감정가	11,348,335,800 원
최저가	(100%) 11,348,335,800 원
보증금	(10%) 1,134,833,580 원
청구액	3,673,724,982 원

서울특별시 도봉구 도봉동 470-3

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사건번호	2024타경2548
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지 및 건물일괄매각
매각기일	2026.06.09(화) 10:00
토지면적	19,843.00㎡(6,002.51 평)
건물면적	709.05㎡(214.49 평)
채무/소유자	한OO / 한OO
채권자	양OOOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2024 타경 2548

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산은 경매 진행상태는 변경입니다.
변경의 의미는 입찰기일이 지정되었다가 그 입찰기일이 연기되었다는 것입니다. 일반적으로 변경은 경매채권자에 의해 이루어 지는데 1번 변경시 2개월을 초과할 수 없으며 2회로 제한되어 있습니다.

이 부동산의 입찰법원은 서울북부지방법원((전화:02-910-3674))입니다.
입찰일은 2026-06-09입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 AA05 입니다.
이 법원에는 북부이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 11,348,335,800원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 3,673,724,982원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 4월 17일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 788일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 788일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

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주의사항 (최선순위 설정일: 1, 2, 3, 4번 물건: 2021.03.26. 근저당권 설정 5, 6번 물건: 2021.09.13. 근저당권)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

1. 일괄매각, 제시외 건물 포함.2. 본건 평가대상 지상에 소재하는 대부분의 부착성 수목(정원수, 관상수)은 별도 목록으로 평가되지 않는 한, 토지가격에 포함 평가된 것임(별도의 경제적 가치가 있는 수목은 목록 작성 평가하였으며, 이외의 수목의 경우 현상 식재되어 있으나 별도의 명인방법 등 표시는 없음)이므로 입찰 시 참고 요함. 3. 감정평가서에 의하면, 제시외 건물 7개는 모두 미등기 무허가 건물이며 채무자(한승윤)가 점유 사용 중임. 4. 도봉구청 사실조회에 의하면(2025. 2. 26.자), 1) 4번 물건(도봉동 434-1)은 지목이 '전'으로 농지법에 따른 농지로 추정되며 전용허가를 얻지 않고 토지현황이 변경된 경우 향후 농지법 제42조에 따른 원상회복명령이 발해질 가능성이 있으므로 입찰 전 반드시 확인 요망. 2) 농지를 취득하려는 자는 [농지법] 제8조에 따라 농지취득자격증명을 발급받아야 함. 5. 4번 물건에 관하여 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음).

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-04-15	경매접수
~2일	2024-04-17	경매개시결정
~73일	2024-06-27	배당요구종기일
~415일	2025-06-04	100%	11,348,335,800	변경
~484일	2025-08-12	100%	11,348,335,800	변경
~785일	2026-06-09	100%	11,348,335,800	변경

