감정가	7,854,000 원
최저가	(49%) 3,849,000 원
보증금	(10%) 384,900 원
청구액	28,747,853 원

울산광역시 울주군 언양읍 구수리 산279-2

사진더보기 PC버전

사건번호	2024타경113587
경매종류	부동산강제경매
매각대상	토지지분매각
매각기일	2025.07.10(목) 10:00 입찰 8일전
토지면적	231.00㎡(69.88 평)
건물면적
채무/소유자	정OO / 정OO
채권자	신OOOOO

김성훈 대표이사: 010-2371-3237; 공장, 상가건물, NPL물건 전문
NPL, 유치권,법정지상권, 빌딩, 공장, 토지

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원((전화:052-216-8267))입니다.
입찰일은 2025-07-10입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 신한은행,경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

이 사건번호로 2개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 2번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 8월 21일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 315일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 315일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

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주의사항 (최선순위 설정일: )

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리: 본 건 토지상에 소재할 수 있는 미확인 분묘를 위한 법정지상권 성립 여부는 불분명함.

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

1. 지분매각. 공유자 우선매수권(민사집행법 제140조)행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자 는 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없음. 2. 인접지와의 정확한 경계확인은 지적경계 측량을 요함. 3. 미확인 분묘가 있을 수 있으므로 응찰시 확인 요함. 4. 지적도상 맹지임.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-08-08	경매접수
~13일	2024-08-21	경매개시결정
~102일	2024-11-18	배당요구종기일
~266일	2025-05-01	100%	7,854,000	유찰
~301일	2025-06-05	70%	5,498,000	유찰
~336일	2025-07-10	49%	3,849,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	구수리 산279-2	임야	231 ㎡ (69.88평)	3306분의 231 지분 전부
1) 위치/농림지역/제1종일반주거지역/자연녹지지역/보전산지 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 1.울산광역시 울주군 언양읍 반천리 소재 "반천일반산업단지" 동측 인근에 위치하며 부근은 자연부락,농경지, 자연림으로 형성되어 있습니다 2.울산광역시 울주군 언양읍 ktx울산역 남측 인근에 위치하며 부근은 자연림으로 임야지대입니다 3.울산광역시 울주군 상북면 산전리 소재 "상북초등학교" 북측 인근에 소재하는 토지로서, 주위는 임야, 기존마을부락,농경지 등으로 형성되어 있습니다 4.울산광역시 울주군 상북면 명촌리 소재 "명촌마을" 남동측 인근에 소재하는 토지로서, 주위는 임야, 기존마을부락,농경지,근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다 5,6.경상남도 양산시 상북면 소재 "늑동마을" 남측 인근에 소재하는 토지로서, 주위는 임야, 기존마을부락,농경지,축사, 농장 등으로 형성되어 있습니다 2)교통상황 1-6)본건 및 인근까지 차량이용 가능하며, 일반적 교통상황은 시외곽지역으로 보통입니다. 3)형태 및 이용상태 1)완경사(일부 급경사)의 사다리형 토지로서 자연림으로 이용 중입니다 2)완경사(일부 급경사)의 사다리형에 가까운 토지로서 자연림으로 이용 중입니다 31)완경사(일부 급경사)의 사다리형에 가까운 토지로서 자연림으로 이용 중입니다 4)완경사(일부 급경사)의 사다리형에 가까운 토지로서 자연림으로 이용 중입니다 5)완경사(일부 급경사)의 사다리형에 가까운 토지로서 자연림으로 이용 중입니다 6)완경사(일부 급경사)의 삼각형의 토지로서 자연림으로 이용 중입니다 4)인접 도로상태 1-6) 본건 기호4토지는 남동측으로 폭약6-7미터 포장도로에 접하나 기타 토지는 지적도상 맹지로서 인접토지를 통하여 출입이 가능합니다 5)토지이용계획 및 제한상태 기호1)농림지역 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법> 도시관리계획입안중 기호2)자연녹지지역 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 300m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법> 기호3)자연녹지지역 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호4)자연녹지지역 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(현상변경허가대상구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 기호5)제1종일반주거지역 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호6)자연녹지지역 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 산지관리법에 의한 보전산지(임업용 공익용)는 해당 부서에 별도로 확인하시길 바랍니다. 6)제시목록 외의 물건 없습니다 7)공부와의 차이 없습니다 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 1.임대사항은 미상입니다. 2.기타;없습니다 닫기
참고 사항	1. 지분매각. 공유자 우선매수권(민사집행법 제140조)행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없음. 2. 인접지와의 정확한 경계확인은 지적경계 측량을 요함. 3. 미확인 분묘가 있을 수 있으므로 응찰시 확인 요함. 4. 지적도상 맹지임. 부동산의 표시 1. - 본건 부동산은 소나무 잡목 등 자연림 자생하는 임야임. 부동산의 표시 2. - 본건 부동산은 소나무 잡목 등 자연림 자생하는 임야인 바, 미발견 분묘 있을 수 있음. 부동산의 표시 3. - 본건 부동산은 소나무 잡목 등 자연림 자생하는 임야임. 부동산의 표시 4. - 본건 부동산은 소나무 잡목 등 자연림 자생하는 임야임. 부동산의 표시 5, 6. - 본건 부동산은 소나무 잡목 등 자연림 자생하는 임야임. 본건 부동산은 모두 경계불명확 하므로 정확한 경계는 전문적인 지적측량 요망.

