감정가	63,795,000 원
최저가	(49%) 31,259,000 원
보증금	(10%) 3,125,900 원
청구액	7,384,288 원

인천광역시 강화군 양사면 철산리 338

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사건번호	2024타경530427
경매종류	부동산강제경매
매각대상	토지매각
매각기일	2025.07.18(금) 10:00 입찰 14일전
토지면적	796.00㎡(240.79 평)
건물면적
채무/소유자	장OO / 장OO
채권자	비OOOOOO OOOO

김성훈 대표이사: 010-2371-3237; 공장, 상가건물, NPL물건 전문
NPL, 유치권,법정지상권, 빌딩, 공장, 토지

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 인천지방법원((전화:032-860-1612))입니다.
입찰일은 2025-07-18입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 63,795,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 7,384,288원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 5월 10일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 420일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 420일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

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주의사항 (최선순위 설정일: 2022.10.26.가압류 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

1. 일괄매각 2. 목록 1번은 철책 등에 의한 접근통제로 인해 이용 불가한 상태이며, 출입 통제 등으로 제한받는 정도 등을 감안하여 평가함. 3. 목록 1 내지 3번은 지적상 맹지임. 4. 목록 4번 지상에 소재한 수목(감나무)은 임차인이 식재한 것으로 평가 및 매각에서 제외함 5. 목록 1 내지 4번 농지취득자격증명 제출 요함(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음), 양사면의 사실조회회신 서에 의하면 목록 1번은 철책선 경계 너머에 있어 토지현황 확인 불가하므로 경매참여시 확인 요함. 6. 목록 1 내지 4번 문화재 관련 인허가사항 확인 요

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-05-09	경매접수
~1일	2024-05-10	경매개시결정
~85일	2024-08-02	배당요구종기일
~369일	2025-05-13	100%	63,795,000	유찰
~404일	2025-06-17	70%	44,656,000	유찰
~435일	2025-07-18	49%	31,259,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	철산리 338	전	116 ㎡ (35.09평)
	철산리 353	전	155 ㎡ (46.89평)
	철산리 363-2	전	274 ㎡ (82.89평)
	철산리 623-2	전	251 ㎡ (75.93평)
1) 위치/농림지역/보전관리지역/버스정류장/차량 접근이 가능 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 인천광역시 강화군 양사면 철산리 소재 "철산삼거리" 인근에 위치하며, 본건 주위는 농경지, 주택, 임야 등이 혼재하는 지역임. 2)교통상황 기호1-3은 인근까지만 차량 접근이 가능, 기호4는 남측 도로(덕하로)를 통하여 접근 가능한 상태이고, 인근에 버스정류장이 소재함. 3)형태 및 이용상태 기호1: 사다리형의 토지로서 철책 등에 의한 접근 통제로 인해 이용 불가한 상태임. 기호2: 부정형의 토지로서 "묵답" 상태임. 기호3: 부정형의 토지로서 "답"으로 이용중임. 기호4: 부정형의 토지로서 "전"으로 이용중임. 4)인접 도로상태 기호1-3은 지적상 맹지, 기호4는 지적상 남측으로 소로폭의 포장도로에 접함. 5)토지이용계획 및 제한상태 기호1-3: 보전관리지역, 가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 통제보호구역(통제구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정 비계획법> ※문화재보호법 제13조(역사문화환경보존지역의 보호), 매장문화재 보호 및 조사 에 관한 법률 제4조(매장문화재 유존지역의 보호), 시문화재보호조례 제27조(건설공사시 문 화재보호)에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인하시기 바랍니다 기호4: 농림지역, 가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁(7m이하))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 농업 보호구역<농지법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> ※문화재보호법 제13조(역사문화환경보 존지역의 보호), 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률 제4조(매장문화재 유존지역의 보호), 시문화재보호조례 제27조(건설공사시 문화재보호)에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을 반 드시 확인하시기 바랍니다. 6)제시목록 외의 물건 기호4 토지에 소재한 수목은 임차인이 심은 것(감나무)으로 탐문되어 평가에서 제외하였음. 7)공부와의 차이 없 음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) - 임대관계는 미상임. - 본건 토지의 위치는 지적공부 및 목측 등에 의해 개략적으로 확인하였으나, 각 토지는 그 위치 및 인접 토지와의 경계가 불명확한 상태로서 정확한 경계 등의 확인을 위해서는 측량이 필요한 상태임. - 본건 중 기호1 토지는 철책(군사시설) 너머 바닷가쪽에 소재하는 것으로 탐문되었고, 철책 과 출입통제 등으로 인해 실제 접근이 불가한 상태로서 위성사진(구글어스) 등을 참조하되, 출입 통제 등으로 인해 제한받는 정도 등을 감안하여 평가하였음. 닫기
참고 사항	1. 일괄매각 2. 목록 1번은 철책 등에 의한 접근통제로 인해 이용 불가한 상태이며, 출입 통제 등으로 제한받는 정도 등을 감안하여 평가함. 3. 목록 1 내지 3번은 지적상 맹지임. 4. 목록 4번 지상에 소재한 수목(감나무)은 임차인이 식재한 것으로 평가 및 매각에서 제외함 5. 목록 1 내지 4번 농지취득자격증명 제출 요함(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음), 목록 1번은 철책선 경계 너머에 있어 토지 현황 확인불가하므로 경매참여시 확인 요함. 6. 목록 1 내지 4번 문화재 관련 인허가사항 확인 요 - 목록1 전은 강화도 서북해안 철책에 근접하여 위치하는데,일대가 전답이 혼재한 지역으로, 현황 상 답과 구분이 쉽지않으므로 정확한 현황 파악을 위해선 전문가의 세밀한 측량 감정이 필요할 것으로 사료됨. - 목록2 전은 현황 상 미상의 작물과 잡풀이 혼재한 상황임. - 목록3 전 또한 일대가 모내기를 막 끝내 물이 가득한 논과 밭이 혼재한 지역으로, 접근이 쉽지 않아 전답의 구분이 불명확한 상황임. - 목록4 전은 수종 미상 관목이 자라고 있는바, 가로로 길게 덕하로와 연접하여 위치함.

국토부실거래가 인천광역시 강화군 양사면 철산리

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
24.05.27	잡종지	보전관리	12m미만	808	8,525

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2022년2월22일	소유권 장OO		소멸
2	2022년10월26일	가압류 (OOOO	27,625,619	소멸기준
3	2024년2월21일	가압류 비OOOO	7,153,481	소멸
4	2024년5월10일	강제경매 비OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2024-08-02)

조사된 임차내역이 없습니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	인천지방법원 (222-20)인천광역시 미추홀구 소성로 163번길 17(학익동) 대표 : 032)860-1113~4 관할지역 : 중구, 동구, 남구, 연수구, 남동구, 부평구, 계양구, 서구, 옹진군, 강화군
등기소	인천지방법원 본원 강화등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(032)934-0898, 인천시 강화군 강화읍 강화대로 300 (갑곳리 340-2))
세무서	김포세무서 (대표:031-980-32, 팩스:031-987-9932, 경기도 김포시 김포한강1로 22 (장기동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	8건	466,322,850원 196,463,713원	45% 3회
6개월	20건	364,787,860원 175,026,785원	54% 2.6회
12개월	41건	280,190,767원 145,856,027원	57% 2.3회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.