감정가	1,877,411,060 원
최저가	(80%) 1,501,928,840 원
보증금	(10%) 150,192,884 원
청구액	1,125,248,408 원

경상남도 거제시 동부면 구천리 411-1

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사건번호	2024타경29040
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지 및 건물일괄매각
매각기일	2025.07.07(월) 10:00 입찰 5일전
토지면적	5,882.00㎡(1,779.30 평)
건물면적	2,144.06㎡(648.58 평)
채무/소유자	곽OO / 김OO
채권자	농OOOOOOOOOOO(OOOOOOOOOOOO)

김성훈 대표이사: 010-2371-3237; 공장, 상가건물, NPL물건 전문
NPL, 유치권,법정지상권, 빌딩, 공장, 토지

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 통영지원((전화:640-8504))입니다.
입찰일은 2025-07-07입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 스탠다드차타드은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 8월 30일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 306일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 306일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 2015.07.24. 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: -목록 3. 지상의 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립여지 있음.

-일괄매각. 제시외 건물(10-1) 포함. -목록 3. 지상의 제시외 건물(감정서상 ㄴ[매표소]) 매각에서 제외, 최저매각가격은 제시외 건물로 인해 제한받는 가격. 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립여지 있음. -목록 4~9, 14. 지상의 제시외 수목(감정서상 1~12) 매각에서 제외, 최저매각가격은 제시외 수목으로 인해 제한받는 가격. -목록 2025.03.10.자 거제시 동부면장의 사실조회회신서 참조.1, 10. 농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음) 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음, 첨부된

