감정가	547,000,000 원
최저가	(80%) 437,600,000 원
보증금	(10%) 43,760,000 원
청구액	653,024,418 원

서울특별시 동대문구 약령시로15길 4, 4층401-1호 (제기동,신광빌딩)
서울특별시 동대문구 제기동 348

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사건번호	2024타경113929
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지 및 건물일괄 매각
매각기일	2025.07.08(화) 10:00 입찰 33일전
토지면적	23.60㎡(7.14 평)
건물면적	73.58㎡(22.26 평)
채무/소유자	/
채권자

김성훈 대표이사: 010-2371-3237; 공장, 상가건물, NPL물건 전문
NPL, 유치권,법정지상권, 빌딩, 공장, 토지

여의주경매 김대표 조언 한 마디

주의사항 (최선순위 설정일: 2023.02.09. 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

-감정평가서에 의하면 공부상 용도는 사무소이나 현황은 주거용이며 외부표시는 403호 복도 전용부분은 본건 외의 다른 구분건물과 함께 복도로 사용되고 있는 등으로 각 호별 점유부분의 확정이 불가하니 유의 바람 -본 건 인근의 경우 가로주택정비사업 조합설립준비위원회가 사업추진중이라는 감정평가서의 기재사항이 있으나 동대문구로부터의 2025. 5. 9.자 사실조회 회신에 의하면 별도 진행사항은 없으며 그 일대에 조합이 설립되지는 않았다하므로 추가사항은 별도확 인 요망

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-08-01	경매접수
~8일	2024-08-09	경매개시결정
~82일	2024-10-22	배당요구종기일
~307일	2025-06-04	100%	547,000,000	유찰
~341일	2025-07-08	80%	437,600,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
대지권	제기동 348	444.1분의 23.5975	23.5975 ㎡ (7.14평)
건물	제기동 348	4 철근콘크리트구조	73.58 ㎡ (22.26평)
1) 위치/도시지역/제3종일반주거지역/버스정류장/지하철/차량 접근이 가능/철근콘크리트조/평스라브지붕 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 서울특별시 동대문구 제기동 소재 정화여자중학교 남동측 인근에 위치하고 있으며 본건 주변으로는 접면도로 등에 따라 각종 주거용 건물, 주상용 건물, 상업용 혹은 업무용 건물, 시장, 공공시설, 학교 및 각종 근린생활시설 등이 소재하고 있음. 2)교통상황 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역 등이 소재하고 있음. 3)건물의 구조 철근콘크리트조 평스라브지붕 6층건내 4층 401-1호, 4층 401-3호 및 4층 401-4호로서, 외벽 : 외장석재마감 등, 내벽 : 벽지마감, 타일마감 등, 창호 : 새시창호 등임. 4)이용상태 본건 기호1-기호3 공히 공부상 용도는 사무소로 현장조사시 탐문조사항 및 본건 평가전례상 기호1은 주거용으로, 기호2의 경우는 원룸구조로, 기호3의 경우에는 사무소및주거 겸용으로 이용되었거나 이용되는 것으로 파악되어 공부상의 용도와 차이가 있으니 유의바라며 경매참 여시에는 필히 이에 대한 재확인이 요망되니 참고바람. 5)설비내역 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 각종 소방설비 등이 되어있음. 6)토지의 형상 및 이용상태 본건 토지는 다각형이나 이용측면상 대체로 사다리형의 효용을 가진 평지로서 주상용 건물 건부지로 이용중임. 7)인접 도로상태등 본건은 서측으로 접한 포장도로를 통해 진출입하고 있음. 8)토지이용계획 및 제한상태 도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(2017-04-20)(접합), 가축사육제한구역, 교육환경보호 구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종 확인은 관할 교육청에 확인이 필요한 사항임), 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등)), 과밀억제권역. 9)공부와의 차이 -본건 기호1-기호3의 경우 공히 공부상 용도는 사무소이나 현장조사시 탐문조사사항 및 본건 평가전례상 공부상 용도와 달리 주거용, 사무소및주거 겸용 등으로 이용되거나 이용되었던 것으로 파악되니 참고바람. -본건 각호는 공부상의 호수표시와 현황상 외부 호수표시가 상이하니 유의바람.(후면 "호별 배치도 및 내부구조도" 필참바람) 10)기타참고사항(임대관례 및 기타) 가)임대관계는 미상임. 나)본건의 경우 공히 현장조사시 폐문부재상태로 부득이 그 내부구조, 이용상황 등을 집합 건축물대장상 도면, 외부관찰, 본건 평가전례 및 탐문조사된 사항 등에 근거하여 실제와 상이할 수 있으니 유의바라며 경매참여시에는 이에 대한 재확인이 필히 요망됨. 다)본건 인근의 경우 가로주택정비사업 조합설립준비위원회(02-960-1638)가 사업추진중에 있으니 참고바람. 닫기
참고 사항	1) 본건 건물안 4층 왼쪽 출입문(바깥쪽에는 401-2호, 안쪽에는 4-1호 표시) 안 에는 시계방향으로 출입문에 4호(4이외 숫자는 지워진 걸로 보임), 401-2호, 403호, 405호의 표시가 있는 4개의 호실이 위치하고 본건 목록 기재 각 호수 는 확인할 수 없음. 집합건축물관리대장에 의하면 본건 목록 각 호실이 401호에서 분할되었고 건 축물현황도에도 401호이외는 본건 각 호실은 없음. 2) 본건 건물안 4층 오른쪽 4-2호의 거주자(성명불상 남성)에게 문의 한 바, 자 신도 옆 호수에 대하여 알지 못한다고 하면서 관리사무소도 없다고 하여 위 건물 1층 부동산중개사무소 운영자(성명불상 여성)에게 문의하였으나 건물 각 호수에 대하여 자세하게 알지 못한다고 함. 위 건물의 소유관계, 구조, 위치, 형태 등은 감정인의 감정에 의하여 밝혀지 겠음. 3) 상가건물임대차현황서와 관련하여, 세무서 직원에 의하면 상가임대차현황에 지번의 기재만 있고(층, 호수의 기재는 없음) 임대인이 채무자가 아닌 진달 래약산(주점)이 존재한다고 하여 확인 하여본 바, 본건 건물에는 위 상호의 주점은 없어 보이고, 위 부동산중개사무소 운영자는 그런 상호의 주점은 없 다고 함.

