건 전문
NPL, 유치권,법정지상권, 빌딩, 공장, 토지

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 제주지방법원((전화:064-729-2156))입니다.
입찰일은 2025-07-08입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 스탠다드차타드은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

이 사건번호로 2개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 2번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

중복경매 사건입니다.
경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(151,972,602원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(중복 2025타경1178,)이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 4월 22일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 438일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 438일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 2019. 12. 27. 근저당권 (목록5) 2023. 2. 27. 근저당권 설정 (목록6) 2023. 4. 18. 근저당권 (목록7))

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리: 해당사항없음

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 매각에서 제외되는 제시외 건물이 소재하며, 이로 인한 법정지상권 성립 여부는 불분명함.

-일괄매각 -목록7. 토지 및 인접해 있는 '태흥리 2008번지(지목:도로)' 양 지상에 소유권 미상의 제시외 건물[조적조 슬레이트지붕 단층주 택 약 52㎡(감정평가서 건물개황도 'ㄷ' 부분)] 및 목록7. 토지 지상에 제시외 건물[판넬조등 판넬지붕 단층보일러실 약 3㎡(감 정평가서 건물개황도 'ㄹ'부분)]은 매각에서 제외. -목록7. 토지는 공부상 지목은 전이나 현황은 주택 등의 부지로 이용중임. -목록5. 토지 일부 지상에 건축자재가 야적되어 있으며, 매각에서 제외되는 이동식 컨테이너 2동 및 파이프조 차광막지붕 단층 창고가 소재함.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-04-17	경매접수
~5일	2024-04-22	경매개시결정
~443일		배당요구종기일
~447일	2025-07-08	100%	954,984,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	태흥리 1249-1	대	1252 ㎡ (378.73평)
토지	태흥리 1282-6	전	139 ㎡ (42.05평)
건물	태흥리 1249-1	단층 창고시설 경량철골구조	97.5 ㎡ (29.49평)
제시외 건물	태흥리 1282-6	주택	52 ㎡ (15.73평)	제외
제시외 건물	태흥리 1282-6	보일러실 등	3 ㎡ (0.91평)	제외
기호(1-4) : 제주특별자치도 서귀포시 태흥리 소재 "태흥1리입구교차로" 북서측 인근에 위치/제1종일반주거지역/자연녹지지역/버스정류장/차량접근이 가능/철골트러스지붕 더보기 감정평가 요항표 닫기 1) 위치 및 주위환경=기호(1-4) : 본건은 제주특별자치도 서귀포시 태흥리 소재 "태흥1리입구교차로" 북서측 인근에 위치하며 주위는 과수원 등이 주를 이루며 일부 주택 등이 소재하는 지역으로서 제반 입지여건은 보통임. 기호(5,7) : 본건은 제주특별자치도 서귀포시 태흥리 소재 "태흥1리입구교차로" 남측 인근에 위치하며 주위는 주택, 과수원, 창고 등이 소재하는 지역으로서 제반 입지여건은 보통임. 2) 교통상황=기호(1-4) : 본건 및 본건 인근까지 차량접근이 가능하나 버스정류장 등이 다소 원거리에 소재하여 전반적인 교통여건은 보통임. 기호(5,7) : 본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재하여 전반적인 교통여건은 보통임. 3) 형태 및 이용상태=기호(1-3) : 공히 부정형의 평지로서 과수원 등으로 이용중임. 기호(4) : 사다리형의 평지로서 진입로 등으로 이용중임. 기호(5) : 부정형의 평지로서 창고시설 부지 등으로 이용중임. 기호(7) : 부정형의 평지로서 주택 부지, 현황 도로 등으로 이용중임. 4) 인접 도로상태=기호(1,2) : 지적상 맹지임. 기호(3) : 본건 기호(4)를 통하여 북동측 공도로 진출입함. 기호(5) : 본건 북동측으로 소로에 접함. 기호(7) : 본건 북동측, 북서측으로 각각 소로와 세로에 2면이 접함. 5) 토지이용계획 및 제한상태=기호(1,2,3,4) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2023.10.20.고시(전부제한)), 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)임. 