감정가	426,432,000 원
최저가	(34%) 146,266,000 원
보증금	(10%) 14,626,600 원
청구액	963,000,000 원

제주특별자치도 서귀포시 하예동 1385

사진더보기 PC버전

사건번호	2024타경22025
중복사건	병합 2024타경23813,2024타경8340,
경매종류	부동산강제경매
매각대상	토지매각
매각기일	2025.12.23(화) 10:00 입찰 11일전
토지면적	2,019.00㎡(610.75 평)
건물면적
채무/소유자	정OO / 정OO외 1명
채권자	양OO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2024 타경 22025

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 제주지방법원((전화:064-729-2152))입니다.
입찰일은 2025-12-23입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 LL01 입니다.
이 법원에는 제주이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

이 사건번호로 3개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 3번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 2월 15일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 666일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 666일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
실속 있게 핵심만 담은 권리분석 서비스!! (권리분석 + 시세조사 + 낙찰가 산정 + 입찰표 작성방법 까지)
최대 전체 컨설팅 비용의 10% 수준 !!

주의사항 (최선순위 설정일: (목록5.) 2011. 6. 24. 근저당권 설정 (목록6,7.) 2024. 2. 15. 강제경매개시결정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리: 해당사항없음

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: - 목록6.7. 각 지상에 매각에서 제외되는 제시외 건물 있음, 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립여부는 불분명함.

- 일괄매각 - 특별매각조건, 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함) [아울러 농지법 개정으로 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도 록 되어 있으므로 입찰전에 미리 해당 행정관서에 농지취득자격증명의 신청도 가능함을 알려드립니다.] - 목록5,7. 지상에 소재하는 제시외 철파이프조 비닐하우스 시설물은 매각 제외 - 목록6,7. 지상에 매각에서 제외되는 제시외 건물 있음.[감정평가서 지적 및 건물개황도, 감정평가명세표 (0): 시멘트블럭조 스 레트지붕 단층 창고 약 49.5㎡, (ㅈ): 시멘트블럭조 슬래브지붕 단층 수조 약 4.8㎡, (ㅊ) 시멘트블럭조 스레트지붕 단층 기계 실 약 4.1㎡, (ㅋ) 철근콘크리트조 빗물저수조 약 50톤 부분 참조], 제시외 건물을 위한 법정지상권성립여부는 불분명 - 목록5,7. 지상에 소재하는 과수목 포함 평가임

