감정가	556,253,000 원
최저가	(70%) 389,377,000 원
보증금	(10%) 38,937,700 원
청구액	43,479,055 원

울산광역시 울주군 두서면 전읍리 1241

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사건번호	2024타경113334
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지매각
매각기일	2025.07.23(수) 10:00 입찰 2일전
토지면적	4,409.00㎡(1,333.72 평)
건물면적
채무/소유자	조OO / 김OO외 1명
채권자	울OOOOOOOO

김성훈 대표이사: 010-2371-3237; 공장, 상가건물, NPL물건 전문
NPL, 유치권,법정지상권, 빌딩, 공장, 토지

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원((전화:216-8266))입니다.
입찰일은 2025-07-23입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 신한은행,경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 556,253,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 43,479,055원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 8월 6일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 349일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 349일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

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주의사항 (최선순위 설정일: 2018.11.05. 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

1. 일괄매각, 목록 1, 3.에 대하여 농지취득자격증명 제출요(미제출시 매각 물건 전부에 대해 매각불허가 및 매수신청보증금 반 환하지 않음), 별지 사실조회회신서 기재와 같이 목록 3.은 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음(농지취득자격증명 발급가능 여부 별지 사실조회회신서 기재 확인요함) 2. 목록 1.의 전부 및 목록 5.의 북측 일부에 건축신고(허가/신고번호 2022-건축과-건축신고-268 및 2022-건축과-건축신고 -269)후 부지조성공사가 진행된 현황 주거나지로서 현황에 의거 평가함. 건축신고사항의 이전가능 여부 등 행정사항은 해당 관청에 확인바람 3. 목록 1, 5. 지상의 석축 및 목록 2,5,6. 지상의 수목은 토지가격에 포함됨 4. 목록 2, 5.의 일부는 현황'도로'로서 이를 감안하여 평가함. 목록 3. 내지 6.은 인접 토지와 경계가 불분명하여 정확한 이용 상황 확인을 위해 필요시 측량 요함 5. 목록 3, 4, 6.은 지적도상 맹지임

