감정가	2,514,871,840 원
최저가	(80%) 2,011,897,000 원
보증금	(10%) 201,189,700 원
청구액	580,000,000 원

경기도 안양시 만안구 안양동 232-7

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사건번호	2024타경291
중복사건	중복 2024타경101552,
경매종류	부동산강제경매
매각대상	토지 및 건물일괄매각
매각기일	2026.01.27(화) 10:00 입찰 45일전
토지면적	471.00㎡(142.48 평)
건물면적	285.67㎡(86.41 평)
채무/소유자	윤OO / 윤OO
채권자	이OO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2024 타경 291

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 수원지방법원 안양지원((전화:031) 8086-1281))입니다.
입찰일은 2026-01-27입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 CC06 입니다.
이 법원에는 안양이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

공장등록(변경,설립) 가능한 지 확인이 필요합니다.
산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따라, 건물면적이 500제곱미터 이상인 공장의 신설,변경, 업종변경하려는 자는 시군구청장의 승인을 받아야 합니다. 이를 '공장등록' 또는 '공장(변경)설립'이라고 합니다. 수도권정비계획법 및 시행령에 따라, 과밀억제권역에서의 공장등록(공장설립)은 지식산업, 도시형공장,참단산업공장 등에 한하여 제한적으로 가능합니다. 국토의계획및이용에 관한 법률 및 시행령에 따라, 공업지역,계획관리지역을 제외한 생산,보전관리지역, 자연,생산,보전녹지지역, 농림지역, 주거지역 등에서는 공장등록이 매우 제한적으로 가능합니다. 입찰 전에 반드시 해당관청에 업종제한이 있는지 여부를 확인하시기 바랍니다.

중복경매 사건입니다.
경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(580,000,000원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(중복 2024타경101552,)이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 2월 16일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 666일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 666일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

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주의사항 (최선순위 설정일: 2021.04.07. 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

1. 목록 1의 지목은 전이나 현황은 공장용지임(감정평가서 참조) . 2. 안양시 만안구로부터의 사실조회 회신 결과, 해당 토지는 현황상 주용도가 공장용지인 농지이고, 모든 농지는 타용도 사용 시 전용협의 또는 전용허가를 전제하나 이건 토지는 준공 이후 지목을 임의로 변경하지 않았거나 혹은 농지전용을 받지 않아 변경하지 못하였을 두 가지 가능성이 존재하므로 불법형질변경 여부에 대하여 확인 불가함. 이와 관련하여 농지에 불법으로 형질이 변경되었거나 불법건축물이 있는 경우 불법 필지에 대한 복구가 필요하며 현 상태에 서는 농지취득자격증명을 발급할 수 없다고 하므로 농지취득자격증명원은 필요없어 보이나 향후 원상복구 또는 행정소송 등을 고려하여 관련 경매 물건 소재지 관서에 자세히 문의 후 입찰바람. 3. 일괄매각. 제시외 포함. 4. 주식회사 한성종합건설이 2025.10.13. 유치권신고(공사대금 555,000,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함. 5. 채권자 엠씨아이대부 주식회사가 2025. 11. 7. 위 유치권신고에 대한 유치권배제신청서를 제출함.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-02-06	경매접수
~10일	2024-02-16	경매개시결정
~84일	2024-04-30	배당요구종기일
~497일	2025-06-17	98%	2,471,292,880	변경
~574일	2025-09-02	100%	2,504,371,840	유찰
~616일	2025-10-14	80%	2,003,497,000	유찰
~644일	2025-11-11	64%	1,602,798,000	변경
~672일	2025-12-09	100%	2,514,871,840	유찰
~721일	2026-01-27	80%	2,011,897,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	안양동 232-7	전	471 ㎡ (142.48평)
건물	안양동 232-7	1층 공장 철근콘크리트조	153.26 ㎡ (46.36평)
	안양동 232-7	2층 공장 철근콘크리트조	88.27 ㎡ (26.70평)
	안양동 232-7	지층 대피소 철근콘크리트조	44.135 ㎡ (13.35평)
제시외 건물	안양동 232-7	작업장	약 210 ㎡ (0.00평)	포함
	안양동 232-7	창고	약 31.6 ㎡ (0.00평)	포함
	안양동 232-7	사무실 등	약 62.4 ㎡ (0.00평)	포함
	안양동 232-7	계단실 등	약 12 ㎡ (0.00평)	포함
	안양동 232-7	사무실	약 24 ㎡ (0.00평)	포함
	안양동 232-7	기계기구	㎡	포함
1) 위치/도시지역/일반공업지역/자연녹지지역/지하철/판넬지붕/철근콘크리트조/슬래브지붕/철골조 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 지하철 1호선 ‘명학역’ 북측 인근에 위치하는 토지 건물로 주위는 공장, 창고, 상업시설 등이 혼재하는 지대로 주위환경은 보통시됩니다. 2)교통상황 본건까지 차량출입이 용이하고 인근에 시내버스 및 지하철 1호선 명학역이 소재하여 대중교통상황은 양호합니다. 3)형태 및 이용상태 본건은 대체로 세장형 평지로 공장부지로 이용중입니다. 4)인접 도로상태 본건은 북동측으로 노폭 약 15미터의 왕복 2차선 아스팔트 도로와 접합니다. 5)토지이용계획 및 제한상태 도시지역, 일반공업지역, 자연녹지지역, 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(국가철도공단에 문의 바람)<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>입니다. 6)제시목록 외의 물건 제시 외 건축물로 5개동((ㄱ)파이프조 및 경량철골조 판넬 및 천막지붕 1층 소재 작업장 약 210㎡, (ㄴ)판넬조 및 벽체이용 아크릴지붕 1층 소재 창고 약 31.6㎡, (ㄷ)판넬조 및 판넬지붕 2층 소재 사무실 연장 약 62.4㎡, (ㄹ)철근콘크리트조 슬래브지붕옥탑소재 계단실 등 약 12㎡, (ㅁ)조립식 판넬조 판넬지붕 옥탑소재 사무실 약 24㎡)이 있습니다. 7)공부와의 차이 지목은 전이나 현황은 공장용지입니다. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계는 미상입니다. 1)건물의 구조 기호(2)는 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물로 외 벽: 드라이비트 및 물탈 위 페인트 마감 내 벽: 물탈 위 페인트 마감, 벽지 및 타일 등 마감 창 호: 샷시 창호입니다. 2)이용상태 기호(2)는 공장 및 사무실로 이용중이며 사용승인일은 1989.07. 입니다. 3)설비내역 전기설비, 위생설비, 급배수설비 등이 되어 있습니다. 4)부합물 및 종물 없습니다. 5)공부와의 차이 없습니다. 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계는 미상입니다. 닫기
참고 사항	1. 목록 1의 지목은 전이나 현황은 공장용지임(감정평가서 참조) . 2. 안양시 만안구로부터의 사실조회 회신 결과, 해당 토지는 현황상 주용도가 공장용지인 농지이고, 모든 농지는 타용도 사용시 전용협의 또는 전용허가를 전제하나 이건 토지는 준공 이후 지목을 임의로 변경하지 않았거나 혹은 농지전용을 받지 않아 변경하지 못하였을 두 가지 가능성이 존재하므로 불법형질변경 여부에 대하여 확인 불가함. 이와 관련하여 농지에 불법으로 형질이 변경되었거나 불법건축물이 있는 경우 불법 필지에 대한 복구가 필요하며 현 상태에서는 농지취득자격증명을 발급할 수 없다고 하므로 농지취득자격증명원은 필요없어 보이나 향후 원상복구 또는 행정소송 등을 고려하여 관련 경매 물건 소재지 관서에 자세히 문의 후 입찰바람. 3. 일괄매각. 제시외 포함. 4. 주식회사 한성종합건설이 2025.10.13. 유치권신고(공사대금 555,000,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함. 5. 채권자 엠씨아이대부 주식회사가 2025. 11. 7. 위 유치권신고에 대한 유치권배제신청서를 제출함. 1. 본 건물 2층 외벽에는 `주식회사 원일유압` 이라는 상호가 페인트로 표식되어 있어(사진 참조), 주변인에게 문의한바, 원일유압은 소유자의 남편이 운영하는 회사로 알고 있다고 함. 2. 소유자의 남편이 본 건물 관리인이라고 하여, 1차 현황 조사시에 통화를 하였는데, 지금 지방에 내려와 있어 2층 임차인이 누구인지 잘 모르겠다고 하면서 다음에 오라고 함

