감정가	219,480,000 원
최저가	(49%) 107,545,000 원
보증금	(10%) 10,754,500 원
청구액	156,371,620 원

울산광역시 남구 용연동 570-12

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사건번호	2024타경112331
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지매각
매각기일	2025.08.12(화) 10:00 입찰 16일전
토지면적	708.00㎡(214.17 평)
건물면적
채무/소유자	신OOO OOOO / 신OOO OOOO
채권자	주OOO OOOOO(OOO OOOO OOOO)

김성훈 대표이사: 010-2371-3237; 공장, 상가건물, NPL물건 전문
NPL, 유치권,법정지상권, 빌딩, 공장, 토지

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원((전화:052-216-8264))입니다.
입찰일은 2025-08-12입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 신한은행,경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 7월 22일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 370일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 370일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

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주의사항 (최선순위 설정일: 2005.12.09.근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 지상 건물을 위하여 이 사건 토지의 대지 부분에 법정지상권이 성립할 여지가 있음

1.본건 토지 및 인접토지(용연동 570번지, 570-28번지)에 걸쳐 소재하는 제시외 건물(ㄱ: 컨테이너박스조 판넬지붕 단층 창고 15㎡, ㄴ:컨테이너박스조 판넬지붕 단층 다용도실 18㎡, ㄷ: 컨테이너박스조 판넬지붕 단층 창고 27㎡, ㄹ: 경량철골조 판넬지 붕 단층 작업장 40.5㎡, ㅁ: 컨테이너박스 단층 창고 18㎡, ㅂ: 경량철골조 판넬지붕 단층 작업장 104㎡ , ㅅ: 경량철골조 및 컨테이너박스조 함석지붕 단층 창고 250㎡) 매각에서 제외하며, 최저매각가격은 제시외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격임 2.지상에 다량의 동산(부속품, 기계, 집기 및 비품, 기타 동산 등)이 소재하며 매각에서 제외함 3.본건 토지는 "잡종지 및 일부 도로" 상태로 이용중임 4.농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 미반환)

