감정가	2,550,942,000 원
최저가	(100%) 2,550,942,000 원
보증금	(10%) 255,094,200 원
청구액	410,831,050 원

제주특별자치도 제주시 도남동 1174

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사건번호	2024타경10008
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지매각
매각기일	2025.11.25(화) 10:00 입찰 1일전
토지면적	3,815.00㎡(1,154.04 평)
건물면적
채무/소유자	문OO / 문OO
채권자	홍OOOOO OOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2024 타경 10008

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 제주지방법원((전화:064-729-2250))입니다.
입찰일은 2025-11-25입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 LL01 입니다.
이 법원에는 제주이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 2,550,942,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 410,831,050원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 9월 10일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 440일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 440일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 2023. 2. 24. 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리: 해당사항 없음

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 목록 2 지상 분묘에 대한 분묘기지권 성립 여부가 불분명함

- 일괄매각 - 목록 1 토지는 공부상 지목이 임야이나 현황은 자연초지 상태이고 일부 지상에 잡목 등이 소재함 - 목록 2 토지는 공부상 지목이 임야이나 현황은 자연림 상태임 - 목록 3 토지는 공부상 지목이 임야이나 현황은 자연림 상태임 - 목록 2 토지는 지적상 맹지이나 목록 1 토지를 통하여 진출입이 가능함 - 목록 3 토지는 지적상 맹지이나 북측 진출입로(지목: 구거)에 접함 - 목록 1, 3 토지는 하천법상 소하천구역에 저촉됨 - 본건 지상에 소재하는 수목 등은 토지에 포함하여 평가함 - 목록 2 지상에 소유자 미상의 제시외 분묘 1기가 소재함 - 목록 1, 3 토지는 아래와 같이 건축허가를 받은 상태로서 구체적인 허가사항 및 관련 인허가의 존속, 승계가능성 여부 등은 해당 관청의 재확인 요함 (허가신고번호: 2023-건축과-신축허가-122, 허가/신고일: 2023-05-23, 대지면적: 3,180㎡, 건축면적: 296.4㎡, 연면적: 296.4㎡, 주용도: 제2종근린생활시설, 기타용도: 사무소)

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-09-04	경매접수
~6일	2024-09-10	경매개시결정
~98일	2024-12-11	배당요구종기일
~293일	2025-06-24	80%	2,048,823,000	변경
~447일	2025-11-25	100%	2,550,942,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	도남동 1174	임야	1841 ㎡ (556.90평)
	도남동 1177	임야	635 ㎡ (192.09평)
	도남동 1178	임야	1339 ㎡ (405.05평)
1) 위치/생산녹지지역/보전산지/차량접근이 가능 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 제주특별자치도 제주시 오라이동 소재 ‘한라도서관’ 북동측 근거리에 위치하는 부동산으로서, 주위는 전 및 과수원, 점포 등으로 이루어진 지역임. 2)교통상황 기호1,3) 공히 본건까지 차량접근이 가능하며, 제반교통사항은 보통시 됨. 기호2) 본건까지 차량접근이 어려우며, 제반교통사항은 불편시 됨. 3)형태 및 이용상태 기호1) 인접필지 대비 저지인 부정형의 토지로서, 토지임야 상태임. 기호2) 인접필지 대비 완경사 부정형의 토지로서, 자연림 상태임. 기호3) 인접필지 대비 완경사 부정형의 토지로서, 자연림 및 일부 토지임야 상태임. 4)인접 도로상태 기호1) 남측으로 노폭 약 35M내외의 아스콘포장도로에 접함. 기호2) 지적상 맹지이나 기호1(도남동1774)를 경유하여 진출입이 가능함. 기호3) 지적상 맹지이나, 북측으로 폭 약 4m내외의 진출입로(지목:구거)에 접함. 5)토지이용계획 및 제한상태 기호1)생산녹지지역 , 자연경관지구 , 대로1류(폭 35m-40m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 공익용산지<산지관리법>, 보전산지<산지관리법>, 소하천구역(병문천지류1_소하천구역)<소하천정비법>, 공장설립제한지역<수도법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법> 기호2) 생산녹지지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 공장설립제한지역<수도법> 기호3) 생산녹지지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 소하천구역(병문천지류1_소하천구역)<소하천정비법>, 공장설립제한지역<수도법> 6)제시목록 외의 물건 없음. 7)공부와의 차이 없음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) - 임대관계: 미상임. - 기타: 없음. 닫기
참고 사항	일괄매각 소재지1(도남동 1174)임야(자연초지 상태이며, 일부 지상에 잡목등이 소재함) 소재지2(도남동 1177)임야(자연림 상태이며, 일부 지상에 제시외 분묘 1기가 소재함) 소재지3(도남동 1178)임야(자연림 상태임)

