감정가	353,000,000 원
최저가	(70%) 247,800,000 원
보증금	(10%) 24,780,000 원
청구액	120,000,000 원

경기도 안산시 상록구 건건로 131-1, 에이동 4층403호 (건건동,편백나무타운하우스)
경기도 안산시 상록구 건건동 534-6

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사건번호	2023타경67251
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지 및 건물일괄 매각
매각기일	2026.01.13(화) 10:30 입찰 26일전
토지면적	52.62㎡(15.92 평)
건물면적	84.12㎡(25.45 평)
채무/소유자	일OOOOOOOOO / 일OOOOOOOOO
채권자	주OOO OOOOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2023 타경 67251

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 수원지방법원 안산지원((전화:031-481-1192))입니다.
입찰일은 2026-01-13입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 CC05 입니다.
이 법원에는 안산이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 12월 29일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 720일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 720일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 2021. 11. 23. 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

1. 복층구조로 하층부, 상층부 전체 매각임. 내부 통로를 없애고, 출입문이 하층부는 4층에, 상층부는 5층에 각 소재함. 위반건 축물 여부는 안산시 사실조회회신서(2025.09.15.자 및 2025.10.01.자) 각 참고. 2. 대지권은 상층부와 하층부가 별도로 되어 있지 않고 403호의 대지권으로 등재되어 있고, 하층부의 호수는 403호로 표기, 상 층부의 호수는 표기되어 있지 않음(2024.12.30.자 재현황조사보고서, 2025.11.04.자 재감정평가서 참조). 3. 2025. 4. 4.자 황정연, 유민상, 이해천으로부터 이 사건 부동산에 대하여 공사대금 금 208,974,432원의 유치권신고서가 제출 되었으나, 그 성립 여부는 불분명함. 신청채권자로부터 2025.06.16.자로 ‘유치권 부존재 의견서 및 유치권 배제 신청서’가 제출 되었음.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2023-12-28	경매접수
~1일	2023-12-29	경매개시결정
~419일	2025-02-19	배당요구종기일
~509일	2025-05-20	100%	353,000,000	유찰
~544일	2025-06-24	70%	247,100,000	유찰
~593일	2025-08-12	49%	172,970,000	변경
~705일	2025-12-02	100%	354,000,000	유찰
~747일	2026-01-13	70%	247,800,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
대지권	건건동 534-6	1027분의 52.6172	52.6172 ㎡ (15.92평)
건물	건건동 534-6	� 철근콘크리트구조	84.1206 ㎡ (25.45평)
1) 위치/도시지역/관리지역/제2종일반주거지역/보전산지/주차장/노선버스정류장/철근콘크리트구조/도시가스 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 경기도 안산시 상록구 건건동 소재 "반월역" 북동측에 위치하며, 주위는 반월역, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역임. 2)교통상황 본건 주차장까지 차량의 진·출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장등 감안하면, 대중 교통사정 보통임. 3)건물의 구조 철근콘크리트구조 평지붕 5층내 제4층 제403호로서, 외벽 : 석재붙임,세멘몰탈위페인팅마감 내벽 : 벽지도배 및 타일마감 창호 : 샷시유리창임. 4)이용상태 다세대주택으로 방, 거실, 주방, 화장실등으로 이용중임. 5)설비내역 위생 및 급배수, 도시가스난방, 승강기, 화재경보 및 소화전, 주차장설비 등이 되어있음. 6)토지의 형상 및 이용상태 부정형 완경사토지로 다세대주택부지로 이용중임. 7)인접 도로상태등 중로3류(폭 12m-15m)(접합). 8)토지이용계획 및 제한상태 도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(7층이하), 중로3류(폭 12m-15m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역 <대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 준보전산지<산지관리법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역 <수도권정비계획법> 9)공부와의 차이 제시목록상 제에이동 제4층 제403호이나, 건축물대장도면에는 제403호 하부층 상부층으로 등재되어 있음. 10)기타참고사항(임대관례 및 기타) 1.임대관계-미상임. 2.본건은 집합건물로 거주자의 프라이버시 침해문제, 이해관계인부재, 잠금장치등으로 인하여, 자세한 내부구조등은 조사불가능하여, 외부관찰, 탐문, 동류형의 표준적이용 상황(건축물대장도면 혹은 시중안내도면)등에 의거하여 평가하였고, 내부구조변경이나 하자유무는 구체적확인이 불가능하므로, 이를 충분히 감안하시기 바랍니다. 3.본건403호의 건축물대장 전유부분의 내부도면에 의하면, 하부층과 상부층으로 이루어져 있으며, 면적은 하부 및 상부층이 동일한 것으로 사료됩니다. 제시면적 84.1206㎡는 하부층 1개층의 면적인 것으로 계산됩니다. 상부층(5층)부분은 별도도면(503호)이나 등기(503호)가 없었으며, 403호 하부층의 거주자에게 확인한 결과, 4층403호에는 상부층이 별도로 존재하지 아니한다 하였으며, 직접 내부진입하여 확인하였으나, 상층부가 소재할 만큼의 높이가 높은것도 아니였습니다. 이러한 제반결과로 건축물대장의 상부층은 5층(503호-출입구에 표기는 없음)에 소재하는것으로 추정됩니다. 따라서, 본건403호의 전유부분면적외에도 상부층 (5층부분)이 소재하는 바, 제시외건물로 이를 별도 평가(토지지분은 별도 없으므로, 건물 약84㎡만 평가 (구분건물감정평가명세표참조))하였으므로, 이 부분의 포함여부를 유의하여 경매참가 하시기 바랍니다. 4.본건의 편백나무 타운하우스 A동은 위반건축물 (사유:2022.12.19 건축디자인과-29790(2022.12.19)호에 따라, 5층(502호)/대수선/철근콘크리트/75.0506㎡원상복구계고되어 위반건축물 등재 되었습니다. 본건 403호는 해당되지 않으나, A동 중 502호는 위반건축물임 등을 참고하시기 바랍니다. 닫기
참고 사항	1. 복층구조로 하층부, 상층부 전체 매각임. 내부 통로를 없애고, 출입문이 하층부는 4층에, 상층부는 5층에 각 소재함. 위반건축물 여부는 안산시 사실조회회신서(2025.09.15.자 및 2025.10.01.자) 각 참고. 2. 대지권은 상층부와 하층부가 별도로 되어 있지 않고 403호의 대지권으로 등재되어 있고, 하층부의 호수는 403호로 표기, 상층부의 호수는 표기되어 있지 않음(2024.12.30.자 재현황조사보고서, 2025.11.04.자 재감정평가서 참조). 3. 2025. 4. 4.자 황정연, 유민상, 이해천으로부터 이 사건 부동산에 대하여 공사대금 금 208,974,432원의 유치권신고서가 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명함. 신청채권자로부터 2025.06.16.자로 ‘유치권 부존재 의견서 및 유치권 배제 신청서’가 제출되었음. - 집합건축물대장 상 본건 건물의 5층에는 `502호`만 소재하는 것으로 되어 있으나, 현황은 5층에 3개의 출입문이 있음. - 복도에서 우측 첫번째 출입문에는 `행정상 502호, 실생활 501호