국토부실거래가 울산광역시 울주군 언양읍 구수리

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
25.04.28	전	개발제한구역	12m미만	156	4,500
25.04.07	임야	보전관리	-	15471	30,000
25.04.07	임야	보전관리	-	15471	30,000
25.02.14	임야	자연녹지	-	332	9,500
24.12.06	답	보전관리	8m미만	1514	4,217
24.12.06	답	보전관리	8m미만	754	2,100
24.12.06	답	보전관리	8m미만	397	1,106
24.12.06	전	보전관리	8m미만	1779	5,458
24.12.06	답	보전관리	8m미만	694	1,933
24.12.06	답	농림	-	383	620
24.12.06	답	보전관리	-	2509	5,596
24.11.29	임야	자연녹지	-	330	9,000	지분
24.11.26	임야	자연녹지	-	99.07	1,740	지분
24.11.23	임야	자연녹지	-	99	2,500	지분
24.08.30	전	자연녹지	-	78.33	430	지분
24.08.01	임야	자연녹지	8m미만	893	7,000
24.06.03	임야	자연녹지	-	662	18,000
24.05.16	임야	농림	-	363	1,540	지분
24.05.13	임야	자연녹지	12m미만	33	1,500	지분
24.05.09	임야	자연녹지	-	330.4	5,100	지분
24.04.18	임야	자연녹지	-	3107.8	2,050	지분
24.04.18	임야	자연녹지	-	77.49	50	지분
24.04.18	임야	자연녹지	-	73.8	50	지분
24.04.12	대	자연녹지	8m미만	329	6,800
24.04.12	대	자연녹지	8m미만	874	19,000
24.04.12	임야	자연녹지	8m미만	7130	4,800
24.04.10	임야	자연녹지	12m미만	83.5	3,800	지분
24.04.10	임야	자연녹지	12m미만	83.5	3,800	지분
24.01.29	임야	농림	-	1,578	12,000

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등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2016년11월14일	소유권 조OO		소멸
2	2016년10월5일	소유권 조OO		소멸
3	2017년9월5일	소유권 정OO		소멸
4	2018년4월11일	소유권 정OO		소멸
5	2016년11월24일	소유권 정OO		소멸
6	2016년10월17일	소유권 전OO		소멸
7	2016년10월5일	소유권 송OO		소멸
8	2016년10월14일	소유권 박OO		소멸
9	2016년11월16일	소유권 박OO		소멸
10	2017년1월10일	소유권 남OO		소멸
11	2016년10월5일	소유권 김OO		소멸
12	2016년10월12일	소유권 김OO		소멸
13	2016년10월13일	소유권 김OO		소멸
14	2016년10월19일	소유권 구OO		소멸
15	2024년1월3일	가압류 부OOOO	20,000,000	소멸기준
16	2024년8월21일	강제경매 신OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2024-11-18)

조사된 임차내역이 없습니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	울산지방법원 (446-43)울산광역시 남구 법대로 55(옥동 1415) 대표 : 052)216-8000, 민원 : 052)216-8021~3 관할지역 : 울산광역시, 양산시
등기소	울산지방법원 본원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(052)260-6293, 울산광역시 남구 법대로 55 (옥동 1415))
세무서	동울산세무서 (대표:052-219-92, 팩스:052-289-8365, 울산광역시 북구 사청2길 7 (화봉동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	10건	144,861,342원 54,529,511원	39% 3.4회
6개월	21건	253,606,344원 100,141,767원	36% 3.5회
12개월	50건	449,729,756원 200,097,138원	39% 3.5회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.