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-08-29	경매접수
~1일	2024-08-30	경매개시결정
~75일	2024-11-12	배당요구종기일
~263일	2025-05-19	100%	1,877,411,060	유찰
~312일	2025-07-07	80%	1,501,928,840	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	구천리 411-1	답	134 ㎡ (40.54평)
	구천리 412-1	대	205 ㎡ (62.01평)
	구천리 412-2	대	932 ㎡ (281.93평)
	구천리 428	잡종지	236 ㎡ (71.39평)
	구천리 428-1	대	891 ㎡ (269.53평)
	구천리 429-1	잡종지	139 ㎡ (42.05평)
	구천리 424	잡종지	403 ㎡ (121.91평)
	구천리 425-3	대	397 ㎡ (120.09평)
	구천리 425-4	대	36 ㎡ (10.89평)
	구천리 425-5	전	337 ㎡ (101.94평)
	구천리 429-2	잡종지	2172 ㎡ (657.03평)
건물	구천리 412-1	1층 근린생활시설 철근콘크리트조	326.70 ㎡ (98.83평)
	구천리 412-1	2층 근린생활시설 철근콘크리트조	326.70 ㎡ (98.83평)
	구천리 424	단층 전시실	112.24 ㎡ (33.95평)
	구천리 424	단층 경비실	6.62 ㎡ (2.00평)
	구천리 424	단층 휴게실	80 ㎡ (24.20평)
	구천리 424	단층 전시실	1056 ㎡ (319.44평)
	구천리 428-1	단층 관리사 목조싱글조	46.8 ㎡ (14.16평)
제시외 건물	구천리 411-1	제시외 수목	㎡ (0.00평)	제외
	구천리 412-2	매표소	18 ㎡ (5.45평)	제외
	구천리 425-5	전시실	189 ㎡ (57.17평)	포함
1) 위치/농림지역/농업보호구역/철근콘크리트구조/슬래브지붕/철골조 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 대상물건 토지는 경상남도 거제시 동부면 구천리 소재, "연담마을" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 농경지, 노변 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다. 2)교통상황 차량통행 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다. 3)형태 및 이용상태 일련번호1)-14): 부정형의 토지로서, 현황 일단의 상업용 부지로 이용 중입니다. 4)인접 도로상태 본건 남측으로 왕복2차선 도로와 접합니다. 5)토지이용계획 및 제한상태 일련번호1)-10),14): 농림지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>. 6)제시목록 외의 물건 후첨 "지적 및 건물개황도" 참고 바랍니다. 7)공부와의 차이 없습니다. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) ---- 1)건물의 구조 일련번호11) 철근콘크리트구조 콘크리트슬래브지붕 지상3층 건으로서, ┌ 외벽: 모르타르위 페인팅 마감 등, ├ 내벽: 벽지 및 타일 마감 등, ├ 바닥: 타일 마감 등, └ 창호: 새시 창호입니다. 일련번호12) 경량철골조립식조 아연도금강판지붕 지상1층 건으로서, ┌ 내외벽: 판넬 마감 등, ├ 바닥: 하드너, 콘크리트 마감 등, └ 창호: 새시 창호입니다. 일련번호12-1) 에프.아르.피이조 아연도금강판지붕 지상1층 건으로서, ┌ 내외벽: FRP조 마감 등, └ 창호: 새시 창호입니다. 일련번호12-2) 통나무조 아스팔트싱글지붕 지상1층 건으로서, ┌ 내외벽: 돌쌓기 및 사이딩판넬 마감 등, ├ 바닥: 장판지 및 타일 마감 등, └ 창호: 새시 창호입니다. 일련번호12-3) 경량철골조 유리지붕 지상1층 건으로서, ┌ 내외벽: 경량철골 및 유리벽체 마감 등, ├ 바닥: 보도블럭 및 콘크리트 마감 등, └ 창호: 새시 창호입니다. 일련번호13) 목조싱글조 (철근)콘크리트지붕 지상1층 건으로서, ┌ 내외벽: 모르타르위 페인팅 마감 등, ├ 바닥: 장판지 및 타일 마감 등, └ 창호: 새시 창호입니다. 　 2)이용상태 일련번호11: 근린생활시설, 일련번호12: 전시실, 일련번호12-1: 경비실, 일련번호12-2: 휴게실, 일련번호12-3: 전시실, 일련번호13: 관리사로 이용 중임. 3)설비내역 제반 위생·급배수설비 및 보일러에 의한 난방설비(일련번호13) 등입니다. 4)부합물 및 종물 후첨 "지적 및 건물개황도" 참고 바랍니다. 5)공부와의 차이 ---- 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) ┌ 임대관계 : 미상입니다. └ 기 타 : 없습니다. 닫기
참고 사항	-일괄매각. 제시외 건물(10-1) 포함. -목록 3. 지상의 제시외 건물(감정서상 ㄴ[매표소]) 매각에서 제외, 최저매각가격은 제시외 건물로 인해 제한받는 가격. 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립여지 있음. -목록 4~9, 14. 지상의 제시외 수목(감정서상 1~12) 매각에서 제외, 최저매각가격은 제시외 수목으로 인해 제한받는 가격. -목록 1, 10. 농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음) 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음, 첨부된 2025.03.10.자 거제시 동부면장의 사실조회회신서 참조. 위 토지상에 석부작,관상석등(정원석및 수석) 작품 소재하고,임차인 소유라고 주장함.(임차인의 부친 이성보씨 진술함) 위 지상에 제시외 수목 소나무,평나무,향나무,기목나무,벚나무등 소재하고,임차인 소유라고 주장함.(임차인의 부친 이성보씨 진술함.) *제시외 건물 ㄱ)쇠파이프조 알미늄조 유리지붕 전시실, ㄴ)경량철골조 판넬지붕 단층 매표소(임차인 소유라고함)각 소재함.

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2004년9월23일	소유권 김OO		소멸
2	2015년7월24일	근저당권 농OOOO	1,320,000,000	소멸기준
3	2024년8월30일	임의경매 사OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2024-11-12)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
이OO	목록 11.전부	없음 [월]월250만원정
이OO	미전입		2005.~
비고 (매각물건 명세서)	이동훈: 현황조사에서 목록 11, 12, 13.의 임차인으로 위 토지상 정원석 및 수석, 제시외 수목, 매표소는 임차인 소유라는 임차 인의 부친 이성보의 진술 있음.

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	창원지방법원 통영지원 (530-29)경상남도 통영시 용남면 동달안길 67 대표 : 055)640-8500 관할지역 : 통영시, 거제시, 고성군
등기소	창원지방법원 본원 거제등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(055)637-7193, 경남 거제시 거제중앙로31길 32 (고현동 967-3))
세무서	통영세무서 (대표:055-640-72, 팩스:055-644-1814, 경상남도 통영시 무전5길 20-9 (무전동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	17건	694,083,479원 269,752,699원	32% 6.4회
6개월	26건	595,749,736원 239,623,257원	35% 5.8회
12개월	39건	699,574,953원 292,530,223원	37% 5.4회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.