건축물현황

소재지	경기도 안산시 상록구 건건동 534-6번지
대지면적		연면적	936.9㎡ (283.91평)
건축면적	204.9㎡ (62.09평)	용적률산정 연면적	659.46㎡ (199.84평)
건폐율		용적률
지상층수	5층	지하층수	1층
주용도	공동주택	구조	철근콘크리트구조
착공일자	2017.08.17	사용승인일자	2019.03.26

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	접 수	약정/금지사항/환매특약		소멸
2	2021년11월23일	소유권 일OOOO		소멸
3	2021년11월23일	(1)근저당권설정 (OOOO	180,000,000	소멸기준
4	2021년11월23일	(2)근저당권설정 (OOOO	180,000,000	소멸
5	2022년10월11일	압류 국		소멸
6	2023년7월18일	압류 국OOOO		소멸
7	2023년12월29일	임의경매 (OOOO		소멸
8	2024년9월12일	압류 안OO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-02-19)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
박OO	403호전부	50,000,000 [월]350,000	X
박OO	2023.10.16 2023.11.17.	2024.3.18.	2023.11.01.-2025.11.01.
이OO	미상	미상 [월]미상	X
이OO	2024.01.15 미상		미상
비고 (매각물건 명세서)	박지영:복층 구조 중 하층부에 거주하고 있음.

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	수원지방법원 안산지원 (140-54)경기도 안산시 단원구 광덕서로 75 (고잔동) 대표 : 031)481-1114, 민원 : 031)481-1238, 야간 : 031)481-1112 관할지역 : 안산시, 광명시, 시흥시
등기소	수원지방법원 안산지원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(031)481-1290~1292, 경기도 안산시 단원구 광덕서로 75 (고잔동 711))
세무서	안산세무서 (대표:031-412-32, 팩스:031-412-3268, 경기도 안산시 단원구 화랑로 350 (고잔동 517))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	33건	159,296,970원 102,778,576원	65% 2.7회
6개월	76건	154,565,289원 95,605,918원	62% 3.1회
12개월	152건	162,293,418원 106,593,181원	66% 2.4회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.