감정가	3,463,391,000 원
최저가	(100%) 3,463,391,000 원
보증금	(10%) 346,339,100 원
청구액	120,000,000 원

경기도 화성시 우정읍 매바위로237번길 46-275 (1동)
경기도 화성시 우정읍 주곡리 161-486

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사건번호	2022타경65292
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지지분 및 건물전체매각
매각기일	2025.06.10(화) 10:00 입찰 5일전
토지면적	5,511.00㎡(1,667.08 평)
건물면적	1,968.80㎡(595.56 평)
채무/소유자	/
채권자

김성훈 대표이사: 010-2371-3237; 공장, 상가건물, NPL물건 전문
NPL, 유치권,법정지상권, 빌딩, 공장, 토지

여의주경매 김대표 조언 한 마디

지분경매 물건이 포함되어 있습니다
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 공유자는 공유자우선매수청구권리가 있습니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다
이 부동산에는 공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다. 낙찰자는 토지, 건물 뿐만 아니라 기계기구 소유권도 갖게 됩니다. 기계기구는 낙찰 후 바로 매각하여 현금화가 용이하고 취등록세도 감면받게 되어 일석이조의 효과를 얻을 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다
이 물건의 감정가격은 3,463,391,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 120,000,000원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받은 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

주의사항 (최선순위 설정일: 목록 1,2,4,5 : 2019.05.29. 근저당권 설정 목록 3,4 : 2020.12.03. 근 저당권)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

1. 일괄매각. 제시외 건물(강파이프조 천막지붕) 포함 2. 지상의 제시외 컨테이너구조물(숙소 등, 사무실 등, 사무실, 계단실 등), 쇠파이프조 천막지붕(쉼터, 창고), 쇠파이프조구조물(용도미상)은 각 매각에서 제외 3. 목록 4는 건물 외벽에 '진테크'라는 상호의 간판이 부착되어 있음 4. 목록 1,3,4 건물 내에 소유권이 불분명한 기계기구(천정형크레인)가 소재하고 있음 5. 진테크(나유리)가 2025. 5. 13. 유치권신고(호이스트 2개, 공장 안의 창고 1개, 공장 밖 창고 등 붙박이 시설비용 약 1억 500 만 원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2022-07-27	경매접수
~2일	2022-07-29	경매개시결정
~77일	2022-10-12	배당요구종기일
~1049일	2025-06-10	100%	3,463,391,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	주곡리 161-486	공장용지	5011 ㎡ (1,515.83평)
토지	주곡리 161-140	도로	500 ㎡ (151.25평)	1012분의 500 지분 전부
건물	주곡리 161-486	1층 공장 일반철골구조	470.4 ㎡ (142.30평)
	주곡리 161-486	1층 사무실 일반철골구조	123.2 ㎡ (37.27평)
	주곡리 161-486	2층 사무실 일반철골구조	123.2 ㎡ (37.27평)
	주곡리 161-486	1층 공장 일반철골구조	528 ㎡ (159.72평)
	주곡리 161-486	1층 공장 일반철골구조	528 ㎡ (159.72평)
제시외 건물	매바위로237번길 46-275	창고 등	196 ㎡ (59.29평)	포함
	매바위로237번길 46-275	숙소 등	24 ㎡ (7.26평)	제외
	매바위로237번길 46-275	숙소 등	44 ㎡ (13.31평)	제외
	매바위로237번길 46-275	사무실 등	18 ㎡ (5.45평)	제외
	매바위로237번길 46-275	사무실 등	12 ㎡ (3.63평)	제외
	매바위로237번길 46-275	사무실 등	22 ㎡ (6.66평)	제외
	매바위로237번길 46-275	쉼터 등	25 ㎡ (7.56평)	제외
	매바위로237번길 46-275	용도미상	36 ㎡ (10.89평)	제외
	매바위로237번길 46-275	창고	15 ㎡ (4.54평)	제외
	매바위로237번길 46-275	창고	15 ㎡ (4.54평)	제외
	매바위로237번길 46-275	창고	4 ㎡ (1.21평)	제외
1) 위치/버스정류장/차량접근이 가능 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 대상물건은 경기도 화성시 우정읍 주곡리 소재 "선창포구" 북동측 인근에 위치하며 주위는 창고 및 공장 등이 혼재된 지역으로서 제반 주위환경은 보통임. 2)교통상황 본건까지 차량접근이 가능하나 버스정류장과의 거리 등으로 보아 제반 대중교통사정은 불편시됨. 3)형태 및 이용상태 일련번호 5) 가장형 평지로서 공업용 건부지로 이용중임. 일련번호 6) 부정형 평지로서 "도로"로 이용중임. 4)인접 도로상태 일련번호 5) 남동측, 남서측 및 북서측으로 노폭 약8미터의 아스팔트포장도로와 접함. 일련번호 6) 본건이 노폭 약8미터의 아스팔트포장도로임. 5)토지이용계획 및 제한상태 "감정평가액의 산출근거 및 결정 의견Ⅰ의 2의 나.공법상 제한사항" 참조. 6)제시목록 외의 물건 후첨 ‘건물이용 및 임대개황도’ 참조. 7)공부와의 차이 없 음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계 미상임. 1)건물의 구조 일련번호 1),3),4) 일반철골구조 기타지붕 단층 건물로서, 내,외벽:판넬 등 마감. 창호:하이샷시창호임. 일련번호 2) 일반철골구조 기타지붕 2층 건물로서, 외벽:판넬 등 마감. 내벽:인테리어 등 마감. 창호:하이샷시창호임. 2)이용상태 일련번호 1),3),4) 공장으로 이용중임. 일련번호 2) 사무실로 이용중임. 3)설비내역 공히 위생설비 등 구비되어 있음. 4)부합물 및 종물 후첨 ‘건물이용 및 임대개황도’ 참조. 5)공부와의 차이 없 음. 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계 미상임. 닫기
참고 사항	1. 일괄매각. 제시외 건물(강파이프조 천막지붕) 포함 2. 지상의 제시외 컨테이너구조물(숙소 등, 사무실 등, 사무실, 계단실 등), 쇠파이프조 천막지붕(쉼터, 창고), 쇠파이프조구조물(용도미상)은 각 매각에서 제외 3. 목록 4는 건물 외벽에 '진테크'라는 상호의 간판이 부착되어 있음 4. 목록 1,3,4 건물 내에 소유권이 불분명한 기계기구(천정형크레인)가 소재하고 있음 5. 진테크(나유리)가 2025. 5. 13. 유치권신고(호이스트 2개, 공장 안의 창고 1개, 공장 밖 창고 등 붙박이 시설비용 약 1억 500만 원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함 - 목록 1~4. 는 건물 외벽에 `동` 표시가 없으나, 주출입구 쪽에서 가장 우측이 `2동` 이며, 위 `2동` 을 기점으로 좌측으로 `1동`, `4동`, `3동` 순서로 배치되어 있는 것으로 보임(건축물현황도 참조) - 목록1. 은 건물외벽에 (주)조선냉동시스템 이라는 상호의 간판이 부착되어 있으며, 목록1 앞면 좌측에 제시외 천막이 설치되어 있음. - 목록2. 는 2층 건물로, 1층 2층 모두 사무실로 사용하고 있음 - 목록3. 은 건물 외벽에 간판이 설치되어 있지 않았으며, 폐문상태로 내부를 확인할 수 없으나, 외관상 공부의 내용과 일치하는 것으로 보임 - 목록4. 는 건물 외벽에 `진테크`라는 상호의 간판이 부착되어 있으며, 목록4. 앞면 우측에 제시외 컨테이너 3개동(1층 2개동, 2층 1개동)이 2층으로 쌓여 있는데, 사무실로 사용하고 있는 것으로 보임 - 목록5. 는 목록 1~4 건물의 대지로 이용중인 것으로 보임 - 목록6. 은 본건 부동산 앞쪽으로 지나는 진입도로인 것으로 보임 - 본건 부동산의 주출입구 우측에 기숙사로 보이는 제시외 건물 2개동이 있음