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	도봉동 470-3	대	1709 ㎡ (516.97평)
	도봉동 434-1	전	3461 ㎡ (1,046.95평)
	도봉동 산76-1	임야	14319 ㎡ (4,331.50평)
	도봉동 산76-5	임야	354 ㎡ (107.09평)
건물	도봉동 470-3	1층 근린생활시설 철근콘크리트구조	283.7 ㎡ (85.82평)
	도봉동 470-3	2층 근린생활시설 철근콘크리트구조	84.15 ㎡ (25.46평)
	도봉동 470-3	1층 근린생활시설 철근콘크리트구조	36 ㎡ (10.89평)
	도봉동 470-3	2층 근린생활시설 철근콘크리트구조	36 ㎡ (10.89평)
	도봉동 470-3	3층 근린생활시설 철근콘크리트구조	36 ㎡ (10.89평)
제시외 건물	도봉동 470-3	수목 향나무	㎡
	도봉동 434-1	주택	60 ㎡ (18.15평)
	도봉동 434-1	주택	35 ㎡ (10.59평)
	도봉동 434-1	사무실	30 ㎡ (9.08평)
	도봉동 434-1	회의실	42 ㎡ (12.71평)
	도봉동 434-1	창고	2.2 ㎡ (0.67평)
	도봉동 434-1	행사장 주방,창고	24 ㎡ (7.26평)
	도봉동 434-1	수목 소나무	㎡
	도봉동 산76-1	소나무	㎡
	도봉동 산76-5	카페	40 ㎡ (12.10평)
1) 위치/도시지역/제1종일반주거지역/자연녹지지역/지구단위계획구역/개발제한구역/보전산지/지하철/노선버스 정류장/철근콘크리트구조 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 서울특별시 도봉구 도봉동 소재 도봉초등학교 남서측 인근에 위치함. 주위는 단독주택,근린생활시설,전,임야 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 보토시됨. 2)교통상황 본건까지 차량 진,출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장 및 근거리에 지하철 1호선 "도봉역"이 있는 등 대중교통 이용 편의 양호시됨. 3)형태 및 이용상태 대지는 인접지 및 접면도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지이며 주상용으로 이용중임. 임야는 대지상의 근린생활시설의 후면 인접지로서 근린생활시설 이용을 위한 보완시설 휴개 산책로 등으로 이용함. 4)인접 도로상태 본건 주 시설인 근린생활시설 건부지인 도봉동 470-3 토지를 기준하여 남동측 및 남서측으로 폭 약 6미터,3미터 포장도로와 각각 접하며 바로 공도와 연결됨. 5)토지이용계획 및 제한상태 목록1.도봉동 370-3대 도시지역, 자연녹지지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 목록4.도봉동 434-1 전 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 교육환경보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 목록5. 도봉동 산 76-1임 도시지역, 자연녹지지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 교육환경보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 공익용산지<산지관리법>, 보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공원자연환경지구<자연공원법>, 국립공원<자연공원법> 목록6. 산 76-5임 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(도봉무수골) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(도봉무수골 주거환경개선사업) <도시 및 주거환경정비법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 6)제시목록 외의 물건 없음. 7)공부와의 차이 없음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계 미상임. 1)건물의 구조 목록2.A 동은 철근콘크리트구조,철근콘크리트지붕 2층건 근린생활시설로서 외벽;석재 마감. 내벽;페인팅,기타 내장대 마감. 창호;페아그래스 창임. 목록3. B동은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 3층 건으로서 외벽;석재 마감. 내벽;페인팅,기타 내장재 마감. 창호;샷시 창임. 2)이용상태 A동은 2112.03.14일자로 사용승인되고 근린생활시설(음식점;향가향)로 이용하며 B동은 2012.06.29일자로 사용승인되고 근린생활시설;상가 및 사무실로 이용함. 3)설비내역 A동은 급.배수,급탕 및 위생시설 시스템형 냉.난방설비를 갖추었고 B동은 급.배수.급탕 및 위생설비,전기 판넬시스템 난방설비임. 4)부합물 및 종물 없음. 5)공부와의 차이 없음. 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계 미상임. 제시외건물 7개는 모두 미등기건물(건축물대장 등재 없음;무허가)이며 채무자(한승윤)가 점유 사용함. 닫기
참고 사항	일괄매각, 제시외 건물 포함. * 매각부동산 중 도봉구 도봉동 산76-5 토지 위에 제시외 건물(카페로 사용 중) 1개가 있는 것으로 보였고, 도봉구 도봉동 434-1 토지 위에 제시외 건물 4개, 구조물 2개, 야외웨딩장 2개가 있는 것으로 보였으며, 도봉구 도봉동 산76-1 토지는 정원으로 이용되는 것으로 보였으며, 매각부동산 토지들 위에 고가의 정

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2021년3월26일	소유권 한OO		소멸
2	2021년3월26일	근저당권 양OOOO	3,996,000,000	소멸기준
3	2022년5월18일	압류 국		소멸
4	2022년10월13일	압류 국		소멸
5	2023년2월14일	근저당권 (OOOO	130,000,000	소멸
6	2023년12월19일	압류 도OO		소멸
7	2024년4월8일	압류 국		소멸
8	2024년4월17일	임의경매 양OOOO		소멸
9	2024년5월28일	가압류 북OOOO	48,364,340	소멸

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2021년3월26일	소유권 한OO		소멸
2	2021년3월26일	근저당권 양OOOO	3,996,000,000	소멸기준
3	2022년5월18일	압류 국		소멸
4	2022년10월13일	압류 국		소멸
5	2023년2월14일	근저당권 (OOOO	130,000,000	소멸
6	2023년12월19일	압류 도OO		소멸
7	2024년1월15일	가압류 근OOOO	10,000,000	소멸
8	2024년4월17일	임의경매 양OOOO		소멸
9	2024년4월26일	압류 국OOOO		소멸
10	2024년5월28일	가압류 북OOOO	48,364,340	소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2024-06-27)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
신OO	B동2층	미상 [월]미상	X
신OO	2023.09.01 미상
주OOOOOOOOOOOOOOO	비동2층	5,000,000 [월]100,000	O
주OOOOOOOOOOOOOOO	2020.01.22 미상
진OO	1층	미상 [월]미상	O
진OO	2017.11.08 미상
비고 (매각물건 명세서)

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	서울북부지방법원 (013-22)서울특별시 도봉구 마들로749 (도봉2동 626) 대표 : 02)910-3114 관할지역 : 강북구, 노원구, 도봉구, 동대문구, 성북구, 중랑구
등기소	서울북부지방법원 본원 등기국 (대표:1544-0773, 팩스:(02)2030-2330, 서울특별시 도봉구 노해로 325 (창동 337번지))
세무서	도봉세무서 (대표:02-944-020, 팩스:02-984-2580, 서울특별시 강북구 도봉로 117 (미아동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	1건	59,360,000원 30,400,700원	51% 3회
6개월	1건	59,360,000원 30,400,700원	51% 3회
12개월	2건	103,579,000원 106,100,350원	87% 1.5회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.