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-08-05	경매접수
~1일	2024-08-06	경매개시결정
~91일	2024-11-04	배당요구종기일
~296일	2025-05-28	100%	556,253,000	유찰
~352일	2025-07-23	70%	389,377,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	전읍리 1241	전	210 ㎡ (63.53평)
	전읍리 1244	임야	271 ㎡ (81.98평)
	전읍리 1247	답	46 ㎡ (13.92평)
	전읍리 1248	임야	20 ㎡ (6.05평)
	전읍리 산25	임야	3285 ㎡ (993.71평)
	전읍리 산25-2	임야	577 ㎡ (174.54평)
1) 위치/계획관리지역 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 울산광역시 울주군 두서면 전읍리 소재 "수정내저수지" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 임야, 단독주택 및 농경지 등으로 형성됨. 2)교통상황 본건 근거리에 대중교통 수단이 있어 일반적인 교통상황은 다소 불편함. 3)형태 및 이용상태 기호(1): 부정형의 토지로서 주거나지(건축허가/신고후 부지조성 공사가 진행된 토지) 상태임. 기호(2): 부정형의 토지로서 자연림(죽림 등)과 일부 현황도로임. 기호(3): 사다리형에 가까운 토지로서 휴경지 상태임. 기호(4): 사다리형에 가까운 토지로서 토지임야 상태임. 기호(5): 부정형의 토지로서 일부 주거나지(건축허가/신고후 부지조성 공사가 진행된 토지), 일부 토지임야 및 일부 현황 도로 상태임. 기호(6): 부정형의 토지로서 토지임야 상태임. 4)인접 도로상태 기호(1): 기호(5) 토지와 일단으로 약 5m 내외의 도로에 접함. 기호(2): 약 2m 내외의 현황 도로에 접함. 기호(3): 지적도상 맹지 상태임 기호(4): 지적도상 맹지 상태임 기호(5): 약 5m 내외의 도로에 접함. 기호(6): 지적도상 맹지 상태임. 5)토지이용계획 및 제한상태 기호(1): 계획관리지역 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(1호)<수도법>. 기호(2): 계획관리지역 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(1호)<수도법>. 기호(3): 계획관리지역 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(1호)<수도법> 영농여건불리농지. 기호(4): 계획관리지역 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(1호)<수도법>. 기호(5): 계획관리지역 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(1호)<수도법>. 기호(6): 계획관리지역 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(1호)<수도법>. 6)제시목록 외의 물건 해당없음. 7)공부와의 차이 해당없음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 1.임대관계는 미상임. 2.본건 기호(1) 토지의 전부 및 기호(5) 토지의 북측 일부는 아래 내용과 같이 건축 허가/신고(울주군청에 탐문 조사함)후 부지조성공사가 진행된 현황 주거나지로서 현황에 의거 평가하였으므로, 경매 진행시 이해관계인은 건축허가/신고 내용, 건축허가/신고 의 이전가능성 및 실제 공사정도 등 정확한 사실관계를 별도로 확인하시기 바람. (1) 위치:울산광역시 울주군 두서면 전읍리 1241, 산25의 일부 허가/신고번호:2022-건축과-건축신고-268 허가/신고일:2022.09.26 주용도:단독주택, 대지면적:565㎡, 건축면적:102.96㎡ (2) 위치:울산광역시 울주군 두서면 전읍리 산25의 일부 허가/신고번호:2022-건축과-건축신고-269 허가/신고일:2022.09.26 주용도:단독주택, 대지면적:575㎡, 건축면적:102.96㎡ 3.기타는 별첨 "감정평가액의 산출근거 및 결정의견 7. 그 밖의 사항" 참조 요망. 닫기
참고 사항	1. 일괄매각, 목록 1, 3.에 대하여 농지취득자격증명 제출요(미제출시 매각 물건 전부에 대해 매각불허가 및 매수신청보증금 반환하지 않음), 별지 사실조회회신서 기재와 같이 목록 3.은 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음(농지취득자격증명 발급가능여부 별지 사실조회회신서 기재 확인요함) 2. 목록 1.의 전부 및 목록 5.의 북측 일부에 건축신고(허가/신고번호 2022-건축과-건축신고-268 및 2022-건축과-건축신고-269)후 부지조성공사가 진행된 현황 주거나지로서 현황에 의거 평가함. 건축신고사항의 이전가능 여부 등 행정사항은 해당 관청에 확인바람 3. 목록 1, 5. 지상의 석축 및 목록 2,5,6. 지상의 수목은 토지가격에 포함됨 4. 목록 2, 5.의 일부는 현황'도로'로서 이를 감안하여 평가함. 목록 3. 내지 6.은 인접 토지와 경계가 불분명하여 정확한 이용 상황 확인을 위해 필요시 측량 요함 5. 목록 3, 4, 6.은 지적도상 맹지임 부동산의 표시 1. - 본건 부동산은 평탄화작업 완료된 휴경지(잡종지)임. 부동산의 표시 2. - 본건 부동산은 대나무 등 자생하는 임야임. 부동산의 표시 4. - 본건 부동산은 잡초등 자생하는 임야임. 부동산의 표시 5. - 본건 부동산 중 일부는 소나무 잡목 등 자생하는 임야이고, 일부는 평탄화작업 완료된 잡종지, 일부는 도로임. 부동산의 표시 3, 6. - 본건 부동산 잡초, 잡목 등 자생하는 임야임.

