감정가	87,641,400 원
최저가	(80%) 70,113,100 원
보증금	(10%) 7,011,310 원
청구액	0 원

경상남도 창원시 의창구 대산면 가술리 183

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사건번호	2024타경108350
경매종류	공유물분할을위한경매
매각대상	토지매각
매각기일	2025.06.26(목) 10:00 입찰 8일전
토지면적	271.00㎡(81.98 평)
건물면적
채무/소유자	/
채권자

김성훈 대표이사: 010-2371-3237; 공장, 상가건물, NPL물건 전문
NPL, 유치권,법정지상권, 빌딩, 공장, 토지

여의주경매 김대표 조언 한 마디

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

주의사항 (최선순위 설정일: )

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리: 2024.07.06. 신청채권자 이정순으로부터 갑구 28번(26번이정순지분전부이전청구권가등기(2021.06.24. 등기))는 순위보전가등기 라는 신고서가 제출되었음. 따라서 위 가등기는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨. 만약 가등기된 매매예약이 완결되는 경우에 는 매수인은 소유권을 상실할 수 있음.

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

매각대상 토지 위에 소재하는 제시외 건물(타인소유의 건물 2동)은 매각에서 제외(법정지상권 성립여부 불분명). 1동은 등기사 항전부증명서 및 일반건축물대장에 타인소유로 등재되어 있으며, 1동은 벽체 일부를 공유하여 이용 중임. 최저매각가격은 제시 외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격임. 토지 일부는 현황 ’도로’로 이용 중임.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-06-18	경매접수
~20일	2024-07-08	경매개시결정
~114일	2024-10-10	배당요구종기일
~338일	2025-05-22	100%	87,641,400	유찰
~373일	2025-06-26	80%	70,113,100	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	가술리 183	대	271 ㎡ (81.98평)
제시외 건물	가술리 183	주택	57.95 ㎡ (17.53평)	제외
제시외 건물	가술리 183	창고	13.8 ㎡ (4.17평)	제외
1) 위치/제1종일반주거지역 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 대상토지는 경상남도 창원시 의창구 대산면 가술리 소재 "북가술마을회관" 북서측 인근에 위 치하며, 부근은 면소재지내 주택지대로서 단독주택, 농경지 등이 위치하고 있어 제반 주위환 경은 보통시됨. 2)교통상황 대상토지까지 차량접근 가능하며, 위치 및 대중교통수단의 통행횟수 등을 고려할 때, 제반 대중교통사정은 보통시됨. 3)형태 및 이용상태 대상토지는 완경사지대의 자체지반 대체로 평탄한 사다리형에 유사한 토지로서, 주거용 건부 지로 이용중임. 4)인접 도로상태 대상토지는 서측으로 대상토지 일부를 포함한 세로와 접하며, 동측으로 세로와 접함. 5)토지이용계획 및 제한상태 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전법> 임. 6)제시목록 외의 물건 (1)대상 토지 지상에 제시외건물(ㄱ,ㄴ)이 소재하며 제시외건물(ㄱ)은 등기사항전부증명서 및 일반건축물대장에 공유지분으로 등재되어 있는 건물로서 공부상 면적 및 개략적인 실 측면적에 의거 원가법으로 감정평가하였는 바, 경매 진행시 소유권관계 및 일괄처분 여부 를 재확인하시기 바람. (2)대상 토지 지상에 후첨 "사진용지" 및 "지적 및 건물개황도"와 같이 타인소유의 건물 2동 이 추가 소재하나, 1동은 등기사항전부증명서 및 일반건축물대장에 타인소유로 등재되어 있으며, 1동은 벽체 일부를 공유하여 이용중인 바, 타인소유로 감정평가에서 제외하였음. 7)공부와의 차이 해당사항 없음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) (1)임대관계: 미상임. (2)기 타: 1)대상 토지 지상에 소재하는 제시외건물(ㄱ)은 공유지분(일부 타인소유지분- 2/3)으로 등재되어 있으며, 제시외건물(ㄱ,ㄴ)은 전체면적을 기준하여 감정 평가하되, 대상 토지 소유자 중 1인인 이정순 지분(1/3)에 대한 평가액은 감 정평가명세표 비고란에 별도 기재하였는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람. 2)대상 토지는 감정평가목적 등을 고려하여 제시외건물 등에 구애됨이 없이 감 정평가하되, 제시외건물 등으로 인하여 영향받는 토지가격을 감정평가명세표 비고란에 별도 기재하였는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람. 3)대상 토지 일부는 현황 "도로"로 이용중인 것으로 조사되어 이를 감안하여 감정평가하였음. 닫기
참고 사항	매각대상 토지 위에 소재하는 제시외 건물(타인소유의 건물 2동)은 매각에서 제외(법정지상권 성립여부 불분명). 1동은 등기사항전부증명서 및 일반건축물대장에 타인소유로 등재되어 있으며, 1동은 벽체 일부를 공유하여 이용 중임. 최저매각가격은 제시외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격임. 토지 일부는 현황 ’도로’로 이용 중임. 본건 토지는 대부분 건부지로 이용 중이며, 위 지상에 타인소유의 제시외 건물이 소재함(일반건축물대장첨부).

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2019년5월31일	소유권 이OO		소멸
2	2018년8월16일	소유권 이OO		소멸
3	1989년2월21일	소유권 오OO		소멸
4	2018년8월16일	소유권 김OO		소멸
5	1994년2월28일	근저당권 대OOOO	21,000,000	소멸기준
6	2021년6월24일	가등기 이OO		소멸
7	2024년7월8일	강제경매 이OO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2024-10-10)

조사된 임차내역이 없습니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	창원지방법원 (514-56)경상남도 창원시 성산구 창이대로 681 대표 : 055)266-2200 관할지역 : 창원시 성산구, 창원시 의창구, 진해구, 김해시
등기소	창원지방법원 본원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(055)266-2248, 경남 창원시 성산구 창이대로 681 (사파동 1))
세무서	창원세무서 (대표:055-239-02, 팩스:055-287-1394, 경상남도 창원시 의창구 중앙대로209번길 16 (용호동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	6건	1,253,477,333원 824,503,333원	47% 4.3회
6개월	15건	768,476,967원 448,474,207원	57% 4회
12개월	20건	982,632,275원 543,388,655원	57% 3.8회

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