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2017년9월22일	소유권 (OOOO		소멸
2	2019년5월29일	근저당권 중OOOO	1,800,000,000	소멸기준
3	2020년8월20일	근저당권 중OOOO	765,000,000	소멸
4	2021년5월21일	근저당권 중OOOO	470,000,000	소멸
5	2021년6월28일	근저당권 (OOOO	130,000,000	소멸
6	2021년12월6일	근저당권 조OO	120,000,000	소멸
7	2022년7월29일	임의경매 조OO		소멸
8	2023년2월17일	압류 국		소멸
9	2023년3월22일	가압류 김OO	29,840,000	소멸
10	2023년5월19일	가압류 정OOOO	129,668,000	소멸
11	2023년6월8일	가압류 문OO	90,000,000	소멸
12	2023년8월29일	가압류 유OO	89,980,000	소멸
13	2023년11월30일	압류 화OO		소멸
14	2024년2월13일	가압류 (OOOO	112,944,557	소멸
15	2024년2월27일	가압류 서OOOO	12,000,000	소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2022-10-12)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
김OO	진테크165.0000㎡		X
김OO	2021.08.24		2021.09.01-2030.09.01
나OO	3동528.0000㎡	32,000,000 [월]3,200,000	X
나OO	2021.01.13		2020.12.16-2022.12.15
표OO	1층30.0000㎡	10,000,000 [월]500,000	X
표OO	2021.10.21		2021.08.23-2023.08.22

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	수원지방법원 (165-12)경기도 수원시 영통구 법조로 105, 하동, 수원법원종합청사 대표 : 031)210-1114, 야간 : 031)210-1111 관할지역 : 수원시, 오산시, 화성시, 용인시
등기소	수원지방법원 본원 화성등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(031)375-3964, 경기도 오산시 법원로 65 (궐동 662))
세무서	동수원세무서 (대표:031-695-42, 팩스:031-273-2416, 경기도 수원시 영통구 청명남로 13 (영통동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	19건	2,386,510,765원 1,723,811,290원	62% 1.9회
6개월	31건	1,857,757,338원 1,369,513,165원	67% 1.7회
12개월	58건	2,258,804,252원 1,699,457,332원	68% 1.8회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.