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-02-06	경매접수
~9일	2024-02-15	경매개시결정
~675일		배당요구종기일
~497일	2025-06-17	100%	426,432,000	유찰
~539일	2025-07-29	70%	298,502,000	유찰
~574일	2025-09-02	49%	208,951,000	유찰
~616일	2025-10-14	34%	146,266,000	매각
낙찰가 150,100,000 (35%)
~661일	2025-11-28	미납
~686일	2025-12-23	34%	146,266,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	하예동 1385	전	1205 ㎡ (364.51평)
	하예동 1422-3	전	73 ㎡ (22.08평)
	하예동 1426-1	전	741 ㎡ (224.15평)
제시외 건물	하예동 1385	비닐하우스	860 ㎡ (260.15평)	제외
	하예동 1422-3	창고	49.5 ㎡ (14.97평)	제외
	하예동 1422-3	수조	4.8 ㎡ (1.45평)	제외
	하예동 1426-1	기계실	4.1 ㎡ (1.24평)	제외
	하예동 1426-1	빗물저수조	50톤 ㎡ (15.13평)	제외
	하예동 1426-1	비닐하우스	600 ㎡ (181.50평)	제외
1) 위치/보전관리지역/계획관리지역/자연녹지지역/보전산지/노선버스정류장/노선버스 정류장 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건(기호 2, 3)은 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 감산리 소재 "안덕계곡삼거리" 남동측 원거리에 소재하며, 주위는 군산오름 내 임야지대임. 1)위치 및 주위환경 본건은 제주특별자치도 서귀포시 하예동 소재 하예하동마을회관 남측 인근에 위치하며, 주위 는 주로 단독주택으로 형성된 주거지대임. 1)위치 및 주위환경 본건(기호 4, 5, 6)은 제주특별자치도 서귀포시 하예동 소재 "하예포구" 북측 근거리에 위치 하며, 주위는 주로 과수원으로 형성된 마을 인근 농경지대임. 1)위치 및 주위환경 본건(기호 1)은 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 감산리 소재 "안덕계곡삼거리" 남측 원거리 에 위치하며, 주위는 과수원 등의 농경지 및 임야, 일부 펜션 등으로 형성된 마을 외곽 농경 지대임. 2)교통상황 본건까지 차량의 진입 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등, 전반적인 교통사정 은 양호함. 2)교통상황 본건까지 차량의 진출입 용이하고, 남측 및 동측 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 전 반적인 교통사정은 보통시 됨. 2)교통상황 본건까지 차량의 진출입 용이하고, 북동측 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등, 제반 교 통사정은 보통시 됨. 2)교통상황 본건은 오름내에 위치하여 차량의 진입이 불가한 등, 전반적인 교통사정은 열악함. 3)형태 및 이용상태 사다리형에 유사한 부정형의 동향 완경사지로서, 토지대장상 지목은 "전"이며, 대부분 감귤 목재배용 비닐하우스 및 창고, 관리사 등의 부지로 이용중임. 3)형태 및 이용상태 가로장방형(기호 2) 및 삼각형(기호 3)에 유사한 부정형의 급경사 및 일부 완경사지로서, 소 나무, 후박나무, 기타 활잡목이 자생하는 자연림 상태임. 3)형태 및 이용상태 각 토지 공히 부정형의 평지로서, 감귤목재배용 비닐하우스 및 부속시설, 창고 등의 부지로 이용중임. 3)형태 및 이용상태 사다리형에 유사한 부정형의 평지로서, 단독주택의 부지로 이용중임. 4)인접 도로상태 본건 서측으로 지적상 노폭 약 3-3.5m 내외의 콘크리트포장도로(하예동 1750-8, 1751-7)를 통하여 출입함. 4)인접 도로상태 각 토지 공히 지적상 맹지임. 4)인접 도로상태 본건 동측으로 지적상 노폭 약 5m 내외, 현황 노폭 약 3-4m 내외의 콘크리트 포장도로와 접 함. 4)인접 도로상태 본건 동측으로 지적 및 현황 노폭 약 6-7m 내외의 콘크리트 포장도로와 접함. 5)토지이용계획 및 제한상태 계획관리지역, 보전관리지역 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부 제한)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구2등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자 치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 경관보전지구3등급(2023-01-30)(저촉)<제 주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30) <제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전2등급(2023-01- 30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급 (2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심 의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법> 5)토지이용계획 및 제한상태 각 토지 공히 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 5)토지이용계획 및 제한상태 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(당포연대)<문화재보호법> (지적재조사지 구지정)임. 5)토지이용계획 및 제한상태 각 토지 공히 보전관리지역, 자연경관지구, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이 내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>, 보전산지 <산지관리법>, 경관보전지구1등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별 법>, 생태계보전지구4-1등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전2등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획 심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특 별법>, 초지<초지법>임. 6)제시목록 외의 물건 지상에 별첨 "지적개황도" 및 "건물개황도"와 같이 제시외건물이 소재함. 6)제시목록 외의 물건 본건 대부분의 지상에 비닐하우스 및 부대시설, 창고시설 등이 소재함. 6)제시목록 외의 물건 본건 지상에 제시외 건물인 창고 및 관리사, 비닐하우스 및 부대시설 등이 소재함. (별첨 지적개황도 참조) 6)제시목록 외의 물건 없음. 7)공부와의 차이 없음. 7)공부와의 차이 없음. 7)공부와의 차이 없음. 7)공부와의 차이 "기호 7" 토지의 의뢰목록상 면적은 "564㎡"이나, 토지대장상 2024.1.26.자로 지적재조사가 완료되어 "534.5㎡"로 변경되었음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계는 미상임. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계는 미상임. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 본건의 임대내역은 미상임. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계는 미상임. 닫기
참고 사항	- 일괄매각 - 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함) -소재지1.(감산리 675-1) 전(아래와 같은 제시외 건물이 소재함) · 제시외 건물 ㄱ.블록조 스레트지붕 단층 창고(건축물대장 상 정재찬 소유) ㄴ.경랑철골조 판넬위아스팔트슁글지붕 단층 관리사 ㄷ.판넬조 판넬지붕 단층 보일러실 ㄹ.경량철골조 판넬지붕 단층 비가림 ㅁ.파이프조 비닐하우스 시설물 등이 건립되어 있음 -소재지2.(감산리 676-1) 전 -소재지3.(창천리 1193) 임야(자연림) -소재지4.(창천리 1202) 임야(자연림) -소재지5.(창천리 1385) 전(아래와 같은 제시외 건물이 소재함) · 제시외 건물 ㅂ.파이프조 비닐하우스 시설물(내부에 밀감목이 식재되어 있음) -소재지6.(하예동 1422-3) 전 -소재지7.(하예동 1426-1) 전(아래와 같은 제시외 건물이 소재함) · 제시외 건물 ㅅ.블록조 스레트지붕 단층 창고(건축물대장 상 정재찬 소유) ㅇ.블록조 스레트지붕 단층 창고 ㅊ.파이프조 비닐하우스 시설물(내부에 밀감목이 식재되어 있음) 등이 건립되어 있고, 위 `ㅅ,ㅇ`은 소재지6. 지상에 일부가 침범된 것으로 보여지고 침범 여부 등 상세한 사항은 지적측량을 요함 -소재지8.(하예동 1751-5) 대지(아래와 같은 제시외 건물이 소재함) · 제시외 건물 ㅊ.블록조 및 잡석조 함석지붕 단층 주택 ㅋ.판넬조 판넬지붕 단층 욕실 ㅌ.블록조 함석지붕 단층 주방 ㅍ.블록조 슬래브지붕 단층 세탁실 ㅎ.잡석조 함석지붕 단층 창고 ㄱ-1.블록조 함석지붕 단층 주택(공실) ㄴ-1.블록조 판넬지붕 단층 창고 ㄷ-1.블록조 슬래브지붕 단층 변소 등이 건립되어 있고 건물의 구조, 면적 등 상세한 사항은 감정평가서 참조 *제시외 건물 `ㅊ,ㅎ.은 건축물대장 상 정화웅 소유로 보이나 동일성 여부 등 상세한 사항은 감정평가를 요함