건축물현황

소재지

경기도 안양시 만안구 안양동 232-7번지

대지면적

연면적

285.665㎡
(86.57평)

건축면적

용적률산정
연면적

건폐율

용적률

지상층수

2층

지하층수

1층

주용도

공장

구조

철근콘크리트구조

착공일자

사용승인일자

1989.07.04

건축물층별현황 [보기]

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2017년12월28일	소유권 윤OO		소멸
2	2021년4월7일	근저당권 엠OOOO	1,698,000,000	소멸기준
3	2023년11월3일	가등기 김OO		소멸
4	2023년11월3일	근저당권 김OO	396,000,000	소멸
5	2024년2월16일	강제경매 이OO		소멸
6	2024년2월27일	임의경매 김OO		소멸

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2017년12월28일	소유권 윤OO		소멸
2	2021년4월7일	근저당권 엠OOOO	1,698,000,000	소멸기준
3	2023년11월3일	가등기 김OO		소멸
4	2023년11월3일	근저당권 김OO	396,000,000	소멸
5	2024년2월16일	강제경매 이OO		소멸
6	2024년2월27일	임의경매 김OO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2024-04-30)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
에OOOOOOOOOO	2층165㎡	20,000,000 [월]300,000	X
에OOOOOOOOOO	2022.11.23 미상		2022.11.30.~2024.11.30.
이OO	일부(1층전부및토지천막부분)	120,000,000 [월]2,600,000	X
이OO	2021.05.28. 2021.05.28.	2024.4.23.	2021.06.01.~2025.05.31.
주OOOOOOO	미상	미상 [월]미상
주OOOOOOO	미상 미상		미상
최OO	2층33㎡	1,000,000 [월]500,000	X
최OO	2024.01.12 미상		2024.01.12.~2026.01.11.
비고 (매각물건 명세서)	이기오:월세 금2,300,000원으로 1차 계약하였고, 2차 계약시 2,600,000원으로 증액하였으나 증액분에 대한 확정일자 등 없음.

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	수원지방법원 안양지원 (140-54)경기도 안양시 동안구 관평로 212번길 70 (관양동) 대표 : 031)8086-1114, 야간 : 031)8086-1380 관할지역 : 안양시, 군포시, 의왕시, 과천시
등기소	수원지방법원 안양지원 안양등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(031)8086-4599, 경기도 안양시 동안구 관평로212번길 69 (관양동 1588-18))
세무서	안양세무서 (대표:031-467-12, 팩스:031-467-1300, 경기도 안양시 만안구 냉천로 83 (안양동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	0건	0원 0원	0% 0회
6개월	0건	0원 0원	0% 0회
12개월	4건	528,915,750원 357,692,500원	69% 2.5회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.