기호(5,7) : 제1종일반주거지역, 고도지구(15M이하), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(2023.10.20.고시(전부제한)), 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)임. 6) 제시목록 외의 물건=감정평가명세표, 지적 및 건물개황도 등 참조하시기 바람. 7) 공부와의 차이=기호(4) : 공부상 지목은 과수원이나 현황은 진입로 등임. 기호(7) : 공부상 지목은 전이나 현황은 주택 등의 부지로 이용중임. 8) 기타참고사항(임대관례 및 기타)=1) 임대관계는 미상임. 2) 본건 기호(1-3) 토지상의 비닐하우스내에는 소유권 미상의 수목(감귤나무 등)이 소재하는바, 규격, 식재상황, 관리상태, 표준적인 재식주수 등을 고려하여 수목을 토지에 포함하여 평가하였음. 수목을 제외한 토지평가액을 감정평가명세표에 별도로 기재하였는바, 경매 진행시 참고하시기 바람. 3) 본건 기호(1,3) 토지상에는 소유권 미상의 제시외건물 기호㉠(일반건축물대장 : 있음, 등기사항전부증명서 : 없음)이 소재하는바, 일반건축물대장상의 구조, 면적, 사용승인일 및 현황 등을 종합적으로 참작하여 별도 평가하여 감정평가명세표에 기재하였으니, 경매 진행시 소유권 확인 및 일괄 경매 여부를 판단하시기 바람. 4) 본건 기호(1-3) 토지상에는 소유권 미상의 제시외물건 기호㉡(비닐하우스, 약 2,300㎡)이 소재하는바, 면적을 개략적으로 실측하고, 구조, 사용자재, 시공정도 및 관리상태 등을 종합적으로 참작하여 별도 평가하여 감정평가명세표상 기재하였으니, 경매 진행시 소유권 확인 및 일괄 경매 여부를 판단하시기 바람. 5) 본건 기호(4) 토지는 공부상 지목이 ‘과수원’이나 토지 현황, 주위 토지와의 관계, 최유효이용 등에 비추어 진입로 등으로 판단되는바, 평가시 이를 고려하였음. 6) 기호(5) 토지상에는 후첨 지적개황도 및 사진용지와 같이 컨테이너 2개동이 소재하나, 이동이 용이한 것으로 판단되어 평가외하였으므로 경매 진행시 참고하시기 바람. 7) 본건 기호(7) 토지와 인접한 ‘태흥리 2008번지(지목:도로)’상에는 소유권 미상의 제시외물건 기호㉢(일반건축물대장 : 없음, 등기사항전부증명서 : 없음)이 소재하는바, 면적을 개략적으로 실측하고, 구조, 사용자재, 시공정도 및 관리상태 등을 종합적으로 참작하여 별도 평가하여 감정평가명세표상 기재하였으니, 경매 진행시 소유권 확인 및 일괄 경매 여부를 판단하시기 바람. 8) 본건 기호(7) 토지상에는 소유권 미상의 제시외물건 기호㉣(일반건축물대장 : 없음, 등기사항전부증명서 : 없음)이 소재하는바, 면적을 개략적으로 실측하고, 구조, 사용자재, 시공정도 및 관리상태 등을 종합적으로 참작하여 별도 평가하여 감정평가명세표상 기재하였으니, 경매 진행시 소유권 확인 및 일괄 경매 여부를 판단하시기 바람. 9) 본건 기호(7) 토지는 후첨 지적개황도와 같이 일부가 현황 도로로 이용중인바, 이를 감안하여 평가하였음. 10) 본건 토지의 평가는 평가목적 등을 고려하여 제시외건물에 구애됨이 없이 토지를 평가하였으며, 제시외건물이 경매 대상에서 제외되어 해당 토지가 소유권 행사를 제한받는 경우의 토지평가액을 감정평가명세표상에 별도로 기재하였음. 제시외건물의 위치 및 경계는 지적개황도에 개략적으로 도시하였으나, 정확한 위치 및 경계 확인은 측량 등이 필요할 것으로 판단되는바, 경매 진행시 참고하시기 바람. 1) 건물의 구조=기호(6) 경량철골구조 철골트러스지붕 단층 건물로서, 외벽 : 판넬 등, 내벽 : 판넬 등, 바닥 : 에폭시 등, 창호 : 샷시창호 등임. 2) 이용상태=창고, 사무실, 화장실 등임. 3) 설비내역=기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비 등 되어있음. 4) 부합물 및 종물=감정평가명세표, 지적 및 건물개황도 등 참조하시기 바람. 5) 공부와의 차이=없음. 6) 기타참고사항(임대관례 및 기타)=임대관계는 미상임. 닫기
참고 사항	일괄매각. - 소재지1.(태흥리 1690-2) 과수원(지상에 파이프조 비닐하우스가 시설되어 있음) - 소재지2.(태흥리 1690-3) 과수원(지상에 파이프조 비닐하우스가 시설되어 있음) - 소재지3.(태흥리 1690-8) 과수원(지상에 파이프조 비닐하우스가 시설되어 있음) * 소재지1, 3. 양지상에 제시외 건물(건축물대장상 소유자: 김두삼) ㄱ.잡석조 스레트지붕 단층 창고 건립되어 있음 - 소재지4.(태흥리 1690-10) 과수원(진입로로 이용중임) * 소재지1 ~ 소재지4. 토지는 지적 경계 구분없이 일단의 형태임 - 소재지5.(태흥리 1249-1) 대지(일부 지상에 건축자재가 야적되어 있음) 소재지5. 지상에 제시외 건물 ㄴ.파이프조 차광막지붕 단층 창고 건립되어 있으며, 이동이 용이한 철재컨테이너 2동이 있음 - 소재지6.(태흥리 1249-1) 지상 제시건물 경량철골구조 철골트러스지붕 단층 창고시설 건립되어 있음 - 소재지7.(태흥리 1282-6) 전(도로에 인접하여 인도로 이용중임) 소재지7. 지상에 인접해 있는 도로명주소 태흥중동로 19, 단독주택이 본건 토지에 침범되어 있는 것으로 보여지나 정확한 사항은 지적 경계 측량을 요함

