감정가	415,854,000 원
최저가	(49%) 203,769,000 원
보증금	(10%) 20,376,900 원
청구액	38,694,797 원

제주특별자치도 제주시 봉개동 1075-3

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사건번호	2024타경22018
경매종류	부동산강제경매
매각대상	토지매각
매각기일	2025.07.22(화) 10:00 입찰 31일전
토지면적	2,922.00㎡(883.91 평)
건물면적
채무/소유자	김OO / 김OO
채권자	이OO

김성훈 대표이사: 010-2371-3237; 공장, 상가건물, NPL물건 전문
NPL, 유치권,법정지상권, 빌딩, 공장, 토지

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 제주지방법원((전화:064-729-2151))입니다.
입찰일은 2025-07-22입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 스탠다드차타드은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

이 사건번호로 3개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 3번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 415,854,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 38,694,797원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 2월 8일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 499일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 499일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 2023. 7. 24. 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리: 해당사항없음

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: - 목록5. 을구 3번 구분지상권설정등기(2018. 1. 10. 제3634호)는 말소되지 않고 매수인이 인수함 - 목록4. 을구 순위번호 5번 지상권 설정등기(2023. 1. 18. 접수번호 제4572호), 목록5. 을구 순위번호 2번 지상권 설정등기 (2023. 1. 18. 접수번호 제4572호). 이에 대하여 지상권자인 한라신용협동조합의 말소동의서가 각 제출되어 있음.

- 일괄매각 - 지상의 과수목은 토지에 포함하여 평가함

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-02-06	경매접수
~2일	2024-02-08	경매개시결정
~501일		배당요구종기일
~448일	2025-04-29	100%	415,854,000	유찰
~490일	2025-06-10	70%	291,098,000	유찰
~532일	2025-07-22	49%	203,769,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	봉개동 1075-3	임야	2400 ㎡ (726.00평)
토지	봉개동 1075-10	임야	522 ㎡ (157.91평)
1) 위치/생산관리지역/생산녹지지역/간선도로 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건(기호 4, 5)은 제주특별자치도 제주시 봉개동 소재 "명도암교차로" 남서측 근거리에 위 치하며, 주위는 전 및 과수원 등의 농경지, 일부 묘지 등으로 형성된 마을 외곽 농경지대임. 1)위치 및 주위환경 기호 1: 본건은 제주특별자치도 제주시 봉개동 소재 "명도암마을회관" 남동측 근거리에 위치 하며, 주위는 토지임야 및 목장용지 등이 혼재하는 중산간 야산지대임. 기호 2,3: 본건은 제주특별자치도 제주시 봉개동 소재 "명도암마을회관"남동측 원거리에 위 치하며, 주위는 농경지 및 토지임야, 목장용지, 공동묘지 등으로 형성된 중산간 야 산지대임. 2)교통상황 기호 1: 지적상 맹지로서, 차량의 진출입 곤란하고, 인근 간선도로 및 공도에서 각각 800m, 200m 내외에 소재하여 제반 교통사정은 다소 불편시 됨. 기호 2,3: "기호 3"의 서측으로 인접토지(봉개동 234-55)를 통하여 출입하고 있으며, 인근 간선도로에서 약 600m 내외에 소재하는 등 제반 교통사정은 다소 불편시 됨. 2)교통상황 본건까지 차량의 진출입 용이하고, 북측 인근에 간선도로인 애조로가 소재하는 등, 제반 교 통사정은 보통시 됨. 3)형태 및 이용상태 기호 1: 토지대장상 지목이 "목장용지"인 부정형의 평지로서, 현장조사일 현재 휴경지 상태 임. 기호 2,3: 북향의 미미한 경사지대에 소재하는 부정형의 평지로서, 토지대장상 지목은 "목장 용지"이며, 목초지로 이용중임. 3)형태 및 이용상태 북향 완경사지대에 조성된 2필지 일단의 자루형 저지로서 감귤목이 식재된 과수원으로 이용 중이며, 인접한 도로 및 남측 토지에 비해 저지임. 4)인접 도로상태 기호 1: 지적상 맹지임. 기호 2,3: 지적상 맹지이나, "기호 3" 토지의 서측으로 출입이 가능한 노폭 약 3m 내외의 콘 크리트포장 현황도로가 소재하며, 현황도로의 사용 권원은 미상임. 4)인접 도로상태 본건 동측으로 노폭 약 5-6m 내외의 아스콘 및 콘크리트 포장도로와 접함. 5)토지이용계획 및 제한상태 기호 4: 생산녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역) (저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법> 기호 5: 생산녹지지역 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 공장설립제한지역<수도법> 5)토지이용계획 및 제한상태 기호 1: 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 경관보전지구3등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유 도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유 도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별 자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 초지<초지법> 기호 2: 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 경관보전지구2등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 경관보전지구3등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별 자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전1등급(저촉)<제 주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(저 촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상 구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특 별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 초지<초지법> 기호 3: 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 경관보전지구3등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유 도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전1등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국 제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구 역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관 리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 초지<초지법> 6)제시목록 외의 물건 지상에 별첨 "사진용지"와 같이 감귤과수목이 소재함. 6)제시목록 외의 물건 "기호 1" 지상에 명인방법을 갖춘 수목 수주가 소재함. 7)공부와의 차이 없음. 7)공부와의 차이 없음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) "기호 10" 토지는 선하지로서, 등기사항전부증명서상 구분지상권이 설정되어 있음. - 구분지상권 설정 내역(등기사항전부증명서 을구 3번 및 3-1번) 목적: 철탑 및 송전선로의 건설과 소유 범위: 토지의 중앙쪽 선하지 522㎡의 지표면 상공 24미터 이상 37미터 이하의 공중공간 존속기간: 2017년 12월 7일부터 철탑 및 송전선로의 존속시까지 지상권자: 한국전력공사 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계는 미상임. 닫기
참고 사항	- 일괄매각 - 소재지1.(봉개동 227-2) 목장용지(경작지로 이용중임) - 소재지2.(봉개동 227-9) 목장용지(경작지로 이용중임) - 소재지3.(봉개동 227-10) 목장용지(경작지로 이용중임) - 소재지4.(봉개동 1075-3) 임야(실제 : 과수원) - 소재지5.(봉개동 1075-10) 임야(실제 : 과수원) 소재지5. 일부 선하지 부분 있음 * 소재지2,3. 토지는 지적 경계 구분없이 일단의 형태임 * 소재지4,5. 토지는 지적 경계 구분없이 일단의 형태임