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-07-19	경매접수
~3일	2024-07-22	경매개시결정
~87일	2024-10-14	배당요구종기일
~284일	2025-04-29	100%	219,480,000	유찰
~319일	2025-06-03	70%	153,636,000	변경
~354일	2025-07-08	70%	153,636,000	유찰
~389일	2025-08-12	49%	107,545,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	용연동 570-12	답	708 ㎡ (214.17평)
제시외 건물	용연동 570-12	창고	250.0 ㎡ (75.63평)	제외
	용연동 570-12	작업장	104.0 ㎡ (31.46평)	제외
	용연동 570-12	창고	18.0 ㎡ (5.45평)	제외
	용연동 570-12	작업장	40.5 ㎡ (12.25평)	제외
	용연동 570-12	창고	27.0 ㎡ (8.17평)	제외
	용연동 570-12	다용도실	18.0 ㎡ (5.45평)	제외
	용연동 570-12	창고	15.0 ㎡ (4.54평)	제외
1) 위치/자연녹지지역/차량 접근이 가능/노선버스정류장 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 울산광역시 남구 용연동 "울산용연공업단지" 내에 위치하며, 인근지역은 공장이 밀집 한 공업지대이고, 본건은 대부분 잡종지 상태의 토지로서 제반 주위환경은 보통시됨. 2)교통상황 본건 토지까지 차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스정류장의 위치 및 배차간격 등으로 보아 대중교통여건은 보통시됨. 3)형태 및 이용상태 완만한 경사지에 대체로 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서 "잡종지 및 일부 도로" 상태로 이용중임. 4)인접 도로상태 본건 토지 남측으로 7-8미터 내외의 포장도로에 접하나, 옹벽 및 도로와의 고저차로 차량 진입은 어려우며, 본건 서측으로 개설된 4-5미터 내외의 비포장 도로를 통하여 접근 가능함. 5)토지이용계획 및 제한상태 자연녹지지역, 완충녹지, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물 제한표면구역<공항시설법>, 국가산업단지(2023-11-22)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 녹지 구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 특별대책지역(대기보전특별대책지역)<환경 정책기본법>임. 6)제시목록 외의 물건 본건 토지 및 인접토지에 걸쳐 제시외건물 8개동[기호(ㄱ-ㅅ): 후첨 "건물개황도, 사진용지" 참조]이 소재하며, 제시외건물의 구조 및 규모, 용도 등으로 보아 본건 토지의 사용 및 수익 에 영향을 미치고 있음. 7)공부와의 차이 본건 토지는 귀 제시목록(공부)상 지목이 "답"이나, 현황 "잡종지 및 일부 도로" 상태로 이용중임. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 가. 임대관계 미 상 임. 나. 기타참고사항 제시외건물 기호(ㄱ,ㄴ)은 본건 토지상에 소재하고, 기호(ㄷ,ㄹ,ㅁ,ㅂ,ㅅ)은 본건 토지 및 인접토지(용연동 570번지, 570-28번지)에 걸쳐 소재하는 것으로 조사되나, 인접토지 와의 지적경계가 다소 불분명하여 정확한 제시외건물의 위치 및 지적경계는 별도의 지적 측량을 요하니 경매진행시 참고하시기 바랍니다. 닫기
참고 사항	1.본건 토지 및 인접토지(용연동 570번지, 570-28번지)에 걸쳐 소재하는 제시외 건물(ㄱ: 컨테이너박스조 판넬지붕 단층 창고 15㎡, ㄴ:컨테이너박스조 판넬지붕 단층 다용도실 18㎡, ㄷ: 컨테이너박스조 판넬지붕 단층 창고 27㎡, ㄹ: 경량철골조 판넬지붕 단층 작업장 40.5㎡, ㅁ: 컨테이너박스 단층 창고 18㎡, ㅂ: 경량철골조 판넬지붕 단층 작업장 104㎡ , ㅅ: 경량철골조 및 컨테이너박스조 함석지붕 단층 창고 250㎡) 매각에서 제외하며, 최저매각가격은 제시외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격임 2.지상에 다량의 동산(부속품, 기계, 집기 및 비품, 기타 동산 등)이 소재하며 매각에서 제외함 3.본건 토지는 "잡종지 및 일부 도로" 상태로 이용중임 4.농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 미반환) 본건 부동산의 지목은 답이나 공장으로 사용중임. 조립식 판넬건물이 5동, 컨테이너 3동이 소재하며 각종 자제가 널브러져 있음.

국토부실거래가 울산광역시 남구 용연동

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액
24.12.02	공장용지	일반공업	25m미만	8766.4	555,487
24.12.02	공장용지	일반공업	25m미만	1560.2	98,865
24.12.02	공장용지	일반공업	25m미만	926.9	58,649

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2002년1월19일	소유권 신OOO		소멸
2	2005년12월9일	근저당권 (OOOO	65,000,000	소멸기준
3	2005년12월9일	지상권 (OOOO		소멸
4	2009년9월22일	근저당권 (OOOO	100,000,000	소멸
5	2021년10월20일	가압류 울OOOO	62,215,150	소멸
6	2024년5월28일	가압류 울OOOO	5,740,000	소멸
7	2024년7월22일	임의경매 (OOOO		소멸
8	2024년8월21일	압류 남O		소멸
9	2024년9월6일	압류 국		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2024-10-14)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
황OO
황OO	2024.03.18.
비고 (매각물건 명세서)	황남연:전입인, 채무자 겸 소유자 신성기전 주식회사의 대표자 사내이사임.

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	울산지방법원 (446-43)울산광역시 남구 법대로 55(옥동 1415) 대표 : 052)216-8000, 민원 : 052)216-8021~3 관할지역 : 울산광역시, 양산시
등기소	울산지방법원 본원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(052)260-6293, 울산광역시 남구 법대로 55 (옥동 1415))
세무서	울산세무서 (대표:052-259-02, 팩스:052-266-2135, 울산광역시 남구 갈밭로 49 (삼산동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	1건	64,672,000원 34,999,000원	54% 2회
6개월	1건	64,672,000원 34,999,000원	54% 2회
12개월	1건	64,672,000원 34,999,000원	54% 2회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.