국토부실거래가 제주특별자치도 제주시 도남동

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
25.11.03	대	제1종일반주거	12m미만	319.6	56,000
25.08.27	전	제1종일반주거	25m이상	532.78	112,700	지분
25.07.23	전	자연녹지	8m미만	3206	565,300
25.07.23	전	자연녹지	8m미만	939	50,000
25.07.23	도로	자연녹지	-	167	9,700
25.07.22	과수원	자연녹지	12m미만	94.37	4,500	지분
25.07.22	과수원	자연녹지	8m미만	760	73,500
25.04.28	대	제1종일반주거	25m미만	347.9	99,000
25.04.24	대	제2종일반주거	12m미만	9.96	100	지분
25.04.11	대	제1종일반주거	25m미만	329	60,200
25.03.18	전	준주거	-	43	4,297
25.03.18	전	준주거	-	397	39,670
25.03.18	전	준주거	25m미만	941	94,033
25.03.11	도로	제2종일반주거	-	18.78	10	지분
25.02.28	과수원	자연녹지	8m미만	692	100,665
25.02.28	과수원	자연녹지	25m이상	197	44,473
25.02.28	과수원	자연녹지	8m미만	556	64,862
25.02.10	전	자연녹지	-	43	4,297
25.02.10	전	준주거	25m미만	941	94,033
25.02.10	전	자연녹지	-	397	39,670
25.01.15	대	준주거	-	80	33,517
25.01.07	묘지	자연녹지	-	112	300
24.09.13	과수원	자연녹지	-	292	8,351
24.09.13	과수원	자연녹지	-	1220	66,551
24.09.13	과수원	자연녹지	-	884	48,222
24.09.13	과수원	자연녹지	8m미만	1687	96,075
24.09.13	과수원	자연녹지	8m미만	1907	105,743
24.09.13	과수원	자연녹지	-	783	22,394
24.09.13	과수원	자연녹지	-	275	7,865
24.09.13	과수원	자연녹지	25m이상	351	19,287
24.09.13	과수원	자연녹지	25m이상	46	2,528
24.09.13	과수원	자연녹지	-	676	19,942
24.09.13	전	자연녹지	-	1813	98,899
24.09.11	대	제1종일반주거	25m미만	321.6	56,000
24.08.27	도로	제2종일반주거	-	18.78	10	지분
24.08.10	대	제2종일반주거	12m미만	573	75,000
24.05.24	대	제2종일반주거	12m미만	90.76	15,000	지분
24.04.26	묘지	생산녹지	-	231	10,000
24.04.04	전	생산녹지	8m미만	661	35,000
24.04.04	전	생산녹지	8m미만	661	35,000
24.04.03	대	제1종일반주거	12m미만	322.9	77,000
24.03.04	과수원	자연녹지	8m미만	116	5,000

☞ 더보기

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2014년2월26일	소유권 문OO		소멸
2	2023년2월24일	근저당권 대OOOO	1,500,000,000	소멸기준
3	2023년2월24일	지상권 대OOOO		소멸
4	2023년5월17일	근저당권 홍OOOO	480,000,000	소멸
5	2024년9월10일	임의경매 홍OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2024-12-11)

조사된 임차내역이 없습니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	제주지방법원 (632-23)제주특별자치도 제주시 남광북5길 3 (이도2동) 대표 : 064)729-2000 관할지역 : 제주시, 서귀포시
등기소	제주지방법원 본원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(064)753-0102, 제주특별자치도 제주시 남광북5길 3 (이도2동 950-1))
세무서	제주세무서 (대표:064-720-52, 팩스:064-724-1107, 제주특별자치도 제주시 청사로 59 (도남동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	39건	1,494,438,849원 771,185,769원	44% 2.9회
6개월	62건	1,132,141,143원 585,503,189원	49% 2.7회
12개월	87건	932,023,380원 468,588,806원	49% 2.7회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.