감정가	513,486,000 원
최저가	(127%) 653,938,000 원
보증금	(10%) 65,393,800 원
청구액	1,392,566,807 원

인천광역시 강화군 강화읍 남산리 183

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사건번호	2023타경535630
경매종류	부동산강제경매
매각대상	토지매각
매각기일	2025.07.10(목) 10:00 입찰 5일전
토지면적	1,898.00㎡(574.15 평)
건물면적	48.30㎡(14.61 평)
채무/소유자	조OO / 조OO
채권자	케OOOO OOOO

김성훈 대표이사: 010-2371-3237; 공장, 상가건물, NPL물건 전문
NPL, 유치권,법정지상권, 빌딩, 공장, 토지

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 인천지방법원((전화:032-860-1615))입니다.
입찰일은 2025-07-10입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 9월 26일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 648일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 648일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

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주의사항 (최선순위 설정일: 2023.8.22. 가압류 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 토지 지상의 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명

1. 본건 토지는 맹지이고 지목 전이나 현황은 인근 토지인 [남산리 187-1번지 외의 주택]의 부속토지로 이용 중이며 주택의 출 입문을 통해 출입 가능함 2. 본건 지상에 소유자 불명의 제시외 건물과 조경이 소재함, 제시외 건물은 매각에서 제외하고 조경은 평가 및 매각에 포함 함, 최저매각가격은 제시외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격에 조경 가격 포함하며 제시외 건물 소재로 인하여 제한 받는 가격은 514,358,000원이고 조경 가격은 139,580,000원임(조경관련 감정평가서는 매각물건명세서에 후첨함) 3. 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음), 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2023-09-19	경매접수
~7일	2023-09-26	경매개시결정
~98일	2023-12-26	배당요구종기일
~660일	2025-07-10	127%	653,938,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	남산리 183	전	1898 ㎡ (574.15평)
제시외 건물	남산리 183	창고(추정)	25.2 ㎡ (7.62평)	포함
제시외 건물	남산리 183	창고(추정)	23.1 ㎡ (6.99평)	포함
1) 위치/도시지역/자연녹지지역/버스정류장 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 대상물건은 인천광역시 강화군 강화읍 남산리 소재 "강화군보건소" 북서측 인근에 위치하 며, 주위는 단독주택, 공동주택, 농경지, 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서, 제반주위환 경은 보통시 됨. 2)교통상황 대상물건 인근까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통시 됨. 3)형태 및 이용상태 부정형의 토지로서, 지목 "전"이나, 인근 토지인 [남산리 187-1번지 외의 주택]의 부속토지 로 주택의 출입문을 통해 출입 가능하며, 정원수 등의 수목, 잔디, 조경석 등으로 이용중이 니, 경매 진행시 참조하시기 바람. 4)인접 도로상태 맹지임. 5)토지이용계획 및 제한상태 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(2023-12-04)(성장관리계획구역(주거형)), 가축사 육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문 화환경보존지역(사적_강화산성(통합고시))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 성장관리 권역<수도권정비계획법>, <추가기재>※문화재보호법 제13조(역사문화환경보존지역의 보호), 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률 제4조(매장문화재 유존지역의 보호), 시문화재보호조 례 제27조(건설공사시 문화재보호)에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인하시기 바랍니다.※재산권행사 등 중요한 사항은 (인터넷)열람이 아닌 증명용 토지이용계획 확인원 을 발급 받아 확인하시기 바랍니다. 6)제시목록 외의 물건 후첨 "의견란", "지적 및 건물개황도", "사진용지" 참조. 7)공부와의 차이 지목 "전"이나, 인근 토지인 [남산리 187-1번지 외의 주택]의 부속토지로 주택의 출입문을 통해 출입 가능하며, 정원수 등의 수목, 잔디, 조경석 등으로 이용중이니, 경매 진행시 참조 하시기 바람. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계는 미상임. 닫기
참고 사항	1. 본건 토지는 맹지이고 지목 전이나 현황은 인근 토지인 [남산리 187-1번지 외의 주택]의 부속토지로 이용 중이며 주택의 출입문을 통해 출입 가능함 2. 본건 지상에 소유자 불명의 제시외 건물과 조경이 소재함, 제시외 건물은 매각에서 제외하고 조경은 평가 및 매각에 포함함, 최저매각가격은 제시외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격에 조경 가격 포함하며 제시외 건물 소재로 인하여 제한 받는 가격은 514,358,000원이고 조경 가격은 139,580,000원임(조경관련 감정평가서는 매각물건명세서에 후첨함) 3. 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음), 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음 - 주변은 마을이고 - 본건 부동산은 전체적으로 잔듸밭으로 조성되어 있고, 제시외 정자,창고(벽돌,기타지붕),건축물(경량칸막이)과 수많은 정원석,정원수로 꾸며져 있음(사진참조). - 둘레를 목조울타리로 경계를 지움.