국토부실거래가 울산광역시 울주군 두서면 전읍리

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
25.06.27	대	일반공업	25m미만	1542.4	54,074
25.06.27	대	일반공업	25m미만	1597.8	55,926
25.06.16	전	자연녹지	-	331	1,000
25.05.30	전	자연녹지	8m미만	364	3,000
25.04.21	답	생산녹지	8m미만	621	4,347
25.04.21	답	생산녹지	8m미만	975	6,825
25.04.21	답	생산녹지	12m미만	1465	11,134
25.02.14	임야	농림	8m미만	9204	12,422
25.02.14	임야	농림	-	100	151
25.02.14	임야	농림	8m미만	613	2,427
25.02.11	답	자연녹지	12m미만	433	9,000
25.01.08	답	계획관리	8m미만	1679	30,000
25.01.02	임야	생산관리	8m미만	11206.67	515	지분
24.12.23	답	계획관리	-	96	1,000
24.12.23	답	계획관리	-	232	2,300
24.12.23	대	계획관리	8m미만	423	4,700
24.11.26	답	자연녹지	-	208	1,100
24.11.26	전	자연녹지	12m미만	585	5,330
24.11.26	임야	자연녹지	-	450	900
24.11.26	묘지	자연녹지	-	1134	1,500
24.11.26	임야	자연녹지	-	96	200
24.11.26	묘지	자연녹지	-	625	620
24.11.26	임야	자연녹지	12m미만	460	3,350
24.11.13	임야	자연녹지	-	916	6,000
24.11.11	임야	생산관리	-	44628	6,717
24.10.24	임야	계획관리	-	300	600
24.10.10	임야	농림	8m미만	1983.5	1,500	지분
24.09.29	묘지	자연녹지	-	5808	25,500
24.09.20	전	자연녹지	8m미만	701	8,500
24.07.02	임야	자연녹지	-	3471	3,000
24.06.20	임야	자연녹지	-	13190	2,800
24.06.10	답	자연녹지	-	631	1,100
24.05.27	답	자연녹지	-	536	6,500
24.05.27	답	자연녹지	12m미만	3644	44,500
24.05.23	임야	계획관리	-	93	1,200
24.05.01	임야	자연녹지	-	661	2,900	지분
24.04.16	도로	생산관리	8m미만	8	8
24.04.16	도로	생산관리	8m미만	16	16
24.04.11	전	생산관리	8m미만	699	10,000
24.04.11	답	생산녹지	8m미만	976	7,700
24.04.11	도로	계획관리	-	10	500
24.03.27	대	자연녹지	8m미만	47	845	지분
24.03.20	답	생산녹지	8m미만	774	3,500
24.03.07	임야	자연녹지	8m미만	1678	6,900	지분
24.03.03	임야	자연녹지	8m미만	1322	5,700	지분
24.02.21	임야	자연녹지	-	2377	7,200
24.02.21	임야	자연녹지	-	165	500
24.02.21	임야	자연녹지	-	744	2,250
24.02.08	임야	보전관리	-	661	3,000	지분
24.02.05	답	생산녹지	8m미만	1778	8,000
24.02.05	답	생산녹지	-	658	3,000
24.01.11	임야	농림	8m미만	4,336	3,000
24.01.02	임야	보전관리	-	738	3,230	지분

☞ 더보기

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2016년3월23일	소유권 윤OO		소멸
2	2022년2월18일	소유권 김OO		소멸
3	2018년11월5일	근저당권 울OOOO	78,000,000	소멸기준
4	2018년11월5일	지상권 울OOOO		소멸
5	2020년11월5일	근저당권 울OOOO	78,000,000	소멸
6	2021년3월31일	근저당권 김OO	60,000,000	소멸
7	2024년8월6일	임의경매 울OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2024-11-04)

조사된 임차내역이 없습니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	울산지방법원 (446-43)울산광역시 남구 법대로 55(옥동 1415) 대표 : 052)216-8000, 민원 : 052)216-8021~3 관할지역 : 울산광역시, 양산시
등기소	울산지방법원 본원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(052)260-6293, 울산광역시 남구 법대로 55 (옥동 1415))
세무서	동울산세무서 (대표:052-219-92, 팩스:052-289-8365, 울산광역시 북구 사청2길 7 (화봉동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	16건	387,529,972원 133,909,869원	34% 3.4회
6개월	36건	348,365,149원 133,015,461원	42% 3.1회
12개월	72건	358,066,503원 153,579,162원	47% 2.8회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.