국토부실거래가 제주특별자치도 제주시 봉개동

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
25.06.10	목장용지	계획관리	25m미만	330	9,900	지분
25.05.15	대	제2종일반주거	12m미만	37	1,400
25.05.08	묘지	자연녹지	-	106	1,000
25.04.26	임야	생산관리	-	690	2,100
25.04.22	전	제2종일반주거	8m미만	1911	87,850
25.04.22	전	제2종일반주거	8m미만	1911	87,850
25.03.24	전	자연녹지	8m미만	831	30,000
25.03.14	전	생산녹지	-	3775	12,800
25.02.27	임야	생산녹지	-	657	13,900
25.02.10	임야	생산관리	8m미만	1158	15,000
25.01.22	과수원	자연녹지	12m미만	456	40,000
25.01.08	전	자연녹지	12m미만	2463	215,000
24.12.20	임야	생산관리	-	166	500	지분
24.12.20	묘지	자연녹지	-	99	2,500
24.12.16	묘지	생산녹지	-	53	500
24.11.29	전	자연녹지	-	1450	31,200
24.11.29	전	자연녹지	8m미만	1568	33,800
24.11.22	전	생산녹지	-	690	8,000
24.11.22	전	생산녹지	-	823	9,540
24.11.22	전	생산녹지	-	659	7,640
24.11.22	전	생산녹지	-	690	8,000
24.11.22	전	생산녹지	8m미만	500	5,820
24.11.01	전	생산녹지	-	1860	61,000
24.10.30	전	생산녹지	-	853	18,000
24.10.30	임야	생산관리	-	554	1,680
24.10.29	묘지	자연녹지	-	106	5,000
24.10.11	대	제2종일반주거	12m미만	377	41,500
24.10.08	대	제2종일반주거	8m미만	233	13,963
24.10.08	대	제2종일반주거	-	34	2,037
24.09.28	임야	생산관리	-	496	1,500
24.09.26	임야	생산녹지	8m미만	2080	3,000
24.08.20	임야	생산관리	-	400	3,751
24.08.19	임야	생산관리	-	1188.99	1,000	지분
24.07.27	임야	생산관리	-	150	1,400
24.07.15	임야	보전관리	-	1649	1,500	지분
24.06.28	과수원	제2종일반주거	-	224	10,479
24.06.28	전	제2종일반주거	8m미만	82	3,836
24.06.28	전	제2종일반주거	8m미만	899	42,059
24.06.28	전	제2종일반주거	8m미만	1122	52,492
24.06.28	전	제2종일반주거	-	238	11,135
24.05.30	묘지	생산녹지	-	149	700
24.04.24	과수원	생산녹지	8m미만	298	10,800	지분
24.04.24	과수원	생산녹지	8m미만	661	24,000	지분
24.04.23	과수원	생산녹지	8m미만	661	24,000	지분
24.04.22	전	생산관리	8m미만	2392	17,824
24.02.20	전	생산녹지	-	2388	45,000
24.01.29	전	생산녹지	-	50	425
24.01.26	임야	계획관리	8m미만	307	14,000
24.01.17	임야	계획관리	8m미만	400	5,400
24.01.11	임야	생산관리	-	727	4,200
24.01.08	임야	생산관리	-	727	3,800

☞ 더보기

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1		소유권 김OO		소멸
2	2013년1월18일	지상권 한OOOO		인수
3	2023년7월24일	근저당권 한OOOO	240,000,000	소멸기준
4	2023년11월13일	근저당권 (OOOO	105,000,000	소멸
5	2024년2월8일	강제경매 이OO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: )

조사된 임차내역이 없습니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	제주지방법원 (632-23)제주특별자치도 제주시 남광북5길 3 (이도2동) 대표 : 064)729-2000 관할지역 : 제주시, 서귀포시
등기소	제주지방법원 본원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(064)753-0102, 제주특별자치도 제주시 남광북5길 3 (이도2동 950-1))
세무서	제주세무서 (대표:064-720-52, 팩스:064-724-1107, 제주특별자치도 제주시 청사로 59 (도남동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	19건	686,629,321원 281,334,262원	39% 3.3회
6개월	26건	579,389,392원 240,125,037원	43% 3.1회
12개월	76건	701,863,459원 326,381,459원	49% 2.8회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.