건축물현황

소재지

서울특별시 동대문구 제기동 348번지

대지면적

451.68㎡
(136.87평)

연면적

1906.8㎡
(577.82평)

건축면적

270.81㎡
(82.06평)

용적률산정
연면적

건폐율

59.95%

용적률

284.35%

지상층수

6층

지하층수

2층

주용도

제1종근린생활시설

구조

철근콘크리트구조

착공일자

1996.06.12

사용승인일자

1997.11.27

건축물층별현황 [보기]

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1		소유권 지OO		소멸
2	2023년2월9일	근저당권 (OOOO	720,000,000	소멸기준
3	2023년8월8일	근저당권 채OO	500,000,000	소멸
4	2023년8월18일	근저당권 신OO	400,000,000	소멸
5	2024년3월25일	가등기 윤OO		소멸
6	2024년8월9일	임의경매 (OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2024-10-22)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
유OO	4층401-1호	미상 [월]미상	O
유OO	2021.07.23 미상		미상
홍OO	401-1호	130,000,000	O
홍OO	2020.07.09. 2024.10.22.	2024.10.22.	2023.08.07.~

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	서울북부지방법원 (013-22)서울특별시 도봉구 마들로749 (도봉2동 626) 대표 : 02)910-3114 관할지역 : 강북구, 노원구, 도봉구, 동대문구, 성북구, 중랑구
등기소	서울북부지방법원 본원 등기국 (대표:1544-0773, 팩스:(02)2030-2330, 서울특별시 도봉구 노해로 325 (창동 337번지))
세무서	동대문세무서 (대표:02-958-020, 팩스:02-967-7593, 서울특별시 동대문구 약령시로 159 (청량리1동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	8건	325,000,000원 213,004,001원	66% 2.6회
6개월	9건	307,777,778원 204,892,459원	67% 2.4회
12개월	9건	307,777,778원 204,892,459원	67% 2.4회

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