감정가	2,400,536,000 원
최저가	(34%) 823,384,000 원
보증금	(10%) 82,338,400 원
청구액	50,835,616 원

울산광역시 울주군 언양읍 남부리 234

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사건번호	2024타경104330
경매종류	부동산강제경매
매각대상	토지제외 및 건물매각
매각기일	2025.08.26(화) 10:00
토지면적
건물면적	1,263.44㎡(382.19 평)
채무/소유자	제OOOOOOOOOO OOOO / 제OOOOOOOOOO OOOO
채권자	김OO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2024 타경 104330

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원((전화:216-8261))입니다.
입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 MM01 입니다.
이 법원에는 울산이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.
이 물건처럼 토지가 경매에서 제외된 물건인 경우 특히 유의하셔야 합니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 2,400,536,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 50,835,616원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 3월 19일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 612일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 612일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

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주의사항 (최선순위 설정일: )

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 이 사건 건물을 위하여 그 대지에 법정지상권 성립여부는 불분명함

1. 울산 울주군 언양읍 남부리 234번지 지상 소재 지하 1층, 지상 11층 공공주택 및 업무시설 건물이며 외관상 공정율이 완공 단계에 있는 내외부 마감공사가 진행 중인 건물임 2. 사용승인 받지 않은 건물로 울주군청 건축과에서 최초허가사항(아파트 9세대, 오피스텔 1세대)에서 변경된 바는 없다고 하 였으나 최초 건축허가된 내부구조에서 욕실, 피트 등 일부 수정사항이 있고 현재 건축중이므로 건축허가사항 변경이 필요할 것으로 보이며 장래 준공후 사용승인을 받아야 허가용도대로 사용할 수 있으므로 응찰시 재확인필요함 3. 건축중인 건물이므로 준공검사시 면적의 증감이 일부 있을 수 있음 4. 에이에이치미래산업개발 주식회사에서 공사미수금 1,096,679,452원에 대한 2024. 5. 17.자 유치권 행사신고가 있으나, 그 성 립여부는 불분명함

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-03-18	경매접수
~1일	2024-03-19	경매개시결정
~84일	2024-06-10	배당요구종기일
~421일	2025-05-13	100%	2,400,536,000	유찰
~456일	2025-06-17	70%	1,680,375,000	유찰
~491일	2025-07-22	49%	1,176,263,000	유찰
~526일	2025-08-26	34%	823,384,000	기각

