감정가	48,070,000 원
최저가	(49%) 23,554,000 원
보증금	(10%) 2,355,400 원
청구액	12,827,224 원

울산광역시 울주군 삼동면 하잠리 50

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사건번호	2024타경5518
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지매각
매각기일	2025.07.10(목) 10:00 입찰 8일전
토지면적	506.00㎡(153.07 평)
건물면적
채무/소유자	신OO / 신OO
채권자	중OOOOOOO

김성훈 대표이사: 010-2371-3237; 공장, 상가건물, NPL물건 전문
NPL, 유치권,법정지상권, 빌딩, 공장, 토지

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원((전화:052-216-8267))입니다.
입찰일은 2025-07-10입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 신한은행,경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 48,070,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 12,827,224원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 7월 3일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 364일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 364일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

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주의사항 (최선순위 설정일: )

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 이 사건 매각에서 제외되는 본 건 토지 일부 지상에 소재하는 폐축사를 위한 법정지상권 성립여부는 불분명함.

1. 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일전까지 제출, 미제출시 보증금 미반환). 한편, 전용허가를 얻지 않고 토지현황이 변경된 경우에는 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있으므로 응찰시 관할 주무관서에 확인 요함. 2. 현황상 묵답상태임. 3. 지적도상 맹지임. 4. 본 건 토지 일부 지상에 소재하는 폐축사는 이 사건 매각에서 제외함. 한편, 최저매각가격은 위 폐축사로 인하여 받는 영향 을 감안한 가격임.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-07-01	경매접수
~2일	2024-07-03	경매개시결정
~98일	2024-10-07	배당요구종기일
~304일	2025-05-01	100%	48,070,000	유찰
~339일	2025-06-05	70%	33,649,000	유찰
~374일	2025-07-10	49%	23,554,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	하잠리 50	답	506 ㎡ (153.07평)
1) 위치/생산관리지역 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 울산광역시 울주군 삼동면 하잠리에 소재하는 "원하잠마을" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농가주택, 축사, 농경지, 저수지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다. 2)교통상황 농경지로서의 통작사정은 다소 불편한 편입니다. 3)형태 및 이용상태 부정형의 토지로 묵답상태입니다. 4)인접 도로상태 지적도상 맹지입니다. 5)토지이용계획 및 제한상태 생산관리지역, 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(현상변경허가대상구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>입니다. 6)제시목록 외의 물건 본건 토지의 일부 지상에 폐축사가 소재하는 것으로 조사되었으나, 가치가 희박한 폐축사로 본건 토지에 미치는 영향은 미미합니다. 7)공부와의 차이 없습니다. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계는 미상이며, 기타사항 없습니다. 닫기
참고 사항	1. 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일전까지 제출, 미제출시 보증금 미반환). 한편, 전용허가를 얻지 않고 토지현황이 변경된 경우에는 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있으므로 응찰시 관할 주무관서에 확인 요함. 2. 현황상 묵답상태임. 3. 지적도상 맹지임. 4. 본 건 토지 일부 지상에 소재하는 폐축사는 이 사건 매각에서 제외함. 한편, 최저매각가격은 위 폐축사로 인하여 받는 영향을 감안한 가격임. 본건 부동산은 잡초, 잡목이 무성한 휴경지임.