국토부실거래가 인천광역시 강화군 강화읍 남산리

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
25.04.17	답	생산녹지	-	938	28,400
25.03.28	전	계획관리	8m미만	50	2,000
25.03.26	답	생산녹지	-	897	25,200
25.03.25	전	자연녹지	8m미만	277.5	8,400	지분
25.03.21	도로	자연녹지	-	49.71	400	지분
25.03.21	임야	자연녹지	8m미만	496	22,500
25.03.20	도로	자연녹지	-	99	1,300
25.03.20	임야	자연녹지	12m미만	13	100
25.03.18	전	제2종일반주거	12m미만	253	20,600
25.03.17	전	자연녹지	8m미만	15	250	지분
25.02.26	답	생산녹지	-	1441	19,250
25.02.26	답	생산녹지	-	1256	16,750
25.02.17	답	생산녹지	-	1762	37,300
25.02.17	답	생산녹지	-	1944	38,200
25.01.16	답	생산녹지	-	369	8,800
25.01.16	답	생산녹지	-	1102	26,200
25.01.06	답	생산녹지	-	1256	12,714
25.01.06	답	생산녹지	-	1441	14,586
24.12.16	답	생산녹지	8m미만	1676	29,111
24.11.27	답	생산녹지	-	1102	22,507
24.11.27	답	생산녹지	-	1307	26,693
24.11.12	임야	준공업	-	1002	34,000
24.10.17	전	자연녹지	-	578	24,478
24.10.08	도로	자연녹지	-	85.28	140	지분
24.10.04	전	생산녹지	8m미만	3.3	70	지분
24.10.04	전	자연녹지	-	229	10,000
24.10.04	전	자연녹지	25m미만	316	13,830
24.10.04	전	자연녹지	-	229	10,000
24.10.04	전	자연녹지	-	3.3	70	지분
24.10.04	전	자연녹지	-	229	10,000
24.10.04	전	자연녹지	25m미만	316	13,830
24.10.04	전	자연녹지	-	3.3	70	지분
24.10.04	전	계획관리	25m미만	316	13,830
24.09.13	임야	자연녹지	-	1708.23	3,000	지분
24.08.14	도로	자연녹지	-	114	4,788
24.08.02	답	생산녹지	-	1151.8	41,760	지분
24.06.06	전	자연녹지	8m미만	95	2,300
24.06.06	도로	자연녹지	-	66.13	1,400	지분
24.05.16	전	자연녹지	-	452	21,500
24.04.03	대	자연녹지	-	17	650	지분
24.04.03	도로	자연녹지	-	62	2,100	지분
24.03.11	도로	준공업	-	17	1,405
24.02.19	전	자연녹지	25m미만	1184	71,600
24.01.29	대	준공업	25m이상	256	77,000

☞ 더보기

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2021년9월30일	소유권 조OO		소멸
2	2023년8월22일	가압류 (OOOO	986,010,642	소멸기준
3	2023년9월26일	강제경매 케OOOO		소멸
4	2024년1월12일	압류 국		소멸
5	2024년4월12일	압류 중OO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2023-12-26)

조사된 임차내역이 없습니다.

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	인천지방법원 (222-20)인천광역시 미추홀구 소성로 163번길 17(학익동) 대표 : 032)860-1113~4 관할지역 : 중구, 동구, 남구, 연수구, 남동구, 부평구, 계양구, 서구, 옹진군, 강화군
등기소	인천지방법원 본원 강화등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(032)934-0898, 인천시 강화군 강화읍 강화대로 300 (갑곳리 340-2))
세무서	김포세무서 (대표:031-980-32, 팩스:031-987-9932, 경기도 김포시 김포한강1로 22 (장기동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	8건	463,601,475원 195,293,588원	45% 3.1회
6개월	19건	381,565,211원 181,535,878원	52% 2.7회
12개월	35건	294,217,529원 149,193,345원	56% 2.4회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.