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2019년11월29일	소유권 고OO		소멸
2	2019년12월27일	근저당권 서OOOO	588,000,000	소멸기준
3	2019년12월27일	지상권 서OOOO		소멸
4	2023년4월18일	근저당권 김OO	480,000,000	소멸
5	2024년4월22일	강제경매 (OOOO		소멸
6	2025년4월17일	임의경매 서OOOO		소멸

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2023년2월27일	소유권 고OO		소멸
2	2023년2월27일	근저당권 서OOOO	588,000,000	소멸기준
3	2023년4월18일	근저당권 김OO	480,000,000	소멸
4	2024년4월22일	강제경매 (OOOO		소멸
5	2025년4월17일	임의경매 서OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: )

조사된 임차내역이 없습니다.

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	제주지방법원 (632-23)제주특별자치도 제주시 남광북5길 3 (이도2동) 대표 : 064)729-2000 관할지역 : 제주시, 서귀포시
등기소	제주지방법원 본원 서귀포등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(064)762-1039, 제주특별자치도 서귀포시 일주동로 8690(서홍동 441-15))
세무서	제주세무서 (대표:064-720-52, 팩스:064-724-1107, 제주특별자치도 제주시 청사로 59 (도남동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	0건	0원 0원	0% 0회
6개월	0건	0원 0원	0% 0회
12개월	0건	0원 0원	0% 0회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.