국토부실거래가 제주특별자치도 서귀포시 하예동

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
25.11.26	묘지	자연녹지	-	43	1,000
25.11.26	묘지	보전녹지	-	50	1,000
25.11.13	임야	보전녹지	-	2295.6	10,400
25.11.13	묘지	자연녹지	-	36	450
25.11.13	묘지	자연녹지	-	66	450
25.11.10	과수원	자연녹지	25m미만	565	15,000
25.10.22	구거	자연녹지	-	67	1,300
25.10.01	과수원	자연녹지	-	1567	17,408
25.10.01	과수원	자연녹지	8m미만	1581	18,403
25.10.01	과수원	자연녹지	-	1633	18,673
25.10.01	과수원	자연녹지	-	1684	19,342
25.10.01	전	자연녹지	8m미만	2324	26,573
25.10.01	전	자연녹지	8m미만	313	3,600
25.09.09	임야	자연녹지	-	2816	25,560
25.07.22	전	자연녹지	-	87	7,600
25.05.07	전	제2종일반주거	-	1742	28,696
25.05.07	전	제2종일반주거	8m미만	1358	22,304
25.03.20	대	제2종일반주거	25m미만	405	32,500
25.03.18	과수원	제2종일반주거	8m미만	3765	327,524
25.01.21	전	자연녹지	-	218	1,650	지분
24.10.06	과수원	자연녹지	-	63	618
24.07.29	임야	자연녹지	8m미만	3747	50,850
24.06.17	전	자연녹지	8m미만	1277	9,200
24.06.17	전	자연녹지	8m미만	71	500	지분
24.05.03	대	제2종일반주거	8m미만	2082	126,000
24.05.02	대	보전녹지	8m미만	45	2,403	지분
24.05.02	대	보전녹지	8m미만	86.1	4,598	지분
24.05.02	대	보전녹지	8m미만	124.6	6,654	지분
24.03.25	묘지	자연녹지	-	33	1,800
24.03.04	전	자연녹지	8m미만	403	10,500

☞ 더보기

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	1991년3월29일	소유권 정OO		소멸
2	2011년6월24일	근저당권 중OOOO	260,000,000	소멸기준
3	2015년12월15일	근저당권 중OOOO	500,000,000	소멸
4	2024년2월15일	강제경매 양OO		소멸
5	2024년4월18일	가압류 중OOOO	144,787,394	소멸
6	2024년8월19일	임의경매 중OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: )

조사된 임차내역이 없습니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	제주지방법원 (632-23)제주특별자치도 제주시 남광북5길 3 (이도2동) 대표 : 064)729-2000 관할지역 : 제주시, 서귀포시
등기소	제주지방법원 본원 서귀포등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(064)762-1039, 제주특별자치도 서귀포시 일주동로 8690(서홍동 441-15))
세무서	제주세무서 (대표:064-720-52, 팩스:064-724-1107, 제주특별자치도 제주시 청사로 59 (도남동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	51건	734,983,841원 289,906,210원	44% 3회
6개월	80건	789,165,431원 326,811,763원	45% 2.9회
12개월	127건	759,645,124원 307,178,513원	44% 2.9회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.