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
건물	남부리 234	지하1층 주택 철근콘크리트조	37.56 ㎡ (11.36평)
	남부리 234	1층 주택 철근콘크리트조	23.62 ㎡ (7.15평)
	남부리 234	2층 주택 철근콘크리트조	151.87 ㎡ (45.94평)
	남부리 234	3층 주택 철근콘크리트조	116.71 ㎡ (35.30평)
	남부리 234	4층 주택 철근콘크리트조	116.71 ㎡ (35.30평)
	남부리 234	5층 주택 철근콘크리트조	116.71 ㎡ (35.30평)
	남부리 234	6층 주택 철근콘크리트조	116.71 ㎡ (35.30평)
	남부리 234	7층 주택 철근콘크리트조	116.71 ㎡ (35.30평)
	남부리 234	8층 주택 철근콘크리트조	116.71 ㎡ (35.30평)
	남부리 234	9층 주택 철근콘크리트조	116.71 ㎡ (35.30평)
	남부리 234	10층 주택 철근콘크리트조	116.71 ㎡ (35.30평)
	남부리 234	11층 주택 철근콘크리트조	116.71 ㎡ (35.30평)
1)건물의 구조 위치/철근콘크리트조/스라브지붕/도시가스 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)건물의 구조 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층 지상11층건으로 주요 마감은 외벽 : 석재판넬, 페인팅 내벽 : 벽지 등인테리어 창호 : 샤시 등 2)이용상태 공부상 공동주택 및 업무시설임. 3)설비내역 위생급배수, 승강기, 화재관리, 난방, 도시가스설비 등. 4)부합물 및 종물 없음. 5)공부와의 차이 본건은 사용승인받지 않은 건물로 최초 건축허가된 내부구조에서 욕실, 피트 등 일부 수정 사항 있으나 현재 건축중이므로 건축허가사항 변경이 필요한 것으로 보임. 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) 1.임대관계 미상임. 2.대체로 실내마감이 상당부분 마감된 상태이나 2층은 실내마감 진행중이고 천정형에어컨은 3층에만 실내기가 설치되어 있으며 일부는 폐문인바 등기사항전부증명서, 외부관찰 등을 종 합적으로 고려하여 평가하였으니 경매 진행 및 응찰시 본건 구조 및 마감상태 등에 대해서는 재확인하시기 바랍니다. 3.본건은 울주군청 주택과에 방문하여 문의한 바 최초허가사항(아파트 9세대 오피스텔 1세대 )에서 변경된 바는 없다고 하였으며 경매 진행 및 응찰시 재확인하시기 바랍니다. 4.본건은 사용승인받지 않은 건물로 장래 준공후 사용승인을 받아야 허가용도대로 사용할 수 있으므로 경매진행 및 응찰시 재확인바랍니다. 5.본건은 건축중인 건물이므로 준공검사시 면적의 증감이 일부 있을 수 있습니다. 닫기
참고 사항	1. 울산 울주군 언양읍 남부리 234번지 지상 소재 지하 1층, 지상 11층 공공주택 및 업무시설 건물이며 외관상 공정율이 완공단계에 있는 내외부 마감공사가 진행 중인 건물임 2. 사용승인 받지 않은 건물로 울주군청 건축과에서 최초허가사항(아파트 9세대, 오피스텔 1세대)에서 변경된 바는 없다고 하였으나 최초 건축허가된 내부구조에서 욕실, 피트 등 일부 수정사항이 있고 현재 건축중이므로 건축허가사항 변경이 필요할 것으로 보이며 장래 준공후 사용승인을 받아야 허가용도대로 사용할 수 있으므로 응찰시 재확인필요함 3. 건축중인 건물이므로 준공검사시 면적의 증감이 일부 있을 수 있음 4. 에이에이치미래산업개발 주식회사에서 공사미수금 1,096,679,452원에 대한 2024. 5. 17.자 유치권 행사신고가 있으나, 그 성립여부는 불분명함 본 건은 울산 울주군 언양읍 남부리 234번지 지상 소재 지하1층 지상11층 공동주택 및 업무시설 건물이며 외관상 공정율이 완공단계에 있는 내외부 마감공사가 진행 중인 건물임.

건축물현황

소재지

울산광역시 울주군 언양읍 남부리 234번지

대지면적

318㎡
(96.36평)

연면적

1263.44㎡
(382.86평)

건축면적

169.27㎡
(51.29평)

용적률산정
연면적

1225.88㎡
(371.48평)

건폐율

53.23%

용적률

385.5%

지상층수

11층

지하층수

1층

주용도

공동주택

구조

철근콘크리트구조

착공일자

2018.05.04

사용승인일자

2024.10.22

건축물층별현황 [보기]

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1		소유권 제OOOO		소멸
2	2021년8월13일	근저당권 자OOOO	996,000,000	소멸기준
3	2021년8월20일	가등기 (OOOO		소멸
4	2021년8월24일	가압류 이OO	277,745,478	소멸
5	2021년8월24일	가압류 제OO	400,000,000	소멸
6	2024년3월19일	강제경매 김OO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2024-06-10)

조사된 임차내역이 없습니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	울산지방법원 (446-43)울산광역시 남구 법대로 55(옥동 1415) 대표 : 052)216-8000, 민원 : 052)216-8021~3 관할지역 : 울산광역시, 양산시
등기소	울산지방법원 본원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(052)260-6293, 울산광역시 남구 법대로 55 (옥동 1415))
세무서	동울산세무서 (대표:052-219-92, 팩스:052-289-8365, 울산광역시 북구 사청2길 7 (화봉동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	17건	189,529,412원 160,299,013원	84% 1.1회
6개월	34건	200,823,529원 170,502,768원	82% 1.1회
12개월	66건	204,090,909원 172,931,395원	83% 1.1회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.