국토부실거래가 울산광역시 울주군 삼동면 하잠리

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
25.05.02	답	농림	-	536	2,420
25.05.02	유지	농림	-	602	4,500
25.05.02	답	농림	-	1293	5,838
25.05.02	답	농림	-	1359	6,136
25.05.02	답	농림	-	2681	12,106
25.04.03	답	생산관리	12m미만	734	9,400
25.03.04	임야	자연녹지	-	335	4,500	지분
25.02.03	임야	보전관리	12m미만	142.66	1,833	지분
25.01.31	도로	자연녹지	12m미만	244	1,041
25.01.31	답	자연녹지	12m미만	143	1,959
24.12.27	대	제1종일반주거	8m미만	241	8,000
24.12.06	도로	자연녹지	8m미만	248	3,447
24.12.05	임야	농림	-	444	5,909	지분
24.11.28	대	제1종일반주거	12m미만	145	4,000
24.10.11	답	생산녹지	8m미만	1031	5,686
24.09.23	답	보전관리	-	403	2,025
24.09.20	답	생산녹지	8m미만	657	3,550
24.09.03	임야	생산관리	-	12198	8,600
24.09.02	답	자연녹지	8m미만	7.64	190	지분
24.09.02	답	자연녹지	-	170.73	4,200	지분
24.09.02	전	제1종일반주거	12m미만	10.18	250	지분
24.09.02	답	자연녹지	-	117.27	2,990	지분
24.09.02	답	자연녹지	12m미만	6.73	166	지분
24.09.02	답	자연녹지	12m미만	6.55	166	지분
24.09.02	답	자연녹지	-	30.73	760	지분
24.09.02	답	자연녹지	-	16.18	400	지분
24.09.02	답	생산녹지	12m미만	6025	77,113
24.09.02	답	생산녹지	12m미만	189	2,411
24.08.29	답	자연녹지	8m미만	1797	30,000
24.08.13	답	생산관리	-	2089	16,300
24.07.10	답	생산녹지	12m미만	189	2,424
24.07.10	답	생산녹지	12m미만	6025	77,100
24.07.04	도로	농림	12m미만	137.5	651	지분
24.07.04	도로	농림	12m미만	48.5	230	지분
24.07.04	도로	농림	12m미만	199.5	945	지분
24.07.04	도로	농림	12m미만	622.5	2,948	지분
24.07.04	임야	농림	-	1084	371
24.07.04	임야	농림	12m미만	28.5	14	지분
24.06.10	임야	보전관리	12m미만	285.33	3,667	지분
24.06.03	도로	보전관리	8m미만	205	1,230
24.06.03	도로	보전관리	12m미만	193	1,158
24.06.03	대	보전관리	8m미만	785	11,832
24.06.03	대	보전관리	8m미만	784	12,306
24.06.03	대	보전관리	12m미만	781	13,041
24.06.03	도로	보전관리	8m미만	72	432
24.05.24	묘지	보전관리	8m미만	330.5	5,500	지분
24.04.18	유지	농림	-	602	4,000
24.04.16	임야	농림	-	661	8,000	지분
24.01.31	전	자연녹지	8m미만	645	3,500
24.01.22	답	농림	-	536	2,288
24.01.22	답	농림	-	1,359	5,790
24.01.22	답	농림	-	1,293	5,502
24.01.22	답	농림	-	2,681	11,420
24.01.18	전	제1종일반주거	-	60	1,800
24.01.18	임야	제1종일반주거	-	797	24,100
24.01.18	임야	제1종일반주거	-	134	4,000
24.01.18	임야	제1종일반주거	-	216	6,500

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등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2019년6월25일	소유권 신OO		소멸
2	2021년7월12일	근저당권 중OOOO	15,600,000	소멸기준
3	2024년4월16일	가압류 울OOOO	24,166,643	소멸
4	2024년6월25일	가압류 중OOOO	8,338,478	소멸
5	2024년7월3일	임의경매 중OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2024-10-07)

조사된 임차내역이 없습니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	울산지방법원 (446-43)울산광역시 남구 법대로 55(옥동 1415) 대표 : 052)216-8000, 민원 : 052)216-8021~3 관할지역 : 울산광역시, 양산시
등기소	울산지방법원 본원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(052)260-6293, 울산광역시 남구 법대로 55 (옥동 1415))
세무서	동울산세무서 (대표:052-219-92, 팩스:052-289-8365, 울산광역시 북구 사청2길 7 (화봉동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	17건	369,297,150원 128,483,759원	35% 3.4회
6개월	40건	319,692,834원 121,977,640원	41% 3.2회
12개월	75건	351,521,003원 151,993